Investissement locatif : rénover pour louer plus cher

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Investissement locatif : rénover pour louer plus cher

L’investissement locatif dans l’ancien est une stratégie vous permettant de mettre toutes les chances de votre côté pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif. Appartement ou maison à rénover, si vous faites les bons choix, vous allez augmenter sensiblement vos revenus fonciers et booster la rentabilité de votre projet.

Investissement locatif : rénover pour louer plus cher

Investir dans un bien immobilier à fort potentiel

La mise en place d’une stratégie d’achat dans l’ancien dans l’optique de rénover et louer plus cher nécessite d’acheter un bien à rénover avec un fort potentiel. Mais de quoi s’agit-il exactement ?

En matière de rénovation, un bien à fort potentiel est un appartement ou une maison pour lequel vous pouvez envisager des travaux de rénovation en maîtrisant vos dépenses. Si vous avez bien suivi le module 2 de la formation Rénovation Stratégique 2.0, vous savez de quoi nous parlons.

Parmi les travaux à réaliser en priorité, selon le type de bien acheté, on pense bien évidemment à la rénovation énergétique. L’objectif : obtenir le meilleur classement DPE (diagnostic de performance énergétique) pour louer durablement et contrer les interdictions. Pour cela, vous devez trouver un bien demandant le moins de budget pour obtenir un classement en D après travaux. Vous le verrez au cours de la formation, il existe des astuces toutes simples pour réduire sensiblement le coût des travaux.

Un bien à fort potentiel, cela peut aussi être un immeuble de rapport. Si vous avez un peu plus de budget à consacrer aux travaux, cette solution est à envisager. Vous achetez un bien déjà divisé, ou que vous pouvez diviser à votre guise pour créer plusieurs appartements. En créant de petits espaces (par exemple des T2), vous allez louer plus cher. D’une part, les travaux vont valoriser vos biens immobiliers. D’autre part, les petites surfaces se louent plus cher au m².

Faire les travaux de rénovation pour ajouter de la valeur

Acheter une maison ou un appartement est la première étape. Abordons à présent la réalisation des travaux. Rénover un logement, ce n’est pas si simple qu’il n’y paraît. Il ne suffit pas de remettre un coup de peinture et de refaire un parquet. Vous devez valoriser votre bien immobilier. Pour cela, il est nécessaire de lister les points négatifs. D’ailleurs, vous devez les avoir en tête depuis la visite, si vous avez parfaitement suivi le module 3 de la formation Rénovation Stratégique 2.0 qui fait de vous un expert de la visite de biens immobiliers.

À ce stade de votre projet, vous devez prioriser les travaux et savoir quels sont ceux qui vont offrir le plus de valeur à votre bien et déclencher la location rapidement. Car rappelons-le, votre pire ennemi est la vacance locative. L’objectif est de proposer un bien de qualité pour vous distinguer de la concurrence, sans oublier votre objectif premier : fixer un loyer plus élevé.

Pour y voir plus clair, n’hésitez pas à consulter notre article sur l’ordre dans lequel réaliser les travaux de rénovation.

Investir dans une maison à rénover : priorité à l’isolation

Si vous achetez en vue de rénover, il y a de fortes chances pour que vous achetiez une passoire thermique. Depuis que les interdictions de location ont été annoncées, de nombreux propriétaires se débarrassent de leurs biens en location. C’est une véritable opportunité pour acheter moins cher.

Si vous achetez une passoire thermique, la première étape sera d’envisager des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE. Avec notre module spécial DPE, vous saurez tout sur les travaux à réaliser pour transformer une passoire thermique en logement décent et beaucoup plus économe en énergie. Au-delà de l’isolation des murs, du sol ou de la toiture, pour ajouter de la valeur, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont importants.

Murs, sols, cuisine, salle de bains : valorisez votre investissement locatif

Une fois les travaux d’isolation effectués, pour louer plus cher, vous devez donner envie aux locataires de s’installer chez vous. Bien évidemment, cela passe par une décoration soignée, murs et sols doivent être impeccables. Mais en vente comme en location pour créer le coup de cœur, il est nécessaire de miser sur la cuisine et la salle de bains. Aussi, nous ne pouvons que vous inviter à privilégier ces pièces. Installez une cuisine équipée et faites le choix d’une belle vasque dans la salle de bains. Si vous envisagez la location en meublé, veillez à ce que tous les équipements obligatoires soient présents et créez une décoration chaleureuse pour séduire les locataires.

Certes, cela a un coût qu’il faut estimer pour déterminer si la rentabilité sera bien au rendez-vous. Toutefois, en proposant un bien immobilier plus cher et de belle qualité, vous augmentez vos revenus fonciers et pouvez vous permettre de sélectionner les meilleurs locataires. En offrant de meilleures conditions de vie, vous limitez aussi les risques de tomber sur des locataires indélicats.

En clair, le degré de rénovation dépend du profil des locataires et du loyer fixé. Si vous visez des locataires bénéficiaires des aides au logement, ils vont rechercher le prix en priorité. Ici, les travaux de rénovation ne prendront pas la même orientation que lorsque vous envisagez de fixer un loyer plus élevé.

Optimiser le coût des travaux réalisés

Les travaux de rénovation doivent être maîtrisés en termes de coût. C’est la condition sine qua non pour préserver la rentabilité de votre investissement locatif. Améliorer les performances énergétiques, revoir la décoration, l’agencement des pièces, cela va nécessiter un certain nombre de travaux. Bonne nouvelle, le module 6 de la formation Rénovation Stratégique 2.0 aborde ce point. Nous vous guidons pour comprendre un devis et mieux le négocier. Nous vous aidons également à trouver des artisans à un prix correct et à trouver le parfait compromis entre qualité et disponibilité. Car ne l’oubliez pas, la rentabilité de votre investissement locatif est aussi consécutive à la rapidité de réalisation des travaux. L’objectif est de louer le plus vite possible pour obtenir des revenus locatifs.

Optimiser le coût des travaux réalisés

Mettre en location et fixer un loyer plus élevé

Certains locataires sont prêts à mettre 50 ou 100 euros de plus sur leur loyer pour vivre dans les logements les plus attractifs. Et ce sera encore plus le cas si le diagnostic de performance énergétique est très bon. En effet, au regard du prix du chauffage aujourd’hui, cette différence sera rentabilisée par une baisse de la consommation. Aussi, à dépense équivalente pour les locataires, ils gagneront en confort.

Les propriétaires bailleurs ont la possibilité d’augmenter de 10 à 20 % le loyer pour un bien rénové. Et pour un bien meublé, n’oubliez pas que le loyer peut être 30 % supérieur à une location nue. Aussi, la rentabilité sera à terme bien plus importante et vous pourrez même envisager une plus-value à la revente si c’est votre objectif à moyen terme.

Grâce à la rénovation de votre investissement locatif, vous augmentez vos revenus récurrents et créez un actif net qui sera nécessaire ensuite pour convaincre le banquier et réaliser d’autres investissements. En clair, la rénovation d’un logement ancien est une très bonne stratégie pour constituer un patrimoine immobilier solide.

Et ce n’est pas tout. Vous pouvez réduire votre impôt grâce à la rénovation. Si le coût des travaux et de vos autres charges est plus élevé que vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier. Ce déficit foncier est reportable sur plusieurs années, vous permettant de supprimer votre impôt.

Enfin, selon le type de travaux, vous pouvez bénéficier d’une aide financière de l’Anah (agence nationale de l’habitat) à l’image de MaPrimeRénov’ si vous réalisez des travaux d’isolation ou si vous changez vos équipements de production d’eau chaude et de chauffage pour des appareils plus performants.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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