Faire un achat immobilier à l'étranger peut être particulièrement tentant. Certains pays sont parfaits pour l'achat d'une résidence secondaire ou pour envisager un investissement locatif. Toutefois, pour financer votre achat immobilier, vous devrez peut-être souscrire un crédit immobilier. Si tel est le cas, vous allez vous apercevoir que votre banque française n'est pas très à l'aise avec ce type de projet. On vous explique pourquoi et les solutions à envisager pour réussir malgré tout votre achat immobilier à l'étranger.
Acheter à l'étranger peut répondre à deux besoins :
En France, les prix de l'immobilier ne baissent pas beaucoup. Ils baissent par endroits, mais ce n'est pas encore suffisant pour de nombreux Français qui souhaitent investir et constituer un patrimoine immobilier. Certains pays sont vus comme des Eldorados. Le Portugal, la Hongrie, la Roumanie ou encore la Bulgarie promettent des prix très attractifs. À Lisbonne en 2023, le prix au m² était en dessous de 4 000 euros, c'est bien loin des prix à Paris.
Lorsque vous achetez un bien immobilier situé en France, les banques ne se posent pas de question. Elles vont étudier votre dossier, votre taux d'endettement, voire votre reste à vivre et s'assurer que vous êtes en mesure de rembourser votre crédit.
Elles vont vous demander de souscrire une assurance emprunteur, et peut-être une garantie hypothécaire sur votre bien immobilier. En clair, financer un bien en France reste simple, dès lors que votre dossier est favorable.
Lorsqu'il s'agit d'acheter à l'étranger, la situation est bien différente. Les banques n'ont pas nécessairement une bonne connaissance du marché immobilier étranger. Or, l'inconnu est le pire ennemi des banques, qui sont réputées très frileuses lorsqu'il s'agit de financer un bien immobilier à l'étranger.
Par ailleurs, selon le contexte géopolitique et économique, elles pourraient se montrer réticentes de crainte que la valeur de votre bien immobilier soit impactée ou que la mise en location soit rendue plus complexe.
Enfin, les banques ne prennent aucune garantie sur les biens étrangers, c'est un point important qui va limiter vos chances de souscrire un prêt immobilier en France pour acheter à l'étranger.
Rassurez-vous, il reste toutefois possible de donner vie à votre projet immobilier. Les conditions de financement seront cependant plus strictes pour financer un bien à l'étranger. Voici quelques solutions à envisager.
L'hypothèque sur un bien immobilier est une solution judicieuse pour la banque. De cette manière, si vous ne remboursez pas vos mensualités de crédit, elle saisit votre bien, le revend et rembourse le capital emprunté, en partie ou en totalité.
Toutefois, nous l'avons évoqué, la banque ne prend pas d'hypothèque sur un bien à l'étranger. Aussi, pour financer votre achat immobilier à l'étranger avec un crédit immobilier en France, vous devrez être propriétaire d'un bien immobilier. La banque pourra alors hypothéquer ce bien et le saisir en cas de défaillance concernant votre investissement à l'étranger.
Il faut avant tout que la valeur du bien en France soit suffisante pour couvrir le prêt à l'étranger. Dans le cas contraire, la banque peut refuser de vous octroyer un prêt bancaire. Par ailleurs, la banque ne vous prêtera que 50 à 70 % de la valeur du bien hypothéqué.
Autre point essentiel : le bien doit être hors garantie. En clair, il ne doit pas être hypothéqué, le crédit pour son financement doit être remboursé.
Autre solution si vous cherchez des solutions de financement pour acheter un bien immobilier à l'étranger : le prêt lombard. Cette solution pour investir dans la pierre n'est pas la plus connue. Et pourtant, c'est une option à envisager pour l'acquisition d'un bien à l'étranger.
Là encore, la banque garantit votre prêt. Toutefois, elle ne va pas cette fois hypothéquer votre bien, mais nantir votre épargne.
La banque s'assure avec votre épargne, la plupart du temps une assurance vie. Si vous avez souscrit un tel contrat, la banque vous prête entre 50 et 100 % de votre épargne. Cela va dépendre du type de placement et surtout de son niveau de risque. Avec une épargne sur un fonds en euros, le montant prêté sera plus important que sur des unités de compte potentiellement plus rentables, mais avec un risque de perte plus élevé.
Cette solution peut être intéressante pour ne pas sortir l'argent de votre assurance vie et ainsi laisser votre épargne fructifier. Toutefois, vous perdez en liberté. Si vous souhaitez faire un arbitrage et ainsi réorienter votre investissement, vous devez obtenir en amont l'accord de la banque.
Bon, soyons clairs, c'est la solution la plus complexe à mettre en place. Vous allez devoir ouvrir un compte bancaire à l'étranger. Si vous souhaitez investir dans un pays dont vous ne parlez pas la langue, il sera plus difficile de communiquer avec votre conseiller bancaire.
D'autre part, tous les documents demandés pour étudier votre dossier devront être traduits. Et pour attester de leur authenticité, vous devrez faire appel à un traducteur assermenté, c'est un coût supplémentaire à prévoir avant de vous lancer. Par ailleurs, les taux pourraient être plus élevés qu'en France, et emprunter à l'étranger ne sera pas toujours intéressant.
Vous l'aurez compris, souscrire un crédit pour un achat à l'étranger va s'avérer plus complexe que pour un projet immobilier en France. D'autre part, si dans certains pays les prix de l'immobilier sont moins élevés, la population est plus pauvre. Avec un niveau de vie plus bas, les loyers seront plus faibles. Certes, vous pouvez acheter avec un plus petit budget, mais cela n'augmente pas la rentabilité de votre investissement immobilier.
Par ailleurs, investir en dehors du territoire français présente d'autres limites. En cas de problème, il sera plus difficile de gérer. Vous serez donc dans l'obligation de mettre votre bien en gestion locative pour la recherche de locataire, la gestion de l’état des lieux, des travaux d’entretien, etc. Ce coût est à considérer pour déterminer la rentabilité de votre investissement locatif. Et à l'étranger, vous ne connaissez pas les acteurs locaux, difficile de savoir si vous vous adressez à la bonne société de gestion.
D'autre part, si vous devez réaliser des travaux, il faudra là encore composer avec la distance pour les suivre. Trouver des artisans, vous assurer une fois de plus de la qualité de leur prestation, tout cela peut s'avérer extrêmement complexe.
Enfin, pour vous protéger, il est plus que conseillé de souscrire une garantie des loyers impayés, voire une garantie pour couvrir les dégradations, la vacance locative. Là encore, cela peut engendrer des démarches complexes si vous ne maîtrisez pas parfaitement la langue. Souscrire une telle assurance nécessite de parfaitement comprendre les termes du contrat avant de souscrire pour éviter toute mauvaise surprise.
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