Avec la mise en place de la loi Climat & Résilience, l'année 2023 est une année idéale pour acheter une maison à rénover. Certains propriétaires de logements classés en DPE F et G se retrouvent dans l'incapacité de louer leur bien et préfèrent vendre leur passoire thermique que de faire l'effort de les rénover.
De nouvelles opportunités apparaissent donc sur le marché et c'est l'occasion de se lancer dans l'achat d'une maison à rénover.
Pourquoi acheter une maison à rénover ? Comment assurer la réussite de son projet ? Quels sont les éléments à vérifier ? On vous explique tout dans cet article sur l'achat d'une maison à rénover !
Contrairement à l'achat d'une maison neuve, l'achat d'une maison à rénover impose des connaissances et un investissement personnel plus important. Alors pourquoi se lancer dans un tel projet ? On vous dit tout !
Une maison à rénover implique des travaux, un savoir-faire, du travail, du temps et des risques, donc les prix sont moins chers que pour l'achat d'une maison neuve. En effet, les connaissances techniques en lien avec la rénovation sont primordiales pour contrôler le coût des travaux dans ce type de projet.
Que cela concerne la connaissance des coûts des travaux, des artisans, des étapes de rénovation, il est important d'avoir des notions et de s'impliquer dans ces rénovations. Par conséquent, de nombreux propriétaires ne souhaitent pas se lancer dans de tel projet. Ils vendent donc leur maison à des prix plus bas du fait du risque que le futur investisseur va prendre, contrairement à une maison neuve qui elle permet d'avoir un bien clé en main.
Pour rappel, la loi climat & résilience est en application depuis le 1er janvier 2023. Les logements identifiés comme des "passoires thermiques" ( dont la consommation d'énergie dépasse 450 kWh/m2/an ) ne sont donc plus autorisés à la location. Pour les autres, le calendrier s'annonce comme cela :
Il faut noter que seuls les nouveaux contrats de location sont touchés, et non les baux en cours.
Beaucoup de propriétaires de biens immobiliers classés en dpe F et G préfèrent vendre que faire les travaux. Cela a pour impact l'arrivée de nombreux biens anciens ayant des rénovations énergétiques à effectuer. Il y a donc de nombreuses maisons anciennes à saisir avec des prix attractifs et donc des plus-values importantes possibles.
Comme on l'a dit ci-dessus, une maison à rénover a par défaut, un prix plus bas qu'une maison neuve pour les raisons précédemment évoquées. Avec la réalisation de rénovation, la valeur de la maison va être logiquement augmentée.
Si votre objectif est de faire de votre achat de maison à rénover un investissement locatif, grâce aux travaux, vous allez pouvoir augmenter vos loyers. En effet, en proposant un bien isolé et joliment rénové est un bien RARE. Et ce qui est rare et recherché est forcément plus cher. Il est donc logique que la valeur perçue par les locataires augmente et que cela vous permette d'augmenter vos loyers. Cette augmentation, contribue à l'amélioration de la rentabilité locative de votre investissement.
Si votre objectif est de revendre la maison à rénover que vous achetez, avec les travaux, vous allez pouvoir augmenter la valeur de celle-ci. Ainsi, vous allez pouvoir dégager une plus-value permettant d'obtenir des sommes d'argent importantes dans un laps de temps réduit.
Vous l'aurez compris, l'achat d'une maison à rénover, peu importe votre projet, peut vous permettre un gain d'argent et de bien démarrer vos investissements immobiliers.
S'il était aussi facile de gagner de l'argent en achetant une maison ancienne à rénover, il n'y aurait pas autant d'opportunités sur le marché. Cela s'explique du fait des connaissances nécessaires pour faire de ce projet une réussite. Heureusement, dans cette section nous vous expliquons comment faire, pour assurer la réussite de votre projet !
Comme abordé dans notre article sur l'achat revente immobilier, pour l'achat d'une maison ancienne à rénover, il est également important d'avoir une méthodologie pour garantir le succès de ce projet. Le plus important, c'est de savoir quels travaux faire, combien ils coûtent, et comment trouver les bons artisans.
Voici donc 4 étapes à suivre pour assurer la réussite de l'achat de votre maison et de vos travaux de rénovation.
Dans l'achat-revente immobilier, la rentabilité et le retour sur investissement de votre projet dépendent en grande partie de l'achat initial. Ainsi, il est primordial de bien comprendre le marché immobilier de la région qui vous attire pour acheter au bon prix. Dès l'acquisition de votre maison, vous devez envisager sa vente future éventuelle. Cela implique de savoir quels types de biens sont en demandes et leurs prix sur le marché.
Une autre étape importante va être d'ajouter de la valeur à la maison que vous achetez grâce aux travaux pour monter les loyers.
Pour monter le loyer au plus haut, vous devez réfléchir à l'avance à qui vous allez louer. Si vous ciblez des personnes âgées, des étudiants, des jeunes professionnels, l'équipement et les travaux de votre maison seront différent. Si vous vendez votre maison à un autre investisseur, il regardera comme vous la rentabilité du bien pour en déterminer le prix.
100 € de plus de loyer par mois, c'est 1 200 € de revenu en plus par an, et donc 18 000 € de valeur créée si vous revendez la maison sur un ROI de 15 ans. ( 6,66 % de rentabilité locative pour l'acheteur).
Pour vous donner une idée des actions à réaliser afin d'augmenter la valeur de votre maison, vous pouvez lire notre article sur les 8 méthodes pour augmenter la valeur d'un bien immobilier.
Plus les travaux à réaliser sont importants, plus vous allez devoir apprendre à gérer des artisans, estimer les coûts, et passer du temps sur le chantier. Pour des gros travaux, vous devrez forcément en confier une partie à des professionnels.
Bien choisir les artisans est essentiel afin d'éviter les retards sur le site, les problèmes de finition, ainsi que les imprévus sur la facture finale ! Pour être sûr de ne pas vous faire arnaquer, lisez notre dossier "La méthode en 3 étapes pour trouver un bon artisan"
Pour vous aider à estimer vos travaux, voici un ordre d'idée des coûts par mètre carré en fonction du type de rénovation :
Vous avez bien acheté, vous avez rénové sans vous ruiner, vous avez optimisé les loyers, il est maintenant temps de "cash out" et de revendre au meilleur prix. Pour tirer le profit maximum, voici quelques conseils :
Afin de ne pas sous-estimer le coût des travaux de rénovation lors de l'identification de votre maison ancienne, voici les éléments à vérifier durant votre visite du bien :
Vérifier tous ces éléments vous permettra de ne pas avoir de mauvaises surprises dans vos rénovations !
Comme vous le constatez la liste des éléments à vérifier pour garantir le succès de votre achat de maison à rénover est longue. Cela implique donc des connaissances et un savoir-faire pour bien acheter une maison à rénover. Heureusement, nous vous détaillons tous ces éléments dans notre formation afin de garantir votre succès !
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