7 étapes indispensables pour réussir la réhabilitation d’un bâtiment

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois

Bien que la réhabilitation d’un bâtiment puisse être extrêmement rentable et passionnant, cela peut aussi donner l’impression de se retrouver face à une montagne à gravir.

Cependant, en comprenant le processus complet d’une réhabilitation d’un bâtiment et en l’exécutant étape par étape, vos compétences en tant qu’investisseurs rénovateurs monteront en flèche (et inutile de préciser que compétences = argents ????).

Et les investisseurs immobiliers qui dégagent le plus de marge sont ceux qui entreprennent des rénovations permettant d’apporter une véritable valeur ajoutée au bien.

Voici un aperçu rapide des sept étapes d’une réhabilitation immobilière afin de vous aider à rendre votre projet plus facile. Je vous donnerais également quelques conseils pour économiser de l’argent sur une réhabilitation.

Définition d’une réhabilitation d’un bâtiment

Si vous avez regardé la rediffusion de mon séminaire privé que vous pouvez trouver dans le Pack Secret du Rénovateur Rentable, vous savez que je divise la rénovation en 6 niveaux de difficulté (que j’appelle les 6R) :

  • 1. Remise au goût du jour,
  • 2. Rafraichissement,
  • 3. Réaménagement,
  • 4. Rénovation moyenne,
  • 5. Réfection intérieure totale,
  • 6. Réhabilitation complète.


…Et on remarque que la réhabilitation d’un bâtiment est le niveau le plus difficile concernant les travaux. Car non seulement il faut rénover l’intérieur – ce qui est déjà  complexe – mais en plus il faut gérer les travaux sur la toiture, la façade, les parties communes et parfois même le gros œuvre et la charpente.

La réhabilitation d’un immeuble complet dure en moyenne 18 mois. Par contre, c’est l’une des stratégies les plus rentables de l’industrie. Une réhabilitation réussie et optimisé peut offrir une rentabilité importante, qui peut être de plusieurs centaines de milliers d’euros dans le cas d’une vente ou d’une rentabilité NET à 2 chiffres en cas de mise en location.

Comment effectuer une réhabilitation immobilière ?

Heureusement, apprendre à effectuer une réhabilitation d’un bâtiment n’est pas aussi compliqué que cela puisse paraître à première vue. Cela nécessitera une grosse préparation et beaucoup de travail, mais en suivant ces étapes, vous vous assurez une réhabilitation réussie :

  • 1. Préparation et création de plans,
  • 2. Création d’un cahier des charges,
  • 3. Choisir ses artisans ou son entreprise,
  • 4. Obtenir les autorisations de la mairie et des fournisseurs d’énergies,
  • 5. Gérer, coordonner et contrôler le chantier,
  • 6. Pré-réception et réception finale,
  • 7. Marketez votre bâtiment.

1. Préparation et création de plans

La réhabilitation d’un bâtiment ne se résume pas à une évaluation rapide des travaux à faire et l’embauche d’une entreprise de rénovation. Il faut notamment créer des plans pour préparer au mieux la visite des entreprises. Lors de la création d’un plan, vous devez déterminer deux choses :

1. les réparations nécessaires : Lors de votre visite sur place, emportez avec vous de quoi prendre des photos, un grand bloc-notes à petits carreaux et un télémètre laser. Ceux-ci vous aideront à obtenir une évaluation plus détaillée du bâtiment. Prenez des photos des problèmes inquiétants et mesurez avec précision les réparations nécessaires.

2. Les améliorations qui apporteront de la valeur :Y a-t-il une pièce en particulier qui a besoin de plus de soleil ? Peut-être grâce à l’installation d’une baie vitrée donnant sur le jardin à la place d’une fenêtre. Faut-il ouvrir le mur de la cuisine qui donne sur le salon ? Faut-il installer du carrelage ou du stratifié ? Quels seront les couleurs et le style de décoration ? Prenez note des améliorations qui augmenteront la valeur du bien.

Une fois terminé, créez un croquis de la propriété. Cette fois, détaillez les réparations et améliorations que vous aimeriez voir, jusqu’au dernier mètre carré. Cela vous aidera à partager votre vision avec vos entrepreneurs.

