Maison mitoyenne pour un investissement immobilier : avantages et inconvénients

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Les inconvénients d'une maison mitoyenne pour investir

La maison mitoyenne présente des avantages et inconvénients. Il est essentiel de bien les prendre en compte pour savoir si cette maison de ville est réellement une solution à envisager ou s’il est préférable de privilégier une maison individuelle. Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, c’est un élément important pour vous assurer d’une bonne rentabilité. Pour une opération d’achat-revente, là encore vous devez définir si les maisons voisines sont un bon plan pour espérer une belle plus-value.

Qu’est-ce qu’une maison mitoyenne ?

Commençons par définir ce qu’est la maison mitoyenne. Il s’agit d’une maison avec au moins un mur mitoyen. Pour une maison de ville, la maison mitoyenne peut aussi présenter deux murs mitoyens, un de chaque côté. Les articles 653 à 673 du Code civil définissent précisément ce qu’est une maison mitoyenne ainsi que les droits et les devoirs de chacun des voisins.

Il existe une différence entre une maison mitoyenne et une maison jumelée. Les maisons mitoyennes partagent un ou deux pans entiers avec le bâtiment voisin. Les maisons jumelées, quant à elles, s’appuient l’une sur l’autre, chaque mur est la propriété de chaque maison.

Les avantages d’une maison mitoyenne

Vous envisagez d’acheter une maison qui partage un ou plusieurs murs avec une maison voisine ? Faisons un tour d’horizon des avantages de cette solution pour un investissement locatif ou une opération d’achat-revente.

Les avantages d'une maison mitoyenne

Le prix d’achat d’une maison mitoyenne

C’est une très belle opportunité pour trouver un prix de vente attractif. Dans certaines villes, il est possible d’acheter ce type de maison à moins de 100 000 euros, c’est un avantage par rapport à une maison individuelle pour laquelle le prix de vente est généralement bien plus élevé.

La mitoyenneté permet d’envisager des maisons de petite taille avec des surfaces inférieures à 100 m². Elles conviendront parfaitement pour un investissement locatif. Mais ce sont aussi des maisons qui pourront se vendre facilement. Vous allez ici cibler des acquéreurs qui n’ont pas la capacité d’acheter une maison individuelle. La maison mitoyenne est le parfait compromis entre la maison individuelle et l’appartement, les acheteurs n’auront pas de voisins au-dessus.

Vous ne ferez peut-être pas la plus belle plus-value avec des maisons côte à côte, mais le prix de vente une fois quelques rénovations effectuées sera tout à fait intéressant pour financer un nouveau projet immobilier.

Le financement pour acheter une maison mitoyenne

Certains banquiers rechignent à accorder un crédit pour une résidence secondaire. Toutefois, la maison de ville mitoyenne pourra passer pour une résidence principale, ce qui peut simplifier le financement. Ce sera beaucoup plus crédible que si vous achetiez un immeuble de rapport. Si vous envisagez de réaliser une première opération d’achat-revente pour être exonéré de la plus-value, c’est une solution à découvrir.

Une possibilité de cash-flow avec les maisons mitoyennes

La maison mitoyenne peut être une solution idéale pour envisager du cash-flow. Dans une petite ville, il est tout à fait possible d’acheter une maison mitoyenne pour pas cher, de faire des travaux de rénovation et de la louer à un prix très correct. Si vous obtenez un crédit immobilier avec des mensualités faibles, le cash-flow est intéressant.

Mais vous pouvez aussi faire les travaux et revendre. Un investisseur immobilier va acheter en ayant en tête le futur rendement. Si votre maison peut se louer à un prix intéressant, il sera moins enclin à négocier le prix. Pour des propriétaires occupants, un bien entièrement rénové est idéal et pourra trouver preneur.

La possibilité de transformer les maisons jumelées en immeuble

Dans certaines villes, les maisons mitoyennes peuvent être grandes. Dans ce cas, pourquoi ne pas envisager de revoir l’agencement de la maison ? Le prix du loyer au m² pour une petite surface est proportionnellement plus élevé. Aussi, votre rendement n’en sera que plus important. Une maison de ce type peut devenir un immeuble et être divisée en appartements. Avec ne serait-ce qu’avec une surface globale de 150 m², vous pouvez parfaitement envisager 2 ou 3 logements.

