Acheter votre résidence principale ou investir, vous n’êtes pas contraint de faire un choix. Choisir c’est renoncer. Or, nous vous proposons de vous accompagner dans un achat de résidence principale combiné investissement locatif pour constituer votre patrimoine en partie financé par les loyers versés par le locataire. Découvrez les clés pour un investissement immobilier combiné réussi.
L’achat d’une résidence principale combiné à un investissement locatif est un très beau projet. Chaque achat immobilier apporte des avantages.
La plupart du temps, le premier achat immobilier concerne la résidence principale. Acheter un logement, c’est avant tout mieux anticiper l’avenir. Vous remboursez vos mensualités de crédit tant que vous êtes actif. Au moment de partir à la retraite, lorsque vos revenus sont revus à la baisse, vous n’avez plus de loyer à payer. En clair, vous bénéficiez d’un pouvoir d’achat plus élevé. C’est pourquoi beaucoup achètent leur résidence principale en premier. Toutefois, rien ne vous empêche de faire un premier achat immobilier combiné.
Le saviez-vous : après quelques années d’occupation, certains font le choix de louer leur résidence principale pour en acheter une autre. Mettre en location sa résidence principale est un choix adapté pour continuer à constituer votre patrimoine.
Certains envisagent de faire un premier investissement locatif avant même d’acheter leur résidence principale. C’est le cas notamment des Parisiens qui n’ont pas le budget nécessaire pour acheter dans la capitale. Ils réalisent alors un investissement locatif en province.
Toutefois, là encore, faire à la fois un achat de résidence principale et un investissement locatif est tout à fait possible selon votre budget et les prix du marché immobilier où vous souhaitez investir.
Faire un investissement locatif, c’est bénéficier d’une opportunité majeure. Vous constituez un patrimoine immobilier financé par deux tiers : la banque via le prêt immobilier et le locataire via les loyers perçus. Votre effort d’épargne peut être faible si vous misez sur le bon projet immobilier.
Une résidence principale et un investissement locatif, c’est l’assurance de préserver l’avenir sur le plan financier. À la retraite, vous ne payez plus de loyer. Quant à votre investissement locatif, vous pouvez le conserver et obtenir un complément de revenus ou le revendre pour obtenir un capital et donner vie à tous vos projets.
Investir dans l’immobilier locatif tout en achetant votre résidence principale est un projet à envisager sous certaines conditions.
Acheter un bien immobilier nécessite la plupart du temps de souscrire un prêt immobilier. Ce sera encore plus le cas si vous décidez de faire l’achat d’une résidence principale combiné avec un investissement locatif.
Pour emprunter, une règle simple : respecter le taux d’endettement imposé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), à savoir 35 %. Si la banque a une latitude pour un certain nombre de dossiers, la plupart du temps elle ne prêtera pas avec un taux d’endettement supérieur.
L’achat de votre résidence principale en même temps que votre investissement immobilier locatif engendre des mensualités lourdes. Faites les bons calculs et vérifiez, si vous avez déjà des crédits en cours, s’il n’est pas possible de les rembourser de manière anticipée pour réduire votre taux d’endettement.
Acheter un bien immobilier nécessite de plus en plus d’avoir un apport personnel. En ajoutant un investissement immobilier locatif à l’achat de sa résidence principale, l’apport peut devenir obligatoire. Sachez anticiper votre projet pour épargner suffisamment et être en mesure a minima de régler tous les frais liés à votre acquisition (frais d’agence immobilière, frais de notaire, etc.).
Pour réussir l’achat d’une résidence principale avec un investissement locatif, il est nécessaire de penser à l’avenir. Vous allez devenir deux fois propriétaire. Si des travaux d’entretien ou de rénovation sont à prévoir, vous serez seul à les assumer. Aussi, vous devez être en mesure d’envisager tous les scénarios pour ne pas vous retrouver avec des biens immobiliers que vous ne pouvez plus gérer.
N'oubliez pas qu’avec la formation Rénovation Stratégique 2.0, nous vous accompagnons pour réduire le montant de vos travaux en apprenant à comparer les devis et à trouver les meilleurs artisans.
Achat de résidence principale et investissement locatif, ces deux projets peuvent être financés conjointement. C’est une solution pour réduire les coûts, vous n’aurez à payer qu’une fois les frais de dossier.
Toutefois, la question est de savoir si cela est judicieux. S’il peut être conseillé de souscrire un crédit immobilier sur 25 ans pour acheter une résidence principale, la durée du prêt pour de l’immobilier locatif est souvent plus courte (15 à 20 ans). Cela permet par ailleurs d’obtenir un meilleur taux. Déterminez les avantages de chaque solution, et notamment l’impact de vos mensualités sur votre taux d’endettement et votre reste à vivre.