2. Création d’un cahier des charges

Le coût d’une réhabilitation dépend fortement de la partie finition de votre projet. Par exemple, ça vous coûtera plus cher de mettre du carrelage sur tous les sol plutôt que de faire un mix avec du carrelage pour la cuisine et salle de bains et du stratifié dans les autres pièces. Le choix des matériaux de finition est donc important car en restant sur l’exemple du carrelage, on peut facilement avoir des carreaux à 100 euros/m2 ou 5 euros/m2.

Le but étant de ne pas sur-rénover, ni de sous-rénover mais de juste-rénover. C’est donc à cette étape que vous définissez votre cahier des charges de matériaux afin que vos entrepreneurs chiffrent les travaux au plus juste :

  • Quel type de robinetterie vous souhaitez ? Baignoire ou douche ? WC suspendu ou à poser ? Receveur de douche à carreler, en résine ou en céramique ? Receveur de quelle dimension ? …
  • Quel revêtement de sol pour les pièces de vie ? Salle de bains ? Cuisine ? …
  • Quel type de cuisine ? (en kit ou monté d’usine). Quel type de plan de travail ? (Stratifié, carrelage, pierre…). Évier en inox, résine ou céramique ?
  • Combien de luminaire par pièce ? Des spots ou des plafonniers ? Combien de prises électriques par pièce ? …
  • Quel type de porte intérieure ? Quel type de chauffage ? … etc …

Avec des plans et un cahier des charges, vous faciliterez le travail des artisans qui pourront chiffrer plus facilement et avec plus de précision vos travaux. C’est ainsi qu’on peut obtenir dans un premier temps des devis 10 à 20% moins cher que ce que vous aurez obtenu sans ce travail préalable. Sans compter le nombre d’artisans qui vous prendront au sérieux et vous enverront rapidement un devis.


Pour information, vous pouvez récupérer mon cahier des charges type pièce par pièce en cliquant ici. Ce cahier des charges optimisé me permet d’économiser des dizaines de milliers d’euros facilement à chaque réhabilitation d’immeuble :


3. Choisir ses artisans ou son entreprise de rénovation

C’est en grande partie vos artisans ou entreprise rendront votre projet de réhabilitation facile ou difficile. Vous devriez prendre votre temps pour choisir avec à qui vous confiez votre réhabilitation.

Vous pouvez trouver des entrepreneurs via votre réseau d’investisseurs, sur des groupes Face Book locaux, Leboncoin ou sur les pages jaunes.

Je donne sur cet article une méthode complète sur la façon de trouver et choisir un bon artisan, sans tomber sur un escroc ou un incompétent.

4. Obtenir les autorisations de la mairie et des fournisseurs d’énergies 

Trouver la bonne entreprise est une partie essentielle du processus d’une réhabilitation d’un bâtiment, mais le travail préparatoire ne s’arrête pas là. Avant même d’avoir sélectionné avec qui vous souhaitez travailler, vous devez obtenir les permis nécessaires pour votre projet. Par exemple, des autorisations de la mairie sont généralement nécessaires pour modifier la façade, ajouter des fenêtres ou un changement de destination.

Certaines autorisations sont rapides à avoir comme l’autorisation de placer une benne à ordure pour faciliter la démolition ou la mise en place d’un échafaudage sur le trottoir (espace public). Ce genre d’autorisation peut être demandé directement par l’entreprise et prend généralement une à deux semaine.

Cependant, renseignez-vous bien auprès du service urbanisme de votre mairie concernant les travaux de réhabilitation que vous comptez faire. Ce qui peut prendre 1 à 3 mois suivant l’ampleur des travaux et l’emplacement de l’immeuble (on ajoute 1 mois de délai lorsque le bâtiment se situe en zone ABF).

Si votre projet comprend l’ajout de compteur électrique ou de compteurs d’eaux, je vous conseille de faire venir le plus rapidement Enedis et l’entreprise en charge du réseau d’eau dans votre commune. Pour l’ajout d’un compteur Enedis il faut compter facilement 9 mois de délai donc ne tardez pas.

