2023 est l’année idéale pour se lancer dans l’achat revente d’immobilier car de nombreux biens à rénover arrivent sur le marché suite à la mise en application de la loi Climat & Résilience. Certains propriétaires de logements classés en DPE F et G préfèrent vendre leur passoire thermique que de faire l’effort de les rénover. Il y a donc de nouvelles opportunités sur le marché et c’est l’occasion de se lancer dans l’achat – rénovation – revente.
Mais l’achat revente, concrètement, c’est quoi ? Quelles sont les erreurs à éviter ? Quels sont les travaux les plus rentables ? Quel statut adopter pour ne pas rendre tout son profit à l’état ? On vous explique tout dans cet article sur l’achat revente immobilier !
L’achat revente immobilier : c’est quoi ?
L’achat revente consiste à acheter un bien immobilier, en augmenter la valeur et le revendre pour générer une plus-value.
Pour cela, il est important de « bien acheter ». C’est la base de toutes les opérations immobilières, en d’autres termes, il faut acheter en dessous du prix du marché.
Il est également possible d’acheter au prix du marché, mais de créer de la valeur. Exemples :
- Acheter un terrain, y construire une maison et la revendre,
- Acheter un logement en mauvais état et réaliser des travaux de rénovation,
- Acheter un immeuble ou un grand appartement et le diviser en plusieurs lots
L‘achat revente immobilier est une des meilleures stratégies pour générer une plus value immobilière rapide.
De plus, depuis la remontée des taux, les banques sont de plus en plus réticentes à accorder des prêts immobiliers. Ces dernières exigeant généralement un apport personnel à hauteur de 10% du projet. Par conséquent, entamer sa carrière d’investisseur immobilier avec une telle opération d’achat revente peut constituer une excellente stratégie pour accumuler du capital pour les investissements ultérieurs.
Si cela peut paraître attrayant sur le papier, ce n’est pas sans risque car de nombreuses erreurs peuvent faire disparaître l’éventuelle plus-value. Heureusement, avec cet article, l’achat revente immobilier n’aura plus de secret pour vous !
Comment réussir votre première opération d’achat revente immobilier ?
Afin de garantir le succès de votre projet d’achat revente immobilière, voici une méthodologie en 4 étapes qui vous permettra de dégager une plus-value à coup sûr. Les 4 étapes sont :
- Étape 1 – Bien acheter votre bien immobilier (sous le prix du marché)
- Étape 2 – Augmenter la valeur du bien
- Étape 3 – Optimiser les coûts (impôts, travaux, frais de vente, etc.).
- Étape 4 – Revendre au prix le plus élevé possible.
Étape 1 – Bien acheter votre bien immobilier.
Comme vous l’avez sûrement entendu, dans l’immobilier, c’est à l’achat qu’on réalise sa plus-value. Il est donc primordial de bien acheter, et pour cela, bien connaître le marché immobilier de la zone qui vous intéresse. Dès l’achat du bien, vous devez garder à l’esprit la revente et donc connaître quels biens se vendent, et à quel prix.
Voici 4 conseils pour réaliser une bonne affaire dès l’achat de votre bien :
- « Location, location, location » : le premier paramètre à prendre en compte est l’emplacement. On vous recommande dans l’idéal d’investir dans les bons quartiers, et bien sûr, d’éviter les quartiers à mauvaise réputation.
- Ciblez des propriétés qui exigent d’importantes rénovations. Les rénovations découragent de nombreux investisseurs car cela implique des frais et un savoir-faire. C’est dommage pour eux, car c’est grâce aux travaux de rénovation qu’il est possible d’augmenter rapidement la valeur d’un bien. Et avec la formation présente sur ce site, les rénovations n’auront plus de secret pour vous !
- Identifiez des vendeurs pressés. Que ce soit à cause d’un divorce, d’un transfert professionnel, d’un déménagement urgent ou d’un héritage à diviser, ces situations génèrent souvent un besoin de vendre dans l’urgence. Ces situations sont des excellentes opportunités pour négocier le prix à la baisse.
