Avec la mise en place de la loi Climat & Résilience, l’année 2023 est une année idéale pour acheter une maison à rénover. Certains propriétaires de logements classés en DPE F et G se retrouvent dans l’incapacité de louer leur bien et préfèrent vendre leur passoire thermique que de faire l’effort de les rénover.
De nouvelles opportunités apparaissent donc sur le marché et c’est l’occasion de se lancer dans l’achat d’une maison à rénover.
Pourquoi acheter une maison à rénover ? Comment assurer la réussite de son projet ? Quels sont les éléments à vérifier ? On vous explique tout dans cet article sur l’achat d’une maison à rénover !
Acheter une maison à rénover : oui mais pourquoi ?
Contrairement à l’achat d’une maison neuve, l’achat d’une maison à rénover impose des connaissances et un investissement personnel plus important. Alors pourquoi se lancer dans un tel projet ? On vous dit tout !
Les maisons à rénover sont moins chères !
Une maison à rénover implique des travaux, un savoir-faire, du travail, du temps et des risques, donc les prix sont moins chers que pour l’achat d’une maison neuve. En effet, les connaissances techniques en lien avec la rénovation sont primordiales pour contrôler le coût des travaux dans ce type de projet.
Que cela concerne la connaissance des coûts des travaux, des artisans, des étapes de rénovation, il est important d’avoir des notions et de s’impliquer dans ces rénovations. Par conséquent, de nombreux propriétaires ne souhaitent pas se lancer dans de tel projet. Ils vendent donc leur maison à des prix plus bas du fait du risque que le futur investisseur va prendre, contrairement à une maison neuve qui elle permet d’avoir un bien clé en main.
DPE : avec les interdictions de louer, beaucoup de maisons à rénover arrivent sur le marché
Pour rappel, la loi climat & résilience est en application depuis le 1er janvier 2023. Les logements identifiés comme des « passoires thermiques » ( dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh/m2/an ) ne sont donc plus autorisés à la location. Pour les autres, le calendrier s’annonce comme cela :
- Les logements avec un DPE classés G vont être interdits à la location en 2025 ;
- Les logements avec un DPE classés F vont être interdits à la location en 2028 ;
- Les logements avec un DPE classés E vont être interdits à la location en 2034.
Il faut noter que seuls les nouveaux contrats de location sont touchés, et non les baux en cours.
Beaucoup de propriétaires de biens immobiliers classés en dpe F et G préfèrent vendre que faire les travaux. Cela a pour impact l’arrivée de nombreux biens anciens ayant des rénovations énergétiques à effectuer. Il y a donc de nombreuses maisons anciennes à saisir avec des prix attractifs et donc des plus-values importantes possibles.
Rénover pour gagner : loyers plus hauts et revendre plus cher !
Comme on l’a dit ci-dessus, une maison à rénover a par défaut, un prix plus bas qu’une maison neuve pour les raisons précédemment évoquées. Avec la réalisation de rénovation, la valeur de la maison va être logiquement augmentée.
Rénover pour augmenter les loyers
Si votre objectif est de faire de votre achat de maison à rénover un investissement locatif, grâce aux travaux, vous allez pouvoir augmenter vos loyers. En effet, en proposant un bien isolé et joliment rénové est un bien RARE. Et ce qui est rare et recherché est forcément plus cher. Il est donc logique que la valeur perçue par les locataires augmente et que cela vous permette d’augmenter vos loyers. Cette augmentation, contribue à l‘amélioration de la rentabilité locative de votre investissement.
Rénover pour revendre plus cher
Si votre objectif est de revendre la maison à rénover que vous achetez, avec les travaux, vous allez pouvoir augmenter la valeur de celle-ci. Ainsi, vous allez pouvoir dégager une plus-value permettant d’obtenir des sommes d’argent importantes dans un laps de temps réduit.
Vous l’aurez compris, l’achat d’une maison à rénover, peu importe votre projet, peut vous permettre un gain d’argent et de bien démarrer vos investissements immobiliers.
Comment garantir le succès de son projet d’achat d’une maison à rénover ?
S’il était aussi facile de gagner de l’argent en achetant une maison ancienne à rénover, il n’y aurait pas autant d’opportunités sur le marché. Cela s’explique du fait des connaissances nécessaires pour faire de ce projet une réussite. Heureusement, dans cette section nous vous expliquons comment faire, pour assurer la réussite de votre projet !
Les étapes à suivre pour réussir votre achat d’une maison à rénover
Comme abordé dans notre article sur l’achat revente immobilier, pour l’achat d’une maison ancienne à rénover, il est également important d’avoir une méthodologie pour garantir le succès de ce projet. Le plus important, c’est de savoir quels travaux faire, combien ils coûtent, et comment trouver les bons artisans.
Voici donc 4 étapes à suivre pour assurer la réussite de l’achat de votre maison et de vos travaux de rénovation.
Étape 1 – Bien acheter (idéalement sous le prix du marché).
