Vous cherchez le meilleur investissement locatif pour constituer votre patrimoine immobilier ? Avez-vous pensé aux immeubles de rapport ? Trouver un tel investissement est intéressant à plusieurs titres, notamment en termes de rendement locatif. Avantages et inconvénients de l’achat d’un immeuble pour devenir propriétaire de plusieurs appartements, on fait le point.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport n’est pas un type de bien immobilier spécifique. Il s’agit simplement d’un immeuble composé de plusieurs appartements. On parle d’immeuble de rapport pour un investissement locatif. Cet investissement consiste à acheter tous les appartements du bien immobilier et ainsi à devenir l’unique propriétaire de l’immeuble. C’est une stratégie d’investissement plébiscitée par les investisseurs. Un immeuble de rapport peut rapporter beaucoup d’argent dès lors que vous faites les bons choix, de l’achat à la mise en location en passant par la rénovation. Il se distingue par sa rentabilité locative, c’est l’un de ces nombreux avantages.
L’immeuble de rapport peut aussi être parfaitement adapté à une opération d’achat-revente pour générer une plus-value importante.
Investir dans un immeuble de rapport : les avantages
Vous souhaitez investir dans un immeuble locatif ? C’est le moment de faire le point sur ce type d’investissement immobilier locatif et sur les avantages de l’achat d’un immeuble de rapport.
L’immeuble de rapport peut générer un important cash-flow
Parmi les avantages d’un immeuble de rapport, commençons par évoquer le cash-flow. C’est un investissement offrant la meilleure rentabilité, ce qui vous permet d’envisager un cash-flow important grâce à un seul investissement.
En effet, l’acquisition d’un immeuble de rapport se distingue des autres solutions d’investissement dans la mesure où vous achetez plusieurs appartements. Aussi, au lieu de faire par exemple 100 euros de cash-flow sur votre investissement locatif, vous multipliez cette somme par le nombre d’appartements en location. Dans un immeuble de rapport, vous pouvez avoir 2, 4, 6, 8 appartements, voire plus.
Ce cash-flow est un vrai plus puisque vous pourrez ensuite envisager de constituer un apport personnel pour investir dans l’immobilier à nouveau en bénéficiant de l’effet levier du crédit. En clair, trouver un immeuble de rapport est une solution pour voir plus grand par la suite.
Le prix d’achat de l’immeuble de rapport permet une belle rentabilité
Autre avantage des immeubles de rapport : le prix d’acquisition au m². L’immeuble de rapport est souvent moins cher à l’achat que plusieurs appartements dans différents immeubles. Acheter en gros permet d’acheter moins cher. En clair, vous bénéficiez d’un prix de gros. Et cela va faire toute la différence au moment de calculer votre rentabilité locative. Parce qu’acheter moins cher ne signifie pas louer moins cher. Acheter un immeuble de rapport et le valoriser par les travaux permet d’envisager des loyers tout à fait attractifs, là encore pour générer du cash-flow.
Possibilité d’évaluer le prix de vente après des travaux de rénovation
Parmi les avantages de l’immeuble de rapport, citons également la capacité de prédire le prix de vente après travaux. Dans le cadre d’une opération d’achat-revente en tant que particulier ou si vous souhaitez devenir marchand de biens, c’est un véritable atout.
Ce bien sera vendu à un investisseur et non à un ménage souhaitant devenir propriétaire de sa résidence principale. Aussi, c’est très simple, un investisseur immobilier achète un rendement. Son but est de générer la meilleure rentabilité locative pour lui aussi faire du cash-flow et constituer son patrimoine immobilier sans effort financier.
En effectuant tous les travaux de rénovation nécessaires, vous allez valoriser votre bien immobilier. Vous avez une vision claire de ce que deviendront les différents appartements et donc du loyer que vous pourrez définir. Cela va permettre de mieux évaluer le prix de vente. Certains investisseurs cherchent simplement un placement et accepteront de payer le prix fort si vous leur promettez un rendement de 5 % avec un immeuble de qualité, sans travaux à court terme et avec des locataires sérieux en place.
Cette capacité d’anticipation est très importante dans la mesure où vous pouvez dès le début déterminer si vous faites une bonne affaire en comptant le prix d’achat de l’immeuble et les travaux à effectuer.
Par ailleurs, en suivant la formation en ligne Rénovation Stratégique 2.0, vous bénéficierez de toutes les informations nécessaires pour acheter au meilleur prix un bien à rénover et faire les travaux en optimisant les coûts. Vous apprendrez à ajouter de la valeur à un bien et à exploiter pleinement son potentiel.
Vente d’immeuble de rapport : une possibilité de vendre à la découpe
L’immeuble de rapport peut être vendu à la découpe. Et c’est un point non négligeable. En effet, si vous avez besoin de cash pour vous ou pour financer un autre projet, mais que vous souhaitez conserver des appartements en location, rien ne vous empêche de revendre un seul appartement. Dans l’immeuble de rapport, chaque logement étant indépendant, vous pouvez vendre en plusieurs lots.
Prenons un exemple : vous avez un immeuble de rapport de 5 appartements. L’un fait 100 m² et les 4 autres font 50 m². Vous décidez de revendre le plus grand. Si, avant d’investir dans un immeuble de rapport, vous avez parfaitement suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0, vous avez la possibilité de faire une très belle opération et de revendre cet appartement plus cher que ce que l’immeuble vous a coûté, travaux compris. En clair, vous faites un bénéfice tout en continuant à percevoir des revenus locatifs. De cette manière, vous pouvez rembourser votre crédit et avoir 4 appartements en location pour lesquels les loyers constituent un complément de ressources. Et cette opération, vous pourrez la renouveler chaque année en ne vendant qu’un appartement par immeuble.