- Identifier les propriétés à vendre sur le marché depuis une longue période : les plateformes immobilières fournissent des informations sur la durée de publication de l’annonce et si le prix a déjà été révisé à la baisse. En effet, plus une vente s’éternise, plus le vendeur est susceptible de réduire ses exigences, ce qui peut être une opportunité dans le cadre de l’achat revente immobilier.
Étape 2 – Augmenter la valeur du bien
Afin de pouvoir ajouter de la valeur à un bien, la première étape et d’identifier sa cible à la revente. En effet, selon si vous visez des personnes âgées, des étudiants, des jeunes professionnels, vous allez devoir équiper et effectuer les travaux de votre logement différemment.
Inutile de choisir des finitions en or si votre projet cible les étudiants ! L’objectif est de trouver le bon compromis entre une rénovation de qualité et des coûts modérés, afin de préserver la rentabilité de l’investissement.
Pour maximiser votre prix de vente, l’objectif est de susciter l’intérêt de plusieurs acheteurs et les mettre en concurrence. Il est donc primordial de comprendre les attentes de l’acheteur que vous ciblez et de répondre à ses demandes en matière de design et d’agencement.
Prenez le temps d’observer les projets rénovés par des promoteurs ou des investisseurs professionnels dans votre zone. Consultez les agents immobiliers locaux pour savoir ce qui se vend bien et ce qui est moins demandé. Vous pouvez également envisager de tester l’attrait de votre bien en publiant des annonces fictives sur différentes plateformes.
7 techniques pour augmenter la valeur du bien :
- Décoration / Rafraichissement / Remise au goût du jour
- Résoudre des problèmes liés à la propriété
- Obtenir des autorisations de construction par exemple
- Réaménagement de l’espace intérieur
- Réparation de la structure
- Ajouter de la surface (aménagement comble, extension…)
- Augmenter les revenus locatifs
Toutes ces actions sont détaillées dans l’article augmenter la valeur d’un bien immobilier : les 8 méthodes
Étape 3 – Optimiser les coûts (impôts, travaux, frais de vente, etc…).
Bien choisir ses artisans
Suivant l’ampleur des travaux à effectuer, cela va nécessiter du temps et des connaissances en bricolage. Il est donc fort probable que vous déléguiez au moins une partie des travaux à des professionnels. Il est crucial de bien les sélectionner pour éviter les retards de chantier, les problèmes de finitions, et les surprises sur la facture finale !
Pour bien choisir vos artisans, misez sur les recommandations de votre réseau. Sollicitez votre cercle familial, vos amis, et utilisez le pouvoir du bouche-à-oreille. Des astuces sont également fournies pour vous aider dans l’article de la méthode en 3 étapes pour trouver le bon artisan.
Bien négocier son prêt
En plus des travaux, il est important d’obtenir les meilleures conditions de financement. Il ne faut toutefois pas sous-estimer les conditions de l’offre qui vous est proposée, notamment la durée du prêt immobilier ou les garanties requises. Le coût de l’assurance emprunteur est un autre élément à ne pas négliger. Un courtier peut vous être d’une grande aide pour trouver le financement le plus favorable pour ces deux produits.
Anticiper ses demandes d’autorisations
Si votre projet requière une autorisation, comme un permis de construire, gardez à l’esprit que ces démarches administratives prennent du temps. Pour optimiser la rentabilité de votre projet, pensez à débuter toutes ces formalités dès l’officialisation du compromis de vente.
Bien définir son budget (et garder une réserve !)
Vous l’aurez compris, lorsque vous entreprenez un projet d’achat revente immobilier, plusieurs défis peuvent surgir, tels que le coût des travaux, les retards sur le chantier ou des problèmes inattendus nécessitant une augmentation de votre budget. Faites preuve de prudence lors de l’établissement du budget de votre opération d’achat revente immobilier. Il est judicieux de prévoir une réserve financière pour faire face à d’éventuels imprévus, car obtenir une augmentation de votre prêt auprès de votre banque pourrait ne pas être une option disponible.