Faire un investissement locatif simultanément avec l’achat d’une résidence principale est un très beau projet d’avenir. Toutefois, pour sa réussite, il est nécessaire d’être vigilant sur un certain nombre de points.
Le choix du bon bien immobilier s’impose, tant pour une résidence principale que pour un investissement locatif. À travers la formation Rénovation Stratégique 2.0, nous vous guidons pour faire une visite dans les règles de l’art et inspecter minutieusement à la fois la partie extérieure et l’intérieur du logement à acquérir. Cela vous permet de mieux cerner les atouts, mais aussi, et surtout les défauts du bien immobilier.
Choisir le bon bien, c’est éviter de mauvaises surprises qui auraient un coût à court terme.
Au-delà de la qualité du bien, vous devez envisager son potentiel locatif. Si l’investissement locatif permet de financer votre patrimoine grâce aux loyers perçus, encore faut-il trouver des locataires. Choisissez l’emplacement idéal pour un investissement locatif en misant sur la proximité des transports en commun, des axes routiers, des commerces, des écoles, etc., selon la typologie du bien et les locataires que vous ciblez. Pour un bien locatif, l’emplacement est le premier élément qui sera consulté par les candidats à la location.
Acheter une résidence principale et réaliser un investissement locatif en même temps, c’est envisager des travaux sur deux biens immobiliers. Lors de votre visite, mettez le doigt sur les points à revoir et n’hésitez pas à faire venir des artisans pour deviser le montant des travaux avant de signer le compromis et de souscrire votre crédit.
Pour l’investissement locatif, les travaux de rénovation seront d’autant plus importants. D’une part, les locataires seront séduits par un logement rénové dans lequel ils se sentent bien. Mais surtout, ils seront plus enclins à s’installer dans un logement qui n’est pas une passoire énergétique. Par ailleurs, les passoires thermiques sont interdites à la location de manière progressive. Aussi, en fonction du DPE de votre bien à louer, prévoyez des travaux pour gagner quelques classes de DPE avec des travaux d’isolation. Vous ne savez pas comment vous y prendre ? N’oubliez pas de suivre le module spécial DPE de la formation Rénovation stratégique 2.0, vous aurez les clés pour rénover à moindre coût votre logement et le rendre moins énergivore.
Réaliser un investissement immobilier va impacter votre fiscalité. Les revenus locatifs sont imposables. Aussi, si vous vous lancez dans la rénovation, pourquoi ne pas envisager un achat dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation tel que la loi Denormandie ? Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du coût de l’opération sur 12 ans en respectant quelques conditions spécifiques.
Selon le marché locatif local, vous serez amené à privilégier un investissement en location meublée ou vide. Mais c’est aussi la fiscalité qui pourrait dicter ce choix. Les revenus locatifs d’un appartement meublé bénéficient dans le cadre du régime micro foncier, d’un abattement de 50 % contre 30 % pour la location vide.
Par ailleurs, en louant un bien meublé, vous pouvez espérer des loyers plus élevés, la prestation étant plus complète.
L’investissement locatif couplé à l’achat d’une résidence principale engendre un emprunt important réduisant sensiblement votre marge de manœuvre. Si vous ne choisissez pas les bons locataires, le risque d’impayé est plus grand. Sans la perception des loyers, vous pourriez rencontrer des difficultés à rembourser votre prêt.
Nous ne pouvons donc que vous conseiller de faire une sélection scrupuleuse. Demandez-leur leurs derniers bulletins de salaire, leur dernier avis d’imposition, leur contrat de travail, etc. Demandez un garant pour assurer de percevoir vos loyers même en cas de défaillance du locataire. Petite astuce : demander une caution solidaire. De cette manière, vous pouvez demander au garant de régler la dette le premier impayé.
Et pensez à faire un état des lieux pour vous assurer de ne pas prendre en charge les éventuelles dégradations des locataires.
Malgré un choix scrupuleux des bons locataires, il est nécessaire dans le cadre d’un investissement locatif de bien se couvrir. Aussi, n’hésitez pas à souscrire une garantie des loyers impayés qui interviendra si votre locataire ne vous paie plus.
Pour une opération réussie, voici quelques étapes à bien respecter :
Pour obtenir un prix d’achat attractif, vous devrez peut-être miser sur des biens avec travaux. Rassurez-vous, la formation rénovation Stratégique 2.0 vous guide de A à Z.
N’ayez plus peur d’investir dans une passoire thermique, nous vous donnons les clés pour la transformer en machine à cash.
Et pour vous l'expliquer, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