En clair, si la maison mitoyenne présente de nombreux avantages, son potentiel peut être très élevé si vous faites le bon choix.

Des travaux moins coûteux par rapport à une maison individuelle

Autre avantage de la maison mitoyenne, et non des moindres : l’optimisation du coût des travaux. Que l’on aborde le sujet de l’investissement locatif ou de l’achat-revente, l’objectif est toujours le même : rentabiliser votre investissement.

Pour cela, deux solutions : acheter au meilleur prix et réduire le montant des travaux de rénovation.

En suivant la formation Rénovation Stratégique 2.0, vous obtenez toutes les infos pour faire une très bonne affaire à l’achat. Si vous ne l’avez pas encore suivie, inscrivez-vous sans attendre. Mais ce n’est pas tout. Vous apprenez également comment réduire le coût de vos travaux.

Opter pour une maison mitoyenne permet de réduire de manière très importante le coût total de vos travaux de rénovation. D’une part, si vous devez faire des travaux lourds au niveau de la façade, n’oubliez pas que cette fois vous n’aurez que l’avant et l’arrière à rénover.

Autre point important : l’isolation. Aujourd’hui, vous pouvez faire de très bonnes affaires en achetant une passoire thermique. En passant d’un DPE G à D, non seulement vous pouvez mettre votre bien en location durablement, mais vous augmenterez le loyer. En cas de vente, le prix sera moins facilement négociable, ce qui peut laisser espérer une jolie plus-value. Avec un mur commun, et encore plus avec deux murs mitoyens, les travaux d’isolation sont moins lourds. La chaleur émise par les maisons voisines profite à votre logement. L’achat d’une maison mitoyenne peut donc permettre des économies en réalisant une très bonne isolation sur les murs extérieurs et une isolation plus légère sur les murs mitoyens.  Par ailleurs, contrairement à la maison individuelle avec des ouvertures de tous les côtés, la maison mitoyenne sera plus économique pour installer du double vitrage et renforcer l’isolation pour un meilleur DPE.

Les inconvénients d’une maison mitoyenne pour investir

Maison mitoyenne ou maison semi-mitoyenne, c’est le moment de vous dévoiler les inconvénients de ce type de logement pour investir.

Les inconvénients d'une maison mitoyenne pour investir

Un faible retour sur investissement

Dans le cadre d’une revente, la maison mitoyenne est moins intéressante qu’une maison individuelle. En effet, ce n’est pas sur ce type de maison que vous allez faire la plus grosse plus-value. Toutefois, si vous pouvez déjà envisager 10 000, 20 000 ou 30 000 euros, cela reste une somme correcte pour un futur projet immobilier. C’est donc une solution parfaite pour un premier investissement afin de vous constituer une trésorerie pour des projets de plus grande ampleur ensuite.

Le voisinage, une contrainte pour les maisons jumelées

Si vous envisagez des travaux de rénovation, le voisinage peut rapidement devenir un problème. La mitoyenneté entre deux propriétés a un impact sur le bruit que vous pouvez générer pour rénover le logement, cela peut être à l’origine de conflits entre voisins.

Par ailleurs, d’autres litiges peuvent intervenir en cours de location. Qui est responsable des dégradations ? Qui doit effectuer les réparations et la reconstruction sur un mur mitoyen ? Ce type d’investissement pourrait nécessiter plus d’interventions de votre part si vous mettez le bien en location. La revente pour faire une plus-value peut être la solution pour éviter ce type de problèmes.

Conclusion : l’achat d’une maison mitoyenne peut-il s’envisager pour investir ?

Globalement, si l’on fait le tour des avantages et des inconvénients de la maison mitoyenne, il apparaît qu’elle peut être une excellente opportunité pour un investissement locatif ou pour une première opération d’achat-revente.

Prix d’achat attractif, financement simple, travaux moins coûteux, transformation possible en plusieurs appartements, la maison mitoyenne offre des avantages intéressants pour espérer un bon rendement. À vous de bien suivre la formation rénovation Stratégique 2.0 pour acheter un bien offrant le meilleur potentiel pour votre projet d’investissement immobilier.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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