Étape 4 – Revendre au prix le plus élevé possible.
Réussir son projet, c’est donc : bien acheter, maîtriser ses coûts lors de la rénovation, mais aussi bien vendre ! Voici 5 points à garder en tête lors de la vente de votre bien.
- En général, les acheteurs prennent leur décision dans les 30 premières secondes de la visite. Soignez la première impression ! Tous les détails comptent, de la poignée de porte qui fonctionne, à votre attitude ou celle de l’agent immobilier que vous aurez choisi.
- N’hésitez pas à utiliser des techniques marketing classiques comme faire comprendre à votre acheteur potentiel qu’il n’est pas le seul sur le coup, ou encore demander à l’agent immobilier de lui faire visiter un bien moins sympa juste avant le vôtre.
- Utilisez la pression psychologique en organisant des visites avec un intervalle serré afin de faire en sorte que les acheteurs se croisent. De cette manière, vous mettez toutes les chances de votre côté de recevoir une offre plus rapidement.
- Publiez des photos vendeuses afin de donner envie aux acheteurs. Mettez le bien sous son meilleur jour, et montrez les aspects positifs de la propriété : belle cuisine, salle de bains, angles mettant en valeur les volumes, photos prises par temps clair, etc. L’idéal est de décorer votre bien d’une manière à ce que les acheteurs se projettent dedans.
- Enfin vous devrez faire le choix entre une vente en direct ou de passer par un agent immobilier. Certes, la vente en direct vous permet une meilleure plus-value car il n’y a pas de commission, mais un agent immobilier sert de tiers de confiance et rassure toujours les acheteurs.
5 erreurs à éviter dans l’achat revente immobilier
L’activité d’achat revente immobilier ne nécessite pas de diplôme professionnel spécifique. Cependant, cela ne signifie pas qu’il faut se lancer de manière impulsive dans ce domaine, compte tenu des enjeux significatifs et des fonds à investir. Voici cinq erreurs à éviter pour démarrer judicieusement :
- Ne pas connaître votre marché immobilier : Analysez les tendances du marché et identifiez les zones où les propriétés se vendent bien. Repérez également les types de biens qui se vendent facilement dans ce secteur.
- Ne pas prévoir un capital suffisant : Pour accorder un prêt bancaire, la banque demande un apport de 10% du capital. Si vous sous-estimez mal ou oubliez certains coûts des travaux, il sera compliqué de réviser par la suite le montant du prêt. Il est donc important de prévoir assez de capital pour faire fasse aux imprévus.
- Ne pas avoir de connaissances des travaux à effectuer : Vous devez être capable de superviser les travaux de rénovation nécessaires pour le bien immobilier. Que cela soit pour la préparation de votre projet, l’élaboration d’un cahier des charges, le choix des artisans, l’analyse des devis, l’optimisation des coûts, il est crucial d’avoir des connaissances pour contrôler les coûts et faire une bonne estimation.
- Ne pas avoir une vision d’ensemble du projet : La rénovation d’une propriété nécessite une gestion de projet efficace. Que cela soit pour la priorisation des travaux à effectuer, la gestion et le suivi des travaux, le respect des réglementations urbaines vous devez avoir une vue sur tout cela.
- Ne pas connaître les réglementations actuelles : Pour éviter les problèmes lors de la revente de votre bien, il vous faut connaître les réglementations actuelles. Comme celle en lien avec le DPE et la consommation d’énergie, les critères d’un logement décent ou bien les règles de fiscalité d’achat revente par exemple.
Chez Rénover Pour Gagner, on n’insistera jamais assez sur l’importance de se former pour minimiser les erreurs coûteuses et maximiser les chances de succès du projet. Pour rappel, c’est exactement les sujets qui sont abordés dans notre formation. En la suivant, vous aurez toutes les connaissances nécessaires pour éviter de perdre toutes vos économies lors de votre premier achat.
Exemple d’un achat revente réussi
Voici le projet d’achat revente d’une grange abandonnée depuis des dizaines d’années que j’ai fait rénover. Cela a permis la création d’un actif net de 130 000€ en 7 mois de travaux. Achat et travaux financés entièrement par la banque.
