En février 2024, une réforme est mise en place concernant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette réforme vise à ajuster la méthode de calcul du DPE des biens de moins de 40m2 afin de réduire les pénalités pour les petites surfaces. Un outil de simulation est disponible pour évaluer les nouvelles classifications des DPE déjà établis. Nous vous expliquons tout en détail dans cet article.
Depuis le 1er juillet 2021, la méthode de calcul du DPE, connue sous le nom de "3CL-DPE 2021", s'étend sur plus d'une centaine de pages, comprenant des tableaux et des formules mathématiques. Ce référentiel est utilisé par tous les logiciels des diagnostiqueurs, garantissant ainsi la cohérence des DPE pour un même logement, quel que soit le diagnostiqueur.
Selon de nombreux observateurs, les critères actuels de déperdition thermique désavantagent de manière excessive les petites surfaces. Deux aspects en particulier sont pointés du doigt :
Cette méthode de calcul entraîne une classification systématiquement moins favorable pour les petites surfaces par rapport aux logements de plus grande taille, même s'ils sont strictement identiques à l'exception de leur superficie. Cela conduit à ce que la plupart des studios soient classés parmi les passoires thermiques, même après des travaux de rénovation énergétique conséquents.
Enfin une bonne nouvelle pour les bailleurs qui louent des logements de moins de 40 m² ! Le gouvernement a engagé une réforme du DPE permettant aux petites surfaces (maximum 40 m²) de gagner une voire deux classes et pour un grand nombre d'entre elles de sortir du statut de « passoire thermique ».
Pourquoi ce changement s'est-il produit ? La correction d’un bogue majeur affectant le DPE et attendue depuis deux ans, a enfin été effectuée. Ce bogue affectait spécifiquement les petites surfaces qui étaient désavantagées, notamment en raison de l'impact disproportionné de la consommation d'un ballon d'eau chaude sur de telles surfaces, ce qui défiait toute logique.
Cette réforme a été annoncée par le ministre Christophe Besch le 12 février 2024 et a fait grand bruit. En tout cas, la réforme est aujourd'hui confirmée. Elle devrait être mise en œuvre le 1er juillet 2024, date à laquelle les textes officiels seront créés et publiés. Les logiciels qu’utilisent les diagnostiqueurs seront adaptés en conséquence.
La plupart des propriétaires de studios ou de biens de deux pièces principales d’une surface habitable de moins de 40 m² peuvent constater une amélioration d'une ou deux classes sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sans qu’ils n’aient rien à changer dans le logement.
Pour savoir si vous aussi avez gagné une classe sur votre DPE, vous devez d'abord récupérer le numéro de votre DPE situé en haut à droite de votre rapport, ou le numéro fourni par l'ADEME. S’il est inscrit "ADEME non défini" sur votre DPE, cela signifie qu’il est provisoire ou non officiel, car il n'est pas répertorié dans les archives officielles des DPE.
Ensuite, vous effectuez un copier coller de ce numéro dans le simulateur de l’ADEME pour visualiser les changements.
Par exemple, voici l’ancien DPE d'un studio de 22 m² qui avait obtenu une note E.
Mais à partir du 1er juillet 2024, sans qu’il soit nécessaire de réaliser aucun travaux, il sera officiellement classé en catégorie D.
Ce résultat est le fruit de la simulation réalisée après la correction du bogue.
De nombreux propriétaires effrayés par l'arrivée des nouvelles lois qui exigent de plus en plus de performances énergétiques pensent à tort de ne pas pouvoir rentabiliser les travaux et mettent en vente leurs passoires thermiques.
La plupart d’entre eux craignent d'être incapables de superviser la rénovation et surtout de ne pas parvenir à rentrer dans leurs frais. Pourtant, en choisissant les bons artisans et en décrochant des aides, il n’est pas si compliqué de rénover une passoire thermique et de rentabiliser les travaux !
Si vous vous orientez pour la première fois vers ce type d’investissement, ne partez pas à l’inconnu et suivez une formation complète pour apprendre :
Avec l’isolation, les radiateurs sont un des postes de travaux à privilégier. Certes, leur achat ne permet pas toujours de bénéficier de MaPrimeRenov (sauf pour les modèles avec une pompe à chaleur), mais cela vaut la peine de réaliser cet investissement afin que votre bien gagne une ou deux classes au DPE. Si vous vous y perdez entre les radiateurs électriques à inertie, rayonnants, connectés ou avec pompe à chaleur, lisez des articles de référence rédigés par des experts pour vous aider à déterminer quels radiateurs choisir pour améliorer son DPE.
Comme l’isolation de la toiture, celle des murs représente jusqu'à 30 % des pertes thermiques de votre logement. Avec la loi climat et résilience, la note de votre Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) revêt une grande importance, car un DPE noté G peut désormais empêcher la location de votre logement.
Pour améliorer votre DPE, l'isolation des murs est une des premières mesures à envisager.
En outre, elle offre plusieurs avantages :
A noter que si vous possédez un bien sur le territoire belge, ces mêmes travaux permettent de gagner des points sur le PEB, l'équivalent du DPE en Belgique.
Vous pouvez envisager l'installation d'un ballon d'eau chaude électrique standard, idéalement de taille réduite, et éventuellement ajouter un mode "boost".
Cependant, dans certains cas, il peut être nécessaire d'opter pour un ballon thermodynamique, notamment lorsque le logement présente des caractéristiques qui rendent difficile l'obtention d'une classification énergétique élevée, en raison de sa disposition ou de sa localisation géographique. Par exemple, cela peut être le cas pour un logement situé au dernier étage dans le nord de la France ou une petite maison entourée de quatre façades.
C'est pourquoi il est judicieux de faire valider votre projet de rénovation par un diagnostiqueur avant de solliciter des devis, en utilisant un DPE projeté. Cela permet d'évaluer les solutions les plus adaptées à votre situation avant de prendre des décisions définitives.
Si vous possédez un bien immobilier en tant qu'investissement et envisagez des travaux de rénovation pour améliorer le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), avec pour objectif idéal de le faire passer en catégorie D pour assurer une location durable, sachez qu’il existe des aides à la rénovation dont MaPrimeRenov, qui est accessible aux propriétaires bailleurs. Cette opportunité constitue une excellente nouvelle pour alléger le coût de vos travaux et, par conséquent, accroître la rentabilité de votre investissement locatif.
En outre, dans le cas où vous auriez l'intention d'effectuer plusieurs investissements, il est important de noter que MaPrimeRénov’ peut s'appliquer sur un maximum de trois logements destinés à la location sur une période de cinq années consécutives à partir du versement du solde de la prime.
Savoir détecter un bien avec potentiel pour investir, réaliser les travaux utiles pour doper le DPE, maximiser sa rentabilité… C’est précisément ce que nous dispensons à l'école Rénover pour Gagner via notre formation Rénovation Stratégique 2.0 qui se focalise sur l'investissement immobilier et la rénovation.
Afin de vous donner un avant-goût de cette formation et vous montrer tout ce qu’elle peut apporter aux investisseurs, notamment les novices, nous vous invitons à suivre le webinaire suivant qui est assuré tous les jeudis par Fabien Liégeois, ingénieur en thermique du bâtiment doté de 7 années d'expérience dans un bureau d'étude thermique et de 10 années dans l'investissement immobilier.
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