En 2024, l’État continue sa chasse aux passoires thermiques et augmente nettement son budget dédié aux aides à la rénovation énergétique, passant de 1,6 milliard d’euros à 6 milliards cette année. C’est notamment le dispositif MaPrimeRénov’ qui finance en grande partie les travaux de rénovation énergétique des logements individuels et collectifs.
Mais un marchand de biens peut-il bénéficier de MaPrimeRénov’ lors d’une opération d’achat-revente ? Y-a-t-il des cas particuliers lui permettant d’en bénéficier ? Et quelles autres aides sont accessibles pour les professionnels de l’achat-revente ? Découvrez tout cela dans notre article dédié.
MaPrimeRénov’ : qu’est-ce que c’est ?
Le dispositif MaPrimeRénov’ est un système d’aides financières à la rénovation énergétique des biens immobiliers. Depuis 2020, ce dispositif aide les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs et les copropriétés à financer leurs travaux d’amélioration de la performance énergétique du bâtiment.
Le montant de MaPrimeRénov’ varie en fonction des revenus du foyer mais aussi des travaux entrepris (isolation, changement de système de chauffage, remplacement des menuiseries, etc.) et du gain énergétique qu’ils génèrent.
Depuis le 1er janvier 2024, les propriétaires doivent obligatoirement être accompagnés d’un Accompagnateur Rénov’ agréé par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) pour bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’. Ce professionnel de la rénovation, issu du public ou du privé, est présent de la conception des travaux à la livraison de ces derniers.
Les travaux éligibles à MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ a pour objectif d’améliorer le confort thermique des occupants du bien immobilier mais surtout de réduire l’empreinte carbone des logements en France. Pour cela, les travaux éligibles au versement de cette prime sont :
- l’isolation du bâtiment (par l’intérieur ou l’extérieur) ;
- l’installation d’un nouveau système de chauffage décarboné ;
- un nouveau système de production d’eau chaude (pompe à chaleur, etc.) ;
- la mise en place d’une VMC à double flux ;
- l’audit énergétique du bâtiment en amont des travaux.
En fonction de la destination du bien (résidence principale ou location), vous pouvez prioriser les travaux les plus urgents pour la rénovation de votre bien. Si votre budget vous le permet, vous pouvez également entreprendre un maximum de travaux pour améliorer le DPE de votre logement.
Les conditions d’accès à MaPrimeRénov’
Pour pouvoir bénéficier de MaPrimeRénov’, le bien immobilier doit dater de plus de 15 ans. Exception faite pour les biens de moins de deux ans en cas de remplacement d’une chaudière à fioul.
Pour que le dossier soit accepté, les travaux doivent obligatoirement être réalisés par une entreprise ou un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Ainsi si vous souhaitez réaliser ces travaux de rénovation énergétique vous-même, vous ne pourrez pas prétendre à MaPrimeRénov’.
Les marchands de biens ont-ils accès à MaPrimeRénov’ ?
Pour rappel, un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers à un tarif intéressant, les rénove pour améliorer leur DPE ou leur agencement pour ensuite les revendre en effectuant une plus-value. On appelle cela une opération d’achat-revente.
Le marchand de biens peut exercer en tant que micro-entrepreneur, Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL), société (SARL, SAS) ou encore société civile immobilière (SCI). Dans tous les cas, le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier et non un particulier.
Or l’aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’ est réservée aux propriétaires particuliers. Elle oblige d’ailleurs les propriétaires bailleurs à “louer le logement en tant que résidence principale pour une durée égale ou supérieure à cinq ans” suite au financement des travaux de rénovation énergétique.
Les marchands de biens exerçant en tant que professionnel de l’immobilier n’ont donc pas le droit à MaPrimeRénov’.
L’opération d’achat-revente en tant que particulier
En revanche, si vous êtes un particulier qui effectue une opération d’achat-revente en occupant le logement pendant quelques mois, vous pouvez avoir accès à MaPrimeRénov’ si vous faites des travaux de rénovation énergétique.
En effet, la législation ne stipule pas un nombre de mois minimum pour occuper le logement avant sa revente. Des preuves d’abonnement à l’adresse du bien (factures d’eau, d’électricité ou d’abonnement téléphonique) sur plusieurs mois suffisent pour justifier votre statut de propriétaire occupant.