- Loyer avant : 500€
- Loyer après : 2 500€
- Total projet incluant le coût d’acquisition et les travaux : 230 000€
- Valeur après : 360 000€
- Durée des travaux : 7 mois
D’autres exemples sont présents dans la formation Rénover Pour Gagner Gros, avec le détail des différentes étapes et des coûts afin de vous guider dans la réussite de votre projet.
Achat revente immobilier : quel statut adopter ?
Il n’est pas obligatoire de choisir un statut juridique spécifique pour mener des opérations d’achat revente immobilier. La loi ne l’exige pas, toutefois, en menant cette activité en tant qu’individu, vous vous exposez à des risques importants. Si l’opération ne se passe pas comme prévu, vous êtes personnellement responsable des dettes contractées, sans limitation.
De plus si vous effectuez plusieurs opérations d’achat revente de biens immobilier, vous risquez d’être considéré comme exerçant une profession commerçante. C’est pourquoi il est généralement recommandé de mener l’activité d’achat revente immobilier en tant que marchand de biens une fois que vous en avez réalisé plusieurs en particulier. Mais commencez toujours en tant que particulier car ce sera plus facile (meilleure condition de prêt, durée plus longue, moins d’apport, moins d’impôts … Voir pas du tout dans certains cas).
Le statut de marchand de biens pour l’achat revente immobilier
Marchand de biens n’est pas un statut en soi. Il s’agit d’une profession commerçante non réglementée, qui nécessite un cadre juridique pour être exercée. En théorie, plusieurs options sont possibles : la société civile immobilière (SCI), la microentreprise ou la société commerciale. On vous dit tout !
Société civile immobilière (SCI) et micro entreprise
Il est impossible en SCI d’exercer une activité commerciale, or l’activité de marchand de biens est considérée comme une activité commerciale. La SCI ne conviendrait que si vous envisagiez d’acquérir des bâtiments pour les louer non meublés (la location meublée est considérée comme une activité commerciale).
Concernant la micro entreprise, bien qu’envisageable, ce statut n’est pas compatible avec cette profession. En effet, le seuil de chiffre d’affaires pour les activités de marchand de biens est limité à 176.200 €. Avec les prix de l’immobilier, ce chiffre d’affaires sera très vite atteint et donc ce statut n’est pas la bonne option.
La société commerciale : le statut privilégié par les marchands de biens
Après avoir écarté les options de la microentreprise et de la SCI, les sociétés commerciales s’imposent comme les choix les plus appropriés en tant que marchand de biens pour votre opération d’achat revente.
Lorsque vous créez une société, une entité distincte qui sauvegarde votre patrimoine personnel est également créée ce qui vous protège. Si votre projet implique plusieurs investisseurs, la Société par Actions Simplifiée (SAS) et la Société à Responsabilité Limitée (SARL) sont deux options à considérer. Noter que si vous êtes le seul investisseur, cela sera la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) et l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). On vous explique les différences.
La société par Actions Simplifiée (SAS) ou unipersonnelle (SASU)
La majorité des marchands de biens optent pour la SAS ou SASU, qui propose un cadre juridique plus flexible et donc généralement mieux adapté.
Ce statut offre une grande liberté aux associés pour définir le fonctionnement et l’organisation de la société. En tant que marchand de biens dans une SAS, vous profiterez d’un régime social avantageux.
En effet, les dirigeants de la SAS sont affiliés au régime général de la sécurité sociale en tant que salariés assimilés, ce qui vous accorde une protection similaire à celle d’un salarié, à l’exception des cotisations pour le chômage.
Enfin, la SAS facilite l’intégration de nouveaux associés. Pour créer une SAS, des documents spécifiques doivent être déposés au greffe du Tribunal de commerce.