Conseil bonus : je vous conseille fortement de débuter les démarches ci-dessus et d’obtenir le permis avant même l’achat de l’immeuble. Afin d’éviter d’acheter un bâtiment sur lequel vous n’avez pas l’autorisation de réaliser votre projet.

5. Gérer, coordonner et contrôler le chantier  

La partie travaux en elle-même peut être divisée en 7 phases principales :

  • 1. La phase démolition : On retire tout ce qui est endommagé et prévu de changer (toilette, revêtement de sol, fenêtre, porte d’intérieur, cloison, radiateurs …)
  • 2. La réparation éventuelle de la structure et de la charpente : Afin de commencer les travaux sur une base saine et solide.
  • 3. La mise en place des fenêtres et de la couverture toiture : À faire dès que le gros œuvre est fini. Ce sont les premiers travaux à faire, même si la toiture peut attendre un peu mais si elle fuit ou que vous aménagez les combles alors il faudra faire la toiture dès cette étape.
  • 4. La préparation de la technique : Mise en place des conduites de plomberie, électricité, chauffage, VMC, climatisation …
  • 5. Isolation intérieure puis placôplatre : N’oubliez pas avant la mise en enduit du placôplatre de contrôler que vous avez bien l’électricité et la plomberie qui sortent aux bons endroits. Parce qu’à cette étape du projet il est encore possible de rajouter sans dégât une prise, un luminaire ou une alimentation d’eau.
  • 6. Crépi extérieur : Toujours faire le crépi AVANT la mise en place des nouvelles fenêtres et portes extérieures pour une finition plus belle et plus durable.
  • 7. Toute la phase finition intérieure : Peinture, carrelage, pose cuisine, finition électrique, chauffage et VMC, plinthe… cette étape peut être longue mais c’est la partie la plus excitante car on voit peu à peu le résultat de ce qu’on a mis sur papier quelques mois avant.

6. Pré-réception et réception finale  

Personnellement, je réalise toujours la pré-réception seule afin de ne pas être discret par l’artisan. Je prends en photo tous les manques ou travaux à reprendre que je mets sous forme de rapport et que j’envoie par Email.

Ensuite, j’appelle les artisans ou l’entreprise pour savoir si le rapport est reçu puis je demande à définir ensemble une date de réception.

Enfin, je réalise la réception finale avec l’entreprise et contrôle que toutes les réserves de la pré-réception ont bien été levées.

Conseil bonus : Ne JAMAIS régler la totalité du chantier AVANT cette réception finale. Sinon, il y a de fortes chances que vous aurez du mal à faire revenir l’entreprise pour lever les réserves restantes. 

N’oubliez pas d’envoyer le document d’achèvement de chantier à la mairie si vous aviez dû faire une déclaration préalable ou un permis de bâtir.

7. Marketez votre bâtiment 

Vous avez parcouru un long chemin pour arriver jusqu’ici, mais il est maintenant temps de vendre (ou louer) votre bâtiment. Cela signifie nettoyer puis mettre en scène pour faire de jolies photos et faire une super annonce. La mise en scène donne aux acheteurs ou locataires potentiels une idée de la façon dont ils peuvent utiliser efficacement l’espace disponible de leur futur logement. D’ailleurs, c’est à cette étape que beaucoup d’investisseurs perdent bêtement des dizaines de milliers d’euros car ils n’ont pas su mettre en valeur les travaux et les mois de travail acharné.

Pour en savoir plus sur cette étape, j’en parle dans cet article !

Résumé

Le parcours d’un investisseur rénovateur peut sembler intimidant, surtout si c’est votre première fois. Mais en décomposant le processus en sept étapes clés comme on vient de le faire ci-dessus, vous commencerez à voir que l’investisseur qui réussit ses projets de réhabilitation n’essaie pas de tout faire à la fois.

Les investisseurs rénovations ont une vision d’ensemble.

Prêt à gagner de l’argent grâce à la réhabilitation de bâtiment ?

Les meilleurs investisseurs savent comment trouver les bonnes propriétés, estimer avec précision les coûts et revendre (ou louer) au meilleur prix. Pour vous aider, j’ai créé un Pack en ligne spécial pour les investisseurs rénovateurs afin de vous apprendre les bons réflexes et réussir dans l’immobilier :

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Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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