Pérenniser un investissement locatif, c’est prendre en compte tous les risques et trouver des solutions pour les anticiper. La garantie des loyers impayés (la GLI) est l’une de ces solutions. Que paie l’assurance des loyers impayés ? Comment la souscrire ? Que garantit-elle précisément ? On répond à vos interrogations.
Les risques d’un investissement locatif
Investir dans l’immobilier, comme c’est le cas pour tout investissement ou tout placement, n’est pas sans risque. Toutefois, il est possible de se prémunir afin de limiter les risques inhérents à cet investissement.
Avant de définir la GLI, commençons par faire le tour de ces risques et les solutions pour à envisager pour mieux les maîtriser.
La vacance locative
Dans un premier temps, votre investissement locatif peut être fragilisé par une vacance locative. En clair, si vous ne trouvez pas de locataire, vous ne percevez pas de loyer. Si vous avez souscrit un crédit immobilier, vous comptez sur les loyers pour le rembourser.
Pour éviter la vacance locative, nous vous invitons à suivre la formation Rénovation Stratégique 2.0. Avec l’école Rénover pour Gagner, vous avez toutes les clés pour acheter un bien attractif et le rénover pour donner envie aux locataires d s’y installer. Vous maîtriserez tous les travaux de A à Z.
Vous pourrez même envisager d’acheter une maison avec un DPE G pour atteindre un DPE D. Plus confortable et moins énergivore, votre logement est plus attractif, vous mettez toutes les chances de votre côté pour limiter le risque de vacance locative.
Le loyer impayé
Autre grand risque pour un propriétaire bailleur : le loyer impayé. Là encore, cela peut poser problème si vous devez rembourser un crédit, mais aussi si vous comptez sur la perception des loyers pour obtenir un complément de revenus.
La vacance locative peut se combattre en amont en proposant un bien offrant de belles prestations. En cours de location, vous pouvez faire appel à des agents immobiliers pour profiter d’un réseau et mettre toutes les chances de votre côté pour louer votre bien.
Pour les loyers impayés, la situation est différente. Vous avez déjà un locataire en place et vous ne percevez plus vos loyers. Or, mettre un locataire à la porte est très complexe en France. Et c’est encore plus compliqué durant la trêve hivernale de novembre à mars. Si votre locataire ne paie plus, cette situation peut durer des mois.
Pour vous prémunir, la solution est de souscrire une garantie des loyers impayés qui se substituera au locataire pour vous verser le montant des loyers.
La dégradation du bien
Un locataire peu scrupuleux peut dégrader votre logement. Dans le cadre d’un investissement locatif, une fois que vous avez remis les clés au locataire, vous n’êtes plus autorisé à vous rendre dans votre logement. Le locataire a donc tout le loisir de le dégrader au cours de la location.
Il n’est absolument pas possible d’empêcher cette situation. En revanche, avec une bonne assurance pour propriétaire bailleur, il est possible d’obtenir une prise en charge des dégradations.
Le squat
Enfin, votre logement mis en location peut être squatté. C’est le cas durant une période de vacance locative entre deux locataires. La solution pour éviter cette situation ? Placer une alarme et rendre l’accès le plus complexe possible à votre logement.
Si malgré tout votre logement est squatté, sachez qu’il existe des assureurs capables de vous couvrir pour limiter les conséquences d’un squat de votre investissement locatif.
GLI : comment fonctionne la garantie des loyers impayés ?
La garantie des loyers impayés (GLI) n’est pas obligatoire. Toutefois, elle s’impose pour vous assurer de bien percevoir vos loyers.
Où la souscrire ?
La souscription d’une assurance contre les loyers impayés peut se faire chez n’importe quel assureur. Les banques peuvent aussi vous la proposer conjointement à l’assurance propriétaire non occupant (PNO). La PNO couvre les sinistres non pris en charge par l’assurance habitation du locataire.
Quelles sont les garanties de cette assurance loyer impayé ?
La garantie des loyers impayés peut vous proposer, selon l’assureur, le contrat et les options souscrites, les garanties suivantes :
- prise en charge des loyers impayés pour une durée et un montant variant selon les contrats. Comparez bien les offres pour vous assurer la meilleure prise en charge et limiter le risque financier ;
- détériorations immobilières: cette garantie permet d’obtenir une indemnisation pour effectuer les travaux nécessaires. Elle peut être encore plus complète avec une prise en charge des loyers le temps des travaux avant la remise en location ;
- départ prématuré: si le locataire décède par exemple, le propriétaire se voit verser le montant de ses loyers jusqu’à ce qu’il récupère son logement et puisse le remettre en location ;
- prise en charge des frais d’huissier ou d’avocat en cas de procédure suite à des impayés. La GLI peut aussi proposer une prise en charge des frais de serrurier, de garde-meubles, etc., dans le cadre d’une procédure d’expulsion ;
- garantie squat pour obtenir une indemnisation des loyers impayés durant la période de squat. Cette garantie peut aussi assurer le remboursement des frais de procédures.