La société à Responsabilité Limitée (SARL) ou l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)
Concernant le fait d’établir une SARL ou EURL pour l’activité de marchand de biens, contrairement à la SAS, le statut juridique de la SARL est plus strict. La loi impose certaines dispositions indérogeables pour les associés. En échange de ce formalisme plus rigoureux, les associés de la SARL bénéficient d’une protection accrue. En outre, en créant une SARL pour votre activité d’achat revente immobilier, l’arrivée de nouveaux associés doit être approuvée par les associés actuels.
Quelle est la fiscalité de l’achat revente immobilier ?
Le statut que vous choisissez pour pratiquer l’achat revente immobilier a des conséquences sur la TVA et l’imposition de la plus-value générée. Il est donc important de choisir le statut vous permettant de maximiser votre fiscalité.
La TVA liée aux opérations d’achat revente immobilier
La TVA pour un marchand de bien
Si votre activité consiste à construire pour revendre, c’est-à-dire à proposer des biens neufs, une TVA à 20 % s’applique.
Cependant, si le bien que vous achetez est âgé de plus de 5 ans, vous n’êtes pas soumis à la TVA. Par conséquent, la TVA sur les travaux n’est pas récupérable, il faut donc être prudent lors de la budgétisation des travaux et comptabiliser leur montant TTC.
Une exception existe : si vous entreprenez d’importants travaux de rénovation pour une remise à neuf d’un bien de plus de 5 ans, la revente, cette fois-ci est soumise à la TVA. Cette TVA est calculée sur le prix total, pas sur la plus-value réalisée. Vous pourrez alors récupérer la TVA sur les travaux.
La TVA dans le cadre de l’achat revente en tant que particulier
Quelle que soit la nature du bien acheté et revendu, vous n’êtes pas tenu de payer la TVA en tant que particulier.
L’imposition de la plus-value lors de la revente du bien immobilier
En théorie, si tout se déroule comme prévu, vous devriez réaliser un bénéfice sur la revente. La différence entre le prix d’achat et le prix de vente constitue une plus-value, qui est taxée différemment selon que vous agissiez en tant que particulier ou professionnel.
La plus-value d’achat revente pour un particulier
Pour un particulier, seule la plus-value issue de la revente de la résidence principale est exonérée d’impôts.
Dans les autres cas, pour bénéficier d’une exonération partielle, il faut conserver le bien au moins 6 ans, ce qui n’est généralement pas l’objectif dans le cadre de l’achat revente.
Lors du calcul de la plus-value, vous pouvez ajouter au prix d’acquisition :
- Les frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits d’enregistrement…) pour leur montant réel ou selon un forfait de 7.5 % du prix d’acquisition
- Le coût des travaux (ou un forfait de 15 % du prix d’acquisition si vous avez conservé le bien pendant plus de 5 ans)
- Les frais de voirie, réseaux et distributions, (généralement dans le cadre de construction ou de division de bien)
La plus-value est ensuite imposée à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 % après application d’un abattement suivant la durée de détention. Il sera également nécessaire de payer des prélèvements sociaux de 17,2 % (après abattement suivant la durée de détention), soit un impôt total de 36,2 %. Vous pouvez trouver le détail des abattements et du calcul sur le lien article calcul plus-value.
Si la plus-value est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % sera appliquée en fonction du montant.
La plus-value quand vous êtes en société
Il y a deux scénarios :
- Si vous pratiquez votre activité d’achat revente d’immobilier dans une société à l’impôt sur le revenu ou en microentreprise : la plus-value est imposable dans la catégorie des BIC. Cela signifie donc taxé selon votre tranche marginale d’imposition. À cela s’ajoutent également les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
- Si au contraire vous exercez votre activité dans une société cette fois-ci soumise à l’impôt sur les sociétés : le bénéfice sera taxé au taux d’IS applicable (normal ou réduit).
Comme vous l’aurez compris en lisant cet article, l’achat revente de bien peut vous permettre de gagner rapidement des gros montants. Néanmoins, durant toutes les étapes du processus de l’achat à la vente du bien, un savoir-faire est nécessaire. Si vous souhaitez améliorer vos connaissances afin de vous assurer la réussite de votre projet, vous pouvez vous inscrire à la formation présente sur ce site.
