Vous envisagez d’investir dans une passoire thermique dans le but de la rénover et la transformer en colocation ? C’est une excellente idée !
Mais avez-vous réfléchi à la manière dont vous allez gérer le bien ? Penchez-vous pour des baux individuels ou un bail unique ? Le choix du type de contrat a des conséquences, notamment en ce concerne la solidarité des locataires entre eux, les aides au logement ou encore l'état des lieux de la colocation.
Attention également à sélectionner un emplacement qui s’y prête, autrement dit à proximité d’un centre-ville dynamique, une commune en croissance avec une population jeune et une forte demande locative et si possible une situation proche d’un pôle universitaire, d’un campus universitaire ou d’établissements d’enseignement supérieur.
Cet article se penche sur les différents types de baux qui régissent cette forme de location et toutes les conséquences du choix du contrat, entre autres sur l'état des lieux en colocation.
Avec un contrat de location unique, la gestion locative est simplifiée à l'extrême :
Par exemple, il revient aux colocataires de régler entre eux la question du dépôt de garantie lorsqu'un des colocataires quitte le logement.
Dans un contrat unique, il est possible d'inclure une clause de solidarité entre les colocataires. En tant que bailleur, vous auriez tort de vous en priver. Ainsi, si le loyer ne vous est pas payé intégralement, cette clause vous autorise à demander le paiement des sommes impayées à n'importe lequel des colocataires.
Elle vous protège des risques d'impayés de loyers, des charges locatives et des régularisations de charge, car :
Dans le cadre d'un bail unique, vous pouvez exiger que chaque colocataire fournisse un garant, ou qu'un seul garant se porte caution pour plusieurs locataires.
Si le bail comporte une clause de solidarité, la caution, tout comme le colocataire sortant, reste solidaire des paiements jusqu'à six mois après son départ, mais pas au-delà, même si c'est pour la totalité du loyer que le colocataire comme le garant se sont portés caution.
Si vous ne préférez pas établir un contrat unique, vous avez la possibilité de faire signer à chaque colocataire un contrat de location individuel. Ainsi, chaque colocataire signe un bail distinct, ce qui les rend autonomes les uns par rapport aux autres. Le contrat doit préciser la chambre occupée à titre privé par le colocataire concerné, ainsi que les espaces communs accessibles à tous.
Le bail individuel n'augmente pas le rendement locatif grâce à des loyers plus élevés. Cependant, ce qui améliore réellement la rentabilité de votre investissement, c'est la réduction de la vacance locative. En effet, il est plus facile de trouver des colocataires avec un bail individuel qu'avec un bail unique.
La location en bail unique exige la formation d'une colocation préétablie, avec des colocataires prêts à s'accorder sur un logement, à s'y installer, et à y rester suffisamment longtemps pour éviter de devoir chercher une nouvelle colocation après quelques mois.
Le bail individuel simplifie cette démarche, car il vous permet de cibler des locataires individuels et de les remplacer au fur et à mesure des départs et des arrivées, facilitant ainsi la gestion.
Chaque chambre est régie par un bail distinct. Cela signifie que vous êtes libre de varier les durées et les types de contrat pour les chambres en fonction du statut et des besoins de vos locataires : un contrat étudiant pour une chambre, un contrat de courte durée pour une autre, etc.
Par exemple, dans les villes universitaires qui sont également touristiques, cela présente l'avantage de pouvoir louer en contrat étudiant pendant 9 mois par an et en location saisonnière durant les 3 mois d'été.
En cas de départ d’un locataire, les autres colocataires poursuivent leur contrat normalement. Le bailleur peut intégrer un nouveau colocataire dans le logement vacant sans leur accord.
Les aides au logement sont plus importantes en cas de signature de baux individuels. Dans ce cadre, la CAF applique en effet le plafond par personne, contre 75% en colocation avec bail unique.
Comme vous pouvez diversifier les profils de colocataires à votre guise, vous avez le droit de cumuler garant et assurance pour les étudiants.