Les conditions d’application de la garantie des loyers impayés
Chaque assureur est libre de fixer les conditions de prise en charge en cas de réalisation du sinistre.
Pour la garantie des loyers impayés, l’assureur impose au bailleur de bien sélectionner le locataire. Si, en cas d’impayé, l’assureur s’aperçoit que vous n’avez pas étudié correctement le dossier, il peut ne pas vous indemniser. Par exemple, un assureur va imposer que le revenu du locataire soit au moins trois fois supérieur au montant du loyer. Il peut aussi exiger que le locataire soit en CDI.
Pour la vacance locative, l’assureur peut aussi demander à ce que vous prouviez que vous avez véritablement mis tout en œuvre pour trouver un locataire. Avant la signature, il peut accepter ou non de vous assurer selon la nature du bien. La formation Rénovation Stratégique, rappelons-le, vous guide pour trouver un bien parfaitement situé que vous rendrez attractif. Vous limiterez le risque de vacance locative et pourrez souscrire une assurance pour vous couvrir.
Pour le squat, l’assureur est parfaitement en droit de vous demander, avant toute souscription, de protéger le bien par un système d’alarme ou de télésurveillance, de mettre des volets roulants, etc.
Consultez bien les conditions de souscription et d’indemnisation des différentes GLI afin d’être parfaitement couvert sur le plan financier.
Combien coûte la GLI ?
Le prix de la garantie des loyers impayés est variable selon :
- l’assureur chacun étant libre de fixer ses tarifs ;
- les garanties, tous les contrats ne proposant pas les mêmes garnies, certaines étant parfois incluses, parfois optionnelles ;
- le niveau de la couverture;
- le montant du loyer à couvrir.
Les assureurs fixent un pourcentage du montant du loyer. Pour vous donner une idée du prix d’une GLI, la Maif propose un contrat très complet à 2,58 %. Pour un loyer de 1 000 euros, cela représente une assurance à 25,8 € par mois. À ce prix, la Maif vous couvre à la fois pour les loyers impayés, les détériorations immobilières, le départ prématuré, les frais de procédure et le squat.
Est-ce qu’un locataire peut prendre une assurance pour loyer impayé ?
Non, le locataire ne peut s’assurer contre son éventuel défaut de paiement. C’est obligatoirement le propriétaire qui souscrit cette assurance.
La seule obligation du locataire est de souscrire une assurance habitation, qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide. Il doit présenter une attestation à la signature du bail puis tous les ans si le propriétaire l’exige.
En revanche, si le locataire ne peut pas signer une GLI, il peut, pour se couvrir et rassurer le propriétaire, présenter un garant ou une caution locative.
Deux solutions sont possibles :
- la caution simple: en, tant que bailleur, vous ne pouvez faire appel à la caution que si vous avez au préalable effectué toutes les démarches auprès du locataire pour qu’il paie sa dette locative ;
- la caution solidaire: cette solution est préférable pour vous. Vous pouvez contacter directement le garant dès le premier impayé pour lui demander de régler la dette.
La garantie Visale : l’alternative à la GLI ?
Vous ne souhaitez pas payer de garantie loyers impayés ? La garantie Visale est une alternative gratuite. Il faut pour cela que le locataire s’inscrive et obtienne un visa. De votre côté, vous devez créer un compte personnel avant la signature du bail.
La garantie Visale est toutefois soumise à différentes conditions. Par exemple, vous ne pouvez pas souscrire d’autre garantie pour les loyers impayés ou demander une caution au locataire. De plus, tous les locataires ne sont pas éligibles, ce qui réduit vos possibilités.
Par ailleurs, les garanties sont moins protectrices que celles des assurances telles que la GLI de la Maif qui est particulièrement complète.
Investissement locatif : limitez les risques avec un logement rénové
Mettez tout en œuvre pour rendre votre bien le plus attractif et lutter contre la vacance locative. Ensuite seulement, souscrivez toutes les garanties nécessaires pour couvrir votre investissement.
