Qu’est-ce que la nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Qu'est-ce que la nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

Le démembrement de propriété est un excellent outil d’optimisation fiscale pour ceux qui souhaitent transmettre du patrimoine. Il est, certes, important de se soucier de léguer ses biens en payant le minimum d’impôts mais depuis le 1er janvier 2023, année d’entrée en application de la loi Climat & Résilience, il est également primordial de se préoccuper des performances thermiques des biens immobiliers possédés comme de ceux que l’on achète.

En effet, les logements dépassant le seuil de consommation de 450 kWh/m2 sont désormais interdits à la location, ce qui conduit certains propriétaires à les vendre plutôt que d’entreprendre des rénovations. Pourtant, il est possible de rendre ces logements à nouveau louables en effectuant des travaux de rénovation énergétique pour améliorer leur classement au DPE.

Vous possédez des biens en nue-propriété avec réserve d’usufruit classés F ou G ? Ou peut-être envisagez-vous d’investir dans une passoire thermique en démembrement afin de la rénover et de la transformer en machine à cash ? Dans cet article, nous vous expliquons comment procéder !

Qu’est ce que la nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

La vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit

La vente en nue propriété avec réserve d’usufruit est une approche de vente qui sépare deux composantes du droit de propriété. D’une part, la nue propriété confère au titulaire le droit de devenir pleinement propriétaire du bien immobilier à terme. S’il désire vendre, le nu-propriétaire ne peut évidemment céder que sa nue-propriété, à moins que l’usufruitier ne consente à la vente intégrale du bien.

D’autre part, le droit d’usufruit accorde à son titulaire le privilège d’occuper ou de louer le bien jusqu’à un événement spécifique : soit le décès de l’usufruitier, soit une date convenue entre l’acheteur et le vendeur.

Il est également possible de réaliser une donation en démembrement de propriété. La donation est qualifiée de « avec réserve d’usufruit » lorsqu’elle concède uniquement la nue-propriété du bien, laissant au donateur le droit d’en conserver l’usufruit.

La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit

Si vous possédez des biens et cherchez à alléger la fiscalité de vos héritiers, la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit est une stratégie que vous utilisez pour planifier la transmission de votre patrimoine.

Ainsi, la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit repose sur la séparation de ces deux droits :

  • le donateur conserve l’usufruit du bien,
  • le bénéficiaire acquiert la nue-propriété.

Les avantages de la donation ou de l’achat en nue-propriété avec réserve d’usufruit :

  • la conservation de l’usage et des revenus du bien pour le donateur : en réservant l’usufruit, le donateur peut continuer à vivre dans le logement ou percevoir les loyers jusqu’à son décès. Il s’agit donc d’une solution intéressante pour préparer sa succession sans se démunir de ses ressources.
  • la fiscalité allégée pour le bénéficiaire : la valeur du bien transmis étant réduite au niveau de la nue-propriété, la base taxable pour le calcul des droits de donation est également diminuée. Cette fiscalité allégée permet ainsi de réaliser des économies sur les frais de transmission.
  • la reconstitution automatique de la pleine propriété à terme : au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans formalités ni frais supplémentaires.

Les conditions requises pour réaliser une donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit

Avant tout, le donateur doit identifier le bien à céder en nue-propriété et le faire évaluer par un expert. Cette estimation prend en compte la nature du bien (immobilier, mobilier, parts sociales, etc.), son état, sa localisation géographique et les conditions du marché.

Il est ensuite nécessaire de déterminer la répartition entre la nue-propriété et l’usufruit, selon un barème qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier :

  • Moins de 31 ans : 30% pour l’usufruit, 70% pour la nue-propriété,
  • De 31 à 40 ans : 40% pour l’usufruit 60% pour la nue-propriété,
  • De 41 à 50 ans : 50% pour l’usufruit, 50% pour la nue-propriété,
  • De 51 à 60 ans : 60% pour l’usufruit 40% pour la nue-propriété,
  • De 61 à 70 ans : 70% pour l’usufruit 30% pour la nue-propriété,
  • De 71 à 80 ans : 80% pour l’usufruit, 20% pour la nue-propriété,
  • De 81 à 90 ans : 90% pour l’usufruit, 10% pour la nue-propriété,
  • Plus de 91 ans : 100% pour l’usufruit, 0% pour la nue-propriété.

