Quels sont les types de biens immobiliers à éviter d’acheter pour votre investissement ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Quels sont les types de biens immobiliers à éviter d'acheter pour votre investissement ?

Bien souvent, on vous liste les types de biens les plus attractifs et les plus rentables pour un investissement immobilier locatif ou pour une opération d’achat-revente (ou même pour l’acquisition d’une résidence principale). Cette fois, nous allons vous faire gagner du temps en vous indiquant, en tant qu’investisseur, les biens à ne surtout pas acheter. Certains listent 7 types de biens immobiliers (voire plus) à ne surtout pas acheter. Nous sommes partis sur 4, ce qui vous donne déjà une idée des erreurs à ne pas commettre. 

Quels sont les types de biens immobiliers à éviter d'acheter pour votre investissement ?

Les biens avec des travaux sur le gros œuvre : à éviter absolument

Parmi les biens à ne surtout pas acheter, citons en premier lieu ceux qui nécessitent des travaux sur le gros œuvre. L’objectif des investisseurs est la rentabilité. Bien investir, c’est donc prendre en compte le prix d’acquisition, mais aussi tous les coûts liés à votre projet immobilier. 

L’achat d’un bien immobilier avec des travaux sur le gros œuvre implique naturellement des dépenses lourdes qui vont réduire votre rentabilité finale. 

Par ailleurs, comme nous l’avons déjà évoqué au cours de la formation Rénovation Stratégique 2.0, c’est le poste de dépense le plus complexe à estimer. Or, une simple erreur d’estimation du coût des travaux aura un véritable impact pour les acheteurs souhaitant mettre en location ou revendre. 

Enfin, acheter un bien immobilier avec de tels travaux est plus chronophage. Vous aurez besoin de faire différentes demandes, notamment une déclaration préalable de travaux puisque vous allez toucher à l’aspect extérieur du logement. Et si vous êtes en copropriété, vous devrez en plus obtenir l’accord des autres propriétaires. Dans ce cas de figure, cela peut ralentir l’exécution des travaux. Or, si vous achetez pour louer, vous avez besoin de mettre en location rapidement pour obtenir des revenus locatifs. 

Les biens immobiliers à éviter absolument sont ceux avec des fissures et une charpente en mauvais état. En clair, préférez un bien avec une structure saine. 

Toutefois rien ne vous empêche, lorsque vous aurez déjà investi dans différents biens immobiliers, de vous intéresser à des projets plus complexes. Mais prenez le temps de bien maîtriser l’investissement immobilier avant de vous orienter vers de tels biens. 

Les biens neufs ou refaits à neuf : les ennemis de l’immobilier locatif rentable

Parmi les biens immobiliers à ne surtout pas acheter, citons à présent les biens neufs ou refaits à neuf. Si vous avez bien suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0, vous avez pu comprendre que la rentabilité d’un bien immobilier se crée. En effet, nous vous proposons d’acheter des biens avec un fort potentiel pour les valoriser et ensuite espérer la meilleure rentabilité possible. 

Le bien neuf ou refait à neuf est déjà au maximum de son potentiel. Vous allez l’acheter au prix fort et perdre en rentabilité. Ce n’est donc, selon nous, pas un bien adapté à un projet d’investissement locatif. 

Les biens neufs ou refaits à neuf : les ennemis de l'immobilier locatif rentable

Par ailleurs, avec un bien refait à neuf, il est très facile de cacher les défauts d’une maison. Un beau placo peint, un parquet neuf, c’est confortable à acheter puisque vous n’avez pas de travaux à envisager. Toutefois, s’il y a des problèmes d’humidité dans la maison, si la charpente n’est pas en très bon état, vous ne le saurez pas. De plus, si le vendeur vous dit que le bien est isolé, vous ne connaissez pas la nature exacte de l’isolation. Certes, le diagnostic de performance énergétique (DPE) donnera une idée des performances du bien et donc de son niveau d’isolation. Toutefois, mieux vaut en avoir le coeur net et faire vous-même les travaux. Par ailleurs, ce DPE ne vous indiquera pas la qualité de l’isolation phonique, un point important pour éviter des soucis avec vos locataires. 

En achetant un bien brut, vous avez une meilleure vision de ses défauts et pouvez envisager plus précisément les travaux nécessaires pour assurer la pérennité de votre investissement locatif. 

En achetant un bien ancien à rénover, cette fois, vous pourrez espérer un prix au m² très attractif. Aujourd’hui, le prix des passoires thermiques est assez bas, de nombreux investisseurs se débarrassent d’un bien qu’ils ne peuvent pas entretenir et qu’ils ne pourront plus louer à court terme. C’est cette fois une très belle opportunité pour maximiser le rendement locatif de votre investissement.

Les biens immobiliers mal placés : étudiez le potentiel de votre appartement ou maison avant d’acheter

Votre stratégie d’investissement locatif doit prendre en considération l’emplacement géographique. Il n’est pas ici question de savoir s’il est mieux d’acquérir un bien dans une grande ou une petite ville. Étudier l’emplacement d’un bien, c’est identifier les mauvais quartiers et les éviter. Parce qu’ils ont une mauvaise réputation, ils engendrent un risque de vacance locative. Et les candidats à la location ne seront pas nécessairement les locataires les plus sérieux. Or, votre objectif est d’attirer les meilleurs profils pour assurer le paiement des loyers et éviter les dégradations. Les bons locataires qui ont les moyens ne choisissent pas les quartiers les moins bien réputés. Ils vont privilégier un environnement calme. Idem, à la revente, vous pourriez perdre de l’argent en raison d’un mauvais choix en matière d’emplacement. 

Certes, les prix seront moins élevés, mais cette fois la rentabilité finale ne sera peut-être pas au rendez-vous.

Les biens trop chers : vérifiez le marché immobilier local pour acheter intelligemment

Certains propriétaires vendent trop cher. Cela peut s’expliquer par une mauvaise ou une absence d’estimation. Mais cela peut s’expliquer autrement. En effet, certains propriétaires de biens en location courte durée vont fixer leur prix en fonction de la rentabilité du bien. Or, si vous envisagez un investissement pour une location de longue durée, la rentabilité ne sera pas la même. Un investisseur achète une rentabilité, encore faut-il qu’elle soit cohérente avec votre projet. 

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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