Ainsi, vous pouvez tout à fait acheter un bien immobilier à bas prix, effectuer des travaux de rénovation énergétique en tant que particulier en bénéficiant des aides de MaPrimeRénov’ puis revendre le bien quelques mois plus tard…
Les autres aides disponibles pour les marchands de biens
Si MaPrimeRénov’ n’est pas accessible aux marchands de biens, d’autres aides à la rénovation énergétique sont disponibles pour les entreprises et les professionnels. Découvrons-les ci-dessous.
La prime CEE
Le dispositif des Certificats d’économies d’énergie (CEE) permet de financer une partie des travaux de rénovation énergétique avec la prime CEE. Elle est accessible à toutes et tous, particuliers, collectivités, entreprises, SCI… C’est d’ailleurs la seule aide pour les travaux de rénovation énergétique qui ne tient pas compte des ressources du demandeur.
Le marchand de biens peut faire la demande auprès de son fournisseur d’énergie ou de son délégataire pour recevoir la prime CEE. Celle-ci finance les travaux d’isolation du bâtiment, de la pose d’une VMC à double flux ou encore d’un nouveau système de production d’eau chaude et de chauffage.
Au niveau des conditions d’accès à la prime CEE, certains points doivent être respectés :
- la résidence principale ou secondaire a été construite depuis au moins deux ans ;
- les nouveaux équipements correspondent aux critères de performance énergétique attendus ;
- les travaux ont été réalisés par un professionnel (artisan ou entreprise du bâtiment) reconnu garant de l’environnement (RGE).
Les marchands de biens peuvent ainsi bénéficier de la prime CEE et la déduire ensuite de leur facture de travaux globale.
L’éco-prêt à taux zéro
Les marchands de biens peuvent accéder à l’éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ) pour réaliser leurs travaux de rénovation. Prolongés jusqu’en 2027, ces prêts financent les travaux de rénovation qui visent à améliorer la performance énergétique du bien immobilier.
Les travaux doivent également être réalisés par une entreprise reconnue garante de l’environnement (RGE) et produire un gain énergétique important. L’absence d’intérêts bancaires peut être très intéressante lors de votre opération d’achat-revente.
Les aides locales
Il peut être intéressant de se rapprocher des collectivités locales situées à proximité du bien à rénover (Région, Département, Mairie). La plupart des collectivités proposent des subventions pour aider les particuliers, mais aussi les marchands de biens et professionnels, à améliorer la performance énergétique des bâtiments.
L’association de toutes ces aides (primes CEE, éco-prêt à taux zéro, aides locales) peut permettre de financer une partie des travaux de rénovation énergétique de votre bien avant sa revente. Vous permettant ainsi de réaliser une plus grosse plus-value lors de l’opération d’achat-revente.
Saisir l’opportunité des passoires thermiques
D’ici le 1er janvier 2025, les propriétaires de biens étiquetés G au DPE ne pourront plus mettre en location leurs biens qualifiés de “passoires thermiques”. Ils seront dans l’obligation d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique ou de revendre leurs biens tels quels.
Ce qui est en fait une superbe opportunité pour les particuliers ou les marchands de biens qui souhaiteraient investir pour réaliser une opération d’achat-revente ensuite. Ces passoires thermiques sont vendues à bas prix puisque de gros travaux sont nécessaires. Une occasion en or pour les marchands de biens car de nombreux propriétaires ne souhaitent pas se lancer dans de gros travaux.
Les travaux de rénovation les plus rentables
Nous l’avons vu plus haut, les marchands de biens n’ont pas accès à l’aide MaPrimeRénov’ pour leurs travaux de rénovation énergétique. Mais cela ne les empêche pas de bénéficier des autres aides financières de l’État ou des fournisseurs d’énergie (prime CEE) pour financer une partie de leurs travaux.
Ainsi, ils peuvent réaliser des travaux pour améliorer le DPE du bien et augmenter la valeur du bien et son prix de revente. Les travaux de rénovation énergétique les plus rentables sont, par exemple :
- l’installation d’une VMC à double flux ;
- un nouveau système de production d’eau chaude et de chauffage moins énergivore ;
- l’isolation du bien par l’intérieur ou l’extérieur.
Si les travaux peuvent paraître coûteux au départ, une partie peut être financée par les aides évoquées plus haut et le reste sera amorti lors de la revente du bien immobilier.