La donation doit être formalisée par un acte notarié, détaillant les droits respectifs des parties ainsi que les conditions d’exercice de l’usufruit. Il convient ensuite d’enregistrer cet acte auprès de l’administration fiscale.

Pourquoi est-il intéressant de séparer nue-propriété et réserve d’usufruit  ?

Tandis que le vendeur peut obtenir un capital tout en demeurant dans son domicile ou en recevant des revenus, l’acheteur de la nue propriété acquiert à un prix réduit un appartement qu’il obtiendra automatiquement à partir de la réalisation de l’événement.

En qualité de plein propriétaire, la vente en nue propriété avec réserve d’usufruit présente plusieurs avantages :

  • Obtention d’un capital supplémentaire (provenant de la vente de la nue propriété),
  • Répartition des charges,
  • Faculté de louer le bien pour des revenus supplémentaires,
  • Possibilité de rester dans les lieux en cas d’occupation personnelle.

La donation avec réserve d’usufruit offre également la possibilité de diminuer les droits de mutation à payer par le donataire. En effet, la valeur de la nue-propriété représente une portion de la pleine propriété, calculée selon les barèmes mentionnés ci-dessus et issus de l’article 669 du Code général des impôts.

Profitez des économies réalisées pour améliorer votre DPE

C’est un fait : les logements ayant une note F ou G au diagnostic de performances énergétiques rebutent les acquéreurs et se vendent beaucoup moins cher que ceux ayant une note entre A et D. Dans certains cas, la décote d’une passoire thermique peut atteindre jusqu’à 20% du prix du bien !

Profitez des économies réalisées pour améliorer votre DPE

Or, comme vous le constaterez en calculant votre budget travaux et en estimant les subventions que vous pouvez obtenir grâce au calculateur de l’école Rénover pour Gagner, la somme qui restera à votre charge pour rénover votre bien sera loin d’atteindre 20% du prix d’achat de votre logement. En outre, une fois les travaux effectués, la valeur de votre bien augmentera immédiatement !

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Suivez une formation pour investisseurs immobiliers, rénovateurs et marchands de biens

Vous avez la possibilité de suivre une formation sur les rénovations de passoires thermiques, qui constituent une véritable opportunité lucrative pour les initiés.

Pour vous, c’est l’occasion unique d’explorer l’approche controversée d’un ancien ingénieur en thermique du bâtiment – devenu investisseur – pour améliorer les performances d’un bien à un prix abordable et tirer parti du marché immobilier en constante évolution.

Au cours de cette formation :

  • vous apprendrez comment optimiser les opportunités d’investissement que la loi Climat va nous présenter dans les mois à venir,
  • vous assimilerez 18 conseils pratiques pour améliorer l’efficacité énergétique d’une propriété à un coût abordable et réaliser des opérations très rentables.
  • vous pourrez glaner toutes les informations sur les aides gouvernementales pour la rénovation thermique et enchaîner les projets sans être freiné par les institutions bancaires,
  • vous découvrirez comment améliorer un DPE en classe G vers une classe D à moindre coût.

Dopez la rentabilité de votre bien grâce à la rénovation stratégique

Comme vous pourrez le découvrir dans le pack secret du rénovateur rentable, vous avez la possibilité de faire d’une pierre deux coups en investissant dans un bien en démembrement :

  • séparer la nue-propriété de l’usufruit afin de défiscaliser la transmission de patrimoine,
  • dégager du cash flow de votre investissement locatif.

Afin d’optimiser le rendement de votre bien, vous avez la possibilité d’effectuer des travaux comme le changement de radiateurs pour améliorer son dpe etc. Mais savez-vous qu’il existe également des aides à la rénovation accessibles à tous, même aux bailleurs et ce, quel que soit le revenu du foyer ? Ces subventions de l’État, notamment Ma PrimeRenov prennent en charge une partie des travaux qui permettent de :

  • sortir votre bien du statut de passoire thermique et ainsi conserver ou recouvrer la faculté de le louer et d’augmenter le loyer comme prévu au bail et lors du renouvellement,
  • financer votre rénovation avec un minimum d’apport de votre part,
  • augmenter la valeur de votre patrimoine.

Les subventions gouvernementales pour la rénovation énergétique représentent une occasion en or. Soyez vigilant face aux entreprises peu scrupuleuses qui pourraient tirer profit de cette situation.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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