Dans l’achat-revente immobilier, la rentabilité et le retour sur investissement de votre projet dépendent en grande partie de l’achat initial. Ainsi, il est primordial de bien comprendre le marché immobilier de la région qui vous attire pour acheter au bon prix. Dès l’acquisition de votre maison, vous devez envisager sa vente future éventuelle. Cela implique de savoir quels types de biens sont en demandes et leurs prix sur le marché.
Étape 2 – Ajouter de la valeur grâce aux travaux de rénovation
Une autre étape importante va être d’ajouter de la valeur à la maison que vous achetez grâce aux travaux pour monter les loyers.
Pour monter le loyer au plus haut, vous devez réfléchir à l’avance à qui vous allez louer. Si vous ciblez des personnes âgées, des étudiants, des jeunes professionnels, l’équipement et les travaux de votre maison seront différent. Si vous vendez votre maison à un autre investisseur, il regardera comme vous la rentabilité du bien pour en déterminer le prix.
100 € de plus de loyer par mois, c’est 1 200 € de revenu en plus par an, et donc 18 000 € de valeur créée si vous revendez la maison sur un ROI de 15 ans. ( 6,66 % de rentabilité locative pour l’acheteur).
Pour vous donner une idée des actions à réaliser afin d’augmenter la valeur de votre maison, vous pouvez lire notre article sur les 8 méthodes pour augmenter la valeur d’un bien immobilier.
Étape 3 – Optimiser les coûts des travaux
Plus les travaux à réaliser sont importants, plus vous allez devoir apprendre à gérer des artisans, estimer les coûts, et passer du temps sur le chantier. Pour des gros travaux, vous devrez forcément en confier une partie à des professionnels.
Bien choisir les artisans est essentiel afin d’éviter les retards sur le site, les problèmes de finition, ainsi que les imprévus sur la facture finale ! Pour être sûr de ne pas vous faire arnaquer, lisez notre dossier « La méthode en 3 étapes pour trouver un bon artisan«
Pour vous aider à estimer vos travaux, voici un ordre d’idée des coûts par mètre carré en fonction du type de rénovation :
- Remise au goût du jour – prix moyen de 200 € / m2
- Rafraîchissement – prix moyen de 550 € / m2
- Rénovation moyenne / Réaménagement – prix moyen de 800 € / m2
- Réfection intérieure totale – prix moyen de 1000 € / m2
- Réhabilitation complète – prix moyen de 1 300 € / m2
Étape 4 – Optimisez le prix de vente.
Vous avez bien acheté, vous avez rénové sans vous ruiner, vous avez optimisé les loyers, il est maintenant temps de « cash out » et de revendre au meilleur prix. Pour tirer le profit maximum, voici quelques conseils :
- Ne donnez pas l’exclusivité à une seule agence. Confiez votre bien à plusieurs agents immobiliers pour qu’ils fassent vraiment l’effort de promouvoir votre maison.
- Fournissez-leur des photos vendeuses afin de donner envie aux acheteurs.
- Montrez les atouts de votre maison : cuisine et salle de bains refaites à neuf, photos lumineuses, etc.
- Soignez la présentation et décoration de la maison. Les acheteurs prennent leur décision dans les 30 premières secondes, alors soignez la première impression ! Tous les détails comptent, ne lésinez pas sur la décoration et faites attention à ce que tout fonctionne.
- Utilisez des techniques marketing classiques, comme organiser des visites avec un intervalle serré pour que les acheteurs se croisent. Vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté pour recevoir des offres rapidement.
Les 20 éléments à vérifier avant d’acheter votre maison à rénover
Afin de ne pas sous-estimer le coût des travaux de rénovation lors de l’identification de votre maison ancienne, voici les éléments à vérifier durant votre visite du bien :
- La note DPE du bien, cela vous donnera une idée des travaux de rénovation nécessaires pour augmenter cette note.
- L’inspection extérieure d’une maison ancienne, peut également vous indiquer l’étendue des travaux de rénovation à effectuer, voici les éléments sur lesquels il faut être attentif :
- La couverture toiture et cheminée
- Les gouttières et descentes eau de pluie
- Les menuiseries extérieures
- Les murs façades
- Les pieds de façade
- L‘inspection intérieure d’une maison ancienne là encore vous donne des indices sur les potentiels travaux de rénovation, voici les points à surveiller :
- Les infiltrations par le toit / plafond
- Les fissures de plâtre sur lattis bois
- Les fissures au-dessus des fenêtres, des cadres de porte et d’autres ouvertures
- Les signes d’humidité dans les murs ou les planchers
- Les planchers de bois effondrés
- Les planchers du rez-de-chaussée en bois :
- La planéité d’un sol en tomette
- L’absence de salle de bains
- Les installations électriques
- L’absence de système de chauffage
- Le système de chauffage central
- Le système de climatisation
- La plomberie générale
- L’alimentation d’eau potable
Vérifier tous ces éléments vous permettra de ne pas avoir de mauvaises surprises dans vos rénovations !
Comme vous le constatez la liste des éléments à vérifier pour garantir le succès de votre achat de maison à rénover est longue. Cela implique donc des connaissances et un savoir-faire pour bien acheter une maison à rénover. Heureusement, nous vous détaillons tous ces éléments dans notre formation afin de garantir votre succès !
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