Toutefois, vous conservez la liberté de garder tous les appartements en location ou de revendre l’immeuble entier pour une plus-value importante. Cela va en réalité dépendre de votre projet personnel. En la matière, il n’y a pas de mauvais choix dès lors que vous êtes gagnant.
Pas de copropriétaire dans les immeubles de rapport
Autre avantage de l’immeuble de rapport : vous n’êtes pas en copropriété. Vous êtes seul propriétaire de l’immeuble et avez différents appartements à gérer. Vous êtes donc seul à prendre les décisions. C’est un point essentiel pour faire des travaux et faire évoluer votre immeuble à votre guise. Cette liberté est un véritable point positif, même si, en contrepartie, vous serez seul à assumer le prix des travaux nécessaires à l’entretien de votre immeuble. Pour cela, un conseil : préférez un petit immeuble de rapport sans ascenseur pour limiter les charges.
Investissement immobilier dans un immeuble de rapport : les inconvénients
Abordons à présent les inconvénients de l’immeuble de rapport par rapport à l’achat d’un appartement dans une copropriété.
Choisir un immeuble de rapport : un financement plus complexe
Cet achat n’est pas le plus rassurant pour un banquier. Or, rassurer votre banque est une première étape lorsque vous vous lancez dans un investissement immobilier locatif. Dans l’imaginaire collectif, un immeuble est un bien immobilier très important et très cher, ce qui n’est pas nécessairement le cas si vous savez mettre la main sur une bonne affaire.
Toutefois, obtenir un crédit immobilier pour acheter un immeuble est loin d’être impossible. À vous de convaincre votre banquier de la pertinence de votre projet en lui expliquant la future rentabilité de votre bien une fois rénové. Mettez en place un plan de financement complet en prenant en compte le prix d’achat et en fournissant des devis de travaux pour montrer votre implication dans votre projet. Ces devis lui permettront de mieux se projeter. Étudiez le marché immoblier local et montrez-lui que les locataires financeront le remboursement des mensualités de crédit immobilier par les loyers.
En clair, montrez-lui que le risque n’est pas plus élevé que pour l’achat d’un appartement ou d’une maison.
Un marché immobilier offrant moins d’opportunités
Naturellement, si vous souhaitez acheter un immeuble de rapport, vous aurez moins de choix que si vous recherchiez un appartement ou une maison. De même, au moment de vendre, vous devrez réellement vous distinguer avec un bien de la meilleure qualité, le nombre d’acquéreurs sera plus limité. Toutefois, il existe un marché dans certaines villes pour investir dans un immeuble de rapport rentable.
Acheter un immeuble entier : une expertise nécessaire avant de se lancer
L’achat d’un immeuble de rapport représente un plus grand défi. Vous allez devoir gérer les travaux de rénovation pour donner de la valeur à votre bien. Vous devrez prendre en compte toutes les normes en vigueur, les éventuels problèmes techniques.
Il est nécessaire d’avoir un minimum de connaissance en matière de travaux et d’investissement immobilier. C’est ce que vous propose l’école Rénover pour Gagner. Avec la formation Rénovation Stratégique 2.0, vous pouvez envisager de rénover un bien même si vous n’y connaissez rien. Cette formation vous enseigne de A à Z comment investir dans l’immobilier, de la phase d’achat aux travaux de rénovation en passant par l’optimisation des dépenses.
Investissement dans un immeuble de rapport : un budget travaux plus complexe à anticiper
Les travaux pour un immeuble de rapport seront un peu plus difficiles à estimer que pour un appartement. En effet, cette fois, vous devez prendre en compte les travaux de chaque appartement, mais pas seulement. Il faudra aussi envisager les travaux pour les parties communes, et c’est plus difficile à évaluer. Vous devrez vous faire accompagner par de bons artisans pour obtenir des devis précis et mieux vous projeter.
Par ailleurs, contrairement à un appartement en copropriété pour lequel le syndic de copropriété se charge de faire réaliser les travaux, là encore vous êtes seul. Vous devrez donc estimer des travaux éventuellement lourds tels que la toiture ou la façade. Difficile donc de se projeter et d’envisager un prix de travaux au m² comme cela est possible avec un bien unique.
Pas de possibilité de bénéficier de la technique RP pour optimiser la fiscalité
Lorsque vous réalisez une opération de revente, vous devez payer une taxe sur la plus-value. Celle-ci représente 36,2 % (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Si vous vendez rapidement, vous ne pourrez bénéficier d’aucun abattement. La plus-value sera donc fortement imposée.
Il existe une solution pour être exonéré de plus-value à la revente : revendre votre résidence principale. Or, difficile de déclarer en tant que résidence principale un immeuble avec plusieurs appartements.
Il existe toutefois une solution pour obtenir une exonération de plus-value lors de la première cession d’un bien. Lisez notre article pour en savoir plus.
En conclusion, si l’on étudie les avantages et les inconvénients d’un immeuble de rapport pour un investissement immobilier, il apparaît que cette solution est très intéressante. Le prix d’achat au m² et le rendement locatif plaident en faveur de l’immeuble de rapport. Les inconvénients de cet investissement peuvent être solutionnés. En revanche, ce n’est peut-être pas le type d’investissement à envisager pour un premier achat immobilier.
