Estimer le potentiel d’un bien immobilier : les clés d’une bonne estimation

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Déterminer la valeur d'un bien immobilier selon sa future rentabilité

Dans le cadre d’un investissement locatif, le prix de vente n’est pas le seul élément à consulter en tant qu’acheteur. Vous devez estimer la valeur du bien par rapport au marché immobilier local, certes. Mais vous devez aussi prendre en compte son potentiel et déterminer les solutions pour lui ajouter de la valeur. Comment évaluer le potentiel locatif d’un bien après travaux ? Suivez la méthode PMR (Potentiel, M², Rentabilité).

Évaluer le potentiel du bien immobilier pour ajouter de la valeur

L’acheteur et le vendeur vont se mettre d’accord sur un prix de vente en fonction de la valeur du bien à l’instant T, selon l’estimation d’un agent immobilier ou des prix du marché. Mais estimer la valeur d’un bien au jour de la vente ne suffit pas. Vous ne devez pas prendre uniquement en compte la valeur vénale, mais le potentiel offert.

C’est ce potentiel qui va influencer la valeur locative, et donc la rentabilité de votre investissement immobilier. Mais comment estimer le potentiel d’un bien ? Voici quelques éléments de réponse pour mieux vous projeter et choisir le bon type de bien immobilier.

Un bien avec du potentiel est un bien immobilier auquel il est possible de rajouter de la valeur. L’objectif est ici de prendre en compte les caractéristiques du bien et de déterminer quels sont les axes d’optimisation. Et vous allez le constater, il y en a un certain nombre :

  • ajouter une pièce dans le logement ;
  • diviser les espaces (par exemple dans un immeuble de rapport pour créer des petites surfaces pour lesquelles le rendement locatif est plus élevé) ;
  • optimiser la décoration pour se démarquer de la concurrence ;
  • offrir un plus grand standing au bien ;
  • améliorer l’isolation et bénéficier d’un meilleur DPE.

Acheter un bien avec du potentiel offre plusieurs avantages :

  • moins de concurrence sur un bien avec travaux ;
  • un prix plus facilement négociable que pour un logement prêt à vivre ;
  • possibilité de revoir l’aménagement pour l’adapter à la cible locative ;
  • décote possible d’environ 10 % si le bien est déjà loué.

Évaluer le potentiel du bien immobilier pour ajouter de la valeur

Estimer la valeur d’une propriété selon les m² exploitables

Le prix d’un bien immobilier avant et après travaux peut être bien différent. Comment ? En allant chercher tous les m² non exploités qui vont apporter de la valeur lors de la vente d’un bien ou dans le cadre d’un investissement locatif.

La valeur de votre bien immobilier va fortement augmenter si vous achetez un logement avec des combles à aménager. Une fois les travaux réalisés, vous gagnez des m² habitables concrets pour augmenter le loyer ou le prix de vente. Il en va de même si vous avez une annexe aménageable. Acheter plus de m² que la surface habitable actuelle est une très belle opération. Mais attention, pour cela vous devez effectuer des travaux. Grâce à la formation Rénovation Stratégique 2.0, vous avez toutes les clés pour une rénovation de qualité à moindre coût pour augmenter votre rentabilité.

Plus vous achetez de m² et de lots, plus le prix au m² est bas, de quoi faire une bonne affaire pour votre projet immobilier ! Toutefois, vous devrez bien vous assurer en amont de votre capacité à les exploiter. Dans le cas contraire, vous n’augmenterez pas suffisamment la valeur de votre bien.

Déterminer la valeur d’un bien immobilier selon sa future rentabilité

En tant qu’investisseur immobilier, vous devez prendre en compte tous les axes d’optimisation pour, à terme, obtenir la meilleure rentabilité. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’objectif est de constituer votre patrimoine en limitant votre effort d’épargne. Un bien acheté à prix bas et rénové pour exploiter tout son potentiel permet d’imaginer un loyer plus élevé que le montant de vos mensualités de crédit. De quoi mieux anticiper l’avenir tout en obtenant du cash flow.

Les acheteurs ont tendance à commettre une erreur assez fréquente : tenir compte de la rentabilité du bien immobilier à l’achat. Or, vous devez voir plus loin. Est-ce qu’un bien immobilier vendu avec une rentabilité de 7 % est réellement est maximum de son potentiel. Est-ce qu’un bien immobilier proposé aujourd’hui avec un potentiel de 4 % ne pourrait pas, en réalisant les travaux nécessaires, atteindre une rentabilité plus importante ? En clair, vous devez être en mesure de déterminer si la rentabilité actuelle est figée ou si vous pouvez encore l’augmenter. Si elle n’est pas suffisante, et si vous ne trouvez pas d’axes d’optimisation pertinents, n’achetez pas.

Est-il possible d’augmenter suffisamment la valeur d’un bien pour être rentable tout en engageant des travaux de rénovation ? La réponse à cette question est la clé du succès.

Et pour effectuer un calcul rapide de la rentabilité locative prévisionnelle, utilisez le fichier que nous vous proposons durant la formation.

Déterminer la valeur d'un bien immobilier selon sa future rentabilité

Estimation d’un bien immobilier et de son potentiel : nos astuces pour augmenter la valeur de votre bien

Estimer le potentiel de votre futur bien immobilier ne suffit pas. L’estimation du potentiel de votre bien immobilier est une étape. Il est à présent nécessaire de déterminer quels travaux sont à privilégier pour donner de la valeur. Et surtout, de réaliser des travaux dont le coût sera en adéquation avec la future valeur du bien.

Au module 2 de la formation Rénovation Stratégique 2.0, je fais le point avec vous sur les astuces pour donner de la valeur à un bien : 

  • Réparation de la structure ;
  • Décoration / Rafraichissement / Remise au goût du jour ;
  • Réaménagement de l’espace intérieur ;
  • Ajout de surface (aménagement, comble, extension) ;
  • Amélioration du standing ;
  • Résolution des problèmes ;
  • Obtention des autorisations ;
  • Augmentation des revenus locatifs.

Naturellement, on n’oublie pas la rénovation énergétique. Aujourd’hui, de nombreuses passoires thermiques sont en vente, notamment en raison des interdictions de location. On se trouve ici face à des biens avec parfois un fort potentiel. La rénovation énergétique permet le gain de quelques classes de DPE (diagnostic de performance énergétique). Ajoutez à cela quelques aménagements et un peu de décoration, il est dans cette configuration tout à fait possible d’exploiter pleinement le potentiel d’un bien. Rendez-vous au module spécial DPE de la formation.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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