Cependant, avec un contrat individuel, vous devez réaliser un état des lieux de la chambre privative à l’entrée et à la sortie, ce qui s'ajoute à la liste déjà longue de vos obligations.
Le contrat unique permet de réaliser un seul état des lieux à l'entrée dans le logement, en présence de tous les colocataires et du propriétaire. Toutes les parties doivent signer le formulaire d'état des lieux.
Avec des baux individuels, c’est le contraire, et quid des parties en communs comme la cuisine ? Si les locaux sont endommagés ou si des équipements ne fonctionnent plus, impossible de déterminer qui est responsable.
Vous avez la possibilité de faire appel à un commissaire de justice pour établir l'état des lieux et éviter tout litige en sachant qu’un état des lieux par un commissaire de justice coûte au minimum 131,50 €.
Réussir à limiter la vacance locative et à louer un bien dans la fourchette haute des prix de location, c’est possible mais encore faut-il proposer un logement confortable affichant de bonnes performances énergétiques !
Avant de songer à mettre en location le bien, vous devez effectuer les travaux qui s’imposent et vous aideront à améliorer votre DPE sans renier votre rentabilité locative.
La bonne nouvelle, c’est que vous êtes au bon endroit !
Contrairement à de nombreuses idées reçues, il n’est pas nécessaire de réaliser beaucoup de travaux pour obtenir une meilleure note, il faut simplement réaliser ceux qui permettent de gagner des points !
La formation Rénovation Stratégique vous guide pas à pas et vous donne des outils utiles comme le cahier des charges pièce par pièce pour réussir votre projet d’investissement dans une passoire thermique, de son acquisition à sa mise en location en passant par l'incontournable étape des travaux.
De plus, il existe de nombreuses aides et subventions à la rénovation, qui n'auront plus de secret pour vous si vous suivez l’autre cursus indispensable pour maîtriser votre investissement immobilier : la formation Subvention stratégique.
Ces formations s’adressent aussi bien aux investisseurs locatifs qu'aux personnes qui souhaitent rénover un bien pour le revendre beaucoup plus cher.
Inutile de tourner autour du pot, seuls un nombre de travaux limités sont rentables pour améliorer la note de votre bien au DPE :
Cela étant dit, afin d'éviter des mauvaises surprises, chez Rénover pour Gagner, nous préconisons toujours de faire examiner votre projet de rénovation par un diagnostiqueur avant de solliciter des devis, en utilisant un DPE projeté.
Pour en revenir au dernier poste de travaux, la VMC, il faut savoir que quand on ventile un logement en hiver, entre autres en ouvrant les fenêtres, on refroidit l'intérieur car la chaleur s'échappe vers l'extérieur.
Ceci est pris en compte par le logiciel du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Par exemple, une VMC en fonctionnement continu entraîne la sortie de la chaleur vers l'extérieur et, par effet de dépression, favorise l'entrée du froid dans le logement. Ainsi, il est nécessaire de chauffer davantage pour compenser ces pertes.
Lorsque vous demandez des conseils, il est probable qu'on vous oriente vers une VMC double flux, car c'est effectivement le choix optimal en termes de DPE. Cependant, c'est également l'option la plus coûteuse et celle qui nécessite le plus d'entretien, notamment le remplacement régulier des filtres.
Cette recommandation ne correspond pas nécessairement à notre stratégie visant à trouver le meilleur équilibre entre le prix, la durabilité, l'entretien et le DPE.
En tenant compte de cet équilibre, il apparaît que la VMC hygroréglable constitue une excellente solution. Elle offre le meilleur compromis en termes de rapport qualité-prix, durabilité, entretien et performance énergétique.
Synthétiser et expliquer les méthodes pour améliorer son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en vue d'optimiser la rentabilité locative est complexe à travers un simple article de blog.
Toutefois, chaque jeudi, j'organise un webinaire intitulé "Mes 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût", d'une durée d'1h30. Ce webinaire résume les 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE, et bénéficie de mon expérience combinée de 7 années dans un bureau d'étude thermique et de 10 années dans l'investissement immobilier.
