Lors de votre visite d’un bien immobilier, le gros œuvre est un point d’attention essentiel. En effet, les travaux de gros œuvre sont particulièrement chers. Mal anticipés, ils vont impacter votre rentabilité locative de manière plus importante que le second œuvre.
C’est pourquoi durant la formation Rénovation Stratégique 2.0, nous attirons votre attention sur les points à étudier avant d’acheter une maison ou un appartement.
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ToggleVisite immobilière : nos conseils pour détecter les défauts
Une visite immobilière est loin d’être anodine. Et cela l’est encore moins lorsque vous envisagez un investissement locatif ou une opération d’achat-revente réussie.
Prenez le temps d’étudier différents aspects du gros œuvre avant d’acheter un bâtiment. Élévation des murs, réparations inappropriées, association de matériaux anciens et modernes, de nombreux travaux ont pu, au fil du temps fragiliser la structure d’un bâtiment.
Les fondations
Intéressez-vous aux fondations et demandez au vendeur quel type de fondations supportent la maison et si un drainage a été effectué.
Renseignez-vous s’il existe un vide-sanitaire ou si aucun espace n’existe entre les fondations et la maison. Par ailleurs, si un vide-sanitaire est existant, allez jeter un œil pour voir s’il n’y a pas des problèmes d’humidité ascensionnelle.
La façade
L’école Rénover pour Gagner vous apprend à lire une façade. Et c’est un point essentiel au moment de la visite pour évaluer ensuite le chantier de gros-œuvre nécessaire à la stabilisation de la maison ou de l’immeuble.
Parmi les désordres au niveau des façades, citons :
- les fissures : en fonction du type de fissure, cela laisse présager des travaux plus ou moins importants ;
- les agrafes : pour renforcer une fissure, des agrafes métalliques sont placées sur la façade de la maison individuelle ou de l’immeuble. Si vous voyez des agrafes, demandez au vendeur des informations sur leur mise en place, leur ancienneté, etc. ;
- les balcons suspendus : vérifiez l’état des balcons en porte-à-faux. S’ils semblent pencher ou se dégrader, le risque de chute est important. Si le béton armé est endommagé, ce type de travaux peut avoir un coût à prendre en considération.
La charpente
Lorsque l’on évoque le gros œuvre, vous devez aussi vérifier la toiture et la charpente. Si cette dernière est endommagée, un chantier de gros œuvre est à prévoir. Faites le tour de la maison pour regarder à l’intérieur et à l’extérieur l’état de la charpente et donc la solidité de l’ouvrage.
Les murs porteurs
Si lors de votre visite vous découvrez des murs porteurs en pierre, en parpaing, en brique, etc., vérifiez leur état et leur capacité à bien soutenir la maison.
D’autre part, cette visite permet de déterminer quels murs sont porteurs si vous avez besoin de casser des cloisons pour ouvrir les pièces. Cela nécessitera des travaux de maçonnerie lourds, vous devrez faire intervenir des professionnels pour placer un IPN (une poutre métallique).
Autre point important : si vous achetez une maison individuelle ou un immeuble, vous n’aurez pas de souci d’autorisation. En revanche, dans un immeuble en copropriété, casser un mur porteur nécessite de demander une approbation à l’assemblée générale de copropriétaires.
Petite astuce : si vous devez installer des IPN, peignez-les en noir et laissez-les apparents. D’une part, cela donnera du cachet à votre bien immobilier. D’autre part, cela réduira le prix des travaux de gros oeuvre puisque le professionnel n’aura pas besoin de coffrer l’IPN avec du BA13.
Les dalles
Si vous avez la possibilité d’accéder aux dalles intermédiaires, il est intéressant d’y apporter la plus grande attention pour vérifier leur solidité. Là encore l’IPN est une solution s’il apparaît que la dalle est trop lourde et que les poutres ne supportent plus son poids. Vous constaterez un affaissement des poutrelles, une opération de gros œuvre est alors à anticiper.
D’autres solutions existent à l’image de la technique du moisage consistant à renforcer les poutres soumises à une pression grâce à des moises latérales.
Casser la dalle intermédiaire s’envisage également. Comme dans le cadre d’un projet de construction, vous pouvez repartir de zéro et placer une structure en bois.
Toutefois, là encore, si les planchers hauts s’affaissent, le gros œuvre peut vous coûter cher, c’est une dépense à identifier de suite avant d’acheter un bien immobilier.
Concernant la dalle au rez-de-chaussée, une étude est à mener avant d’acheter. Vous pouvez, si la dalle est en mauvais état, envisager de remplacer un plancher bois par un autre plancher bois. Vous pouvez aussi refaire une dalle en béton armé.
Attention toutefois, cela peut engendrer des problèmes d’humidité. L’étanchéité du sol peut masquer un problème d’humidité renvoyé vers les façades. Et cela pourrait endommager les murs de la maison en fonction de la nature des fondations et du drainage périphérique de la maison.
De plus, si les murs ne sont pas respirants (couverts de béton ou d’un enduit épais), l’humidité sera d’autant plus importante.
Les menuiseries extérieures
Autre point à considérer lors de votre visite : les portes et fenêtres. Les menuiseries extérieures peuvent engendrer aussi des travaux de rénovation.
D’une part, vous avez besoin de menuiseries capables de mettre votre maison hors d’air et hors d’eau. Ensuite, les performances thermiques et phoniques d’un bâtiment dépendent notamment des portes et fenêtres.
Rappelons-le à toutes fins utiles, si vous envisagez un investissement locatif, vous devez présenter un DPE D idéalement. Dans le cas contraire, vous serez concerné par les futures interdictions de location.
Quelle différence entre le gros œuvre et les travaux de second oeuvre ?
Le gros oeuvre concerne tous les travaux lourds d’un immeuble, d’une maison individuelle ou d’un agrandissement :
- le terrassement et assainissement ;
- les murs et planchers ;
- les menuiseries extérieures ;
- la charpente ;
- la toiture ;
- les fondations et le sol ;
- etc.
Les travaux de gros œuvre constituent donc des travaux importants dont le prix aura un impact sur votre acquisition. Les travaux de second œuvre désignent l’ensemble des travaux sur les parties intérieures. Il peut s’agir de la pose d’un carrelage, d’un parquet, des travaux de peinture, d’isolation thermique.
Attention à la garantie décennale
Pour des travaux de gros œuvre en construction ou en rénovation, vous devez veiller à ce que vos artisans soient parfaitement assurés.
Les travaux de maçonnerie, de charpente, de toiture, etc., ont un impact sur la solidité de l’immeuble. En cas de malfaçons, la garantie décennale de votre artisan vous permet d’obtenir une prise en charge des travaux de réparation.