Chaque année, le syndic envoie une régularisation des charges de copropriété à l’ensemble des copropriétaires. De quoi s’agit-il ? Comment cette régularisation est-elle calculée ? A-t-elle un impact sur les charges de votre locataire ?
Nous vous expliquons tout dans cet article, depuis le fonctionnement de la régularisation annuelle des charges de copropriété au sein du syndicat de copropriété jusqu’à son utilisation pour procéder à la régularisation des charges locatives le cas échéant.
Qu’est-ce que la régularisation annuelle des charges de copropriété ?
Lors de la clôture des comptes annuels, le syndic compare les frais engagés pour la conservation et l’entretien de la copropriété aux charges réellement payées par les copropriétaires. La régularisation annuelle des charges de copropriété constitue la différence entre les provisions versées et les charges réellement engagées.
Cette différence peut être :
- en votre faveur – si les dépenses pour votre compte sont inférieures aux provisions versées. Dans ce cas, votre avoir est généralement porté au crédit de votre compte copropriétaire et cette somme viendra en déduction de votre ou vos prochains appels de fond de copropriété .
- en votre défaveur – cela signifie que vos charges sont supérieures aux provisions qui vous ont été appelées et vous devez de l’argent à la copropriété. Cette somme additionnelle peut être appelée à part ou être incluse dans le prochain appel de fonds afin de couvrir les dépenses de la copropriété.
Comment procède le syndic pour établir la régularisation annuelle des charges de copropriété ?
Le syndic établit la régularisation annuelle des charges de copropriété en suivant plusieurs étapes :
- La collecte des données financières: Le syndic rassemble toutes les dépenses et les recettes de la copropriété pour l’année écoulée.
- La répartition des charges: Il répartit les charges entre les copropriétaires en fonction des clés de répartition définies dans le règlement de copropriété (tantièmes de copropriété).
- Le calcul des provisions: Le syndic compare les provisions versées par les copropriétaires pour l’année avec les dépenses réelles engagées.
- La régularisation des charges: Si les provisions étaient insuffisantes pour couvrir les dépenses réelles, les copropriétaires doivent verser un complément. Si les provisions étaient en excédent, les copropriétaires peuvent recevoir un remboursement ou le surplus peut être porte au crédit de leur compte copropriétaire.
- L’établissement des comptes individuels: Le syndic établit les comptes individuels des copropriétaires, détaillant les dépenses et les recettes liées à leur lot.
- L’assemblée générale: La régularisation des charges est généralement approuvée lors de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, où les comptes sont présentés et votés par les copropriétaires.
- La communication aux copropriétaires: Le syndic communique les résultats de la régularisation des charges à tous les copropriétaires, leur fournissant un relevé détaillé de leurs comptes individuels.
Quelles différences entre régularisation annuelle des charges de copropriété et régularisation des charges locatives ?
Le propriétaire est tenu d’envoyer au locataire un décompte des charges un mois avant la régularisation annuelle des charges locatives.
Le bailleur doit respecter des délais et un certain formalisme
Il est important de respecter certains délais lors de la régularisation :
- À partir de l’envoi du décompte des charges, toutes les pièces justificatives (factures, contrats d’entretien, etc.) doivent être conservées pendant six mois à la disposition du locataire.
- Si le propriétaire ne procède pas à la régularisation annuelle des charges dans l’année suivant leur exigibilité (en raison d’ignorance, d’oubli, etc.), le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois du complément de charges qui lui est réclamé.
- Le propriétaire dispose de trois ans pour effectuer la régularisation des charges locatives.
Ce décompte des charges, qui sert à calculer la différence entre la provision versée par le locataire et les dépenses réelles engagées par le propriétaire pendant l’année, doit respecter plusieurs obligations :
- Tous les postes de dépenses doivent être spécifiés.
- Les charges dues par le propriétaire et celles dues par le locataire doivent être clairement différenciées.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le décompte de charges doit indiquer le mode de répartition entre les locataires.
Ce document permet au locataire de vérifier la légitimité des charges qui lui sont réclamées et de comprendre les variations d’une année à l’autre.
Seules les charges de la liste officielle sont récupérables sur le locataire
A moins d’appliquer un loyer fixe charges comprises comme pour ce qui est des locations saisonnières par exemple, il est légal de répercuter la régularisation annuelle des charges sur le locataire pour ce qui concerne les charges récupérables uniquement.
Il est important de noter que les charges récupérables auprès du locataire sont clairement définies et sont énumérées dans une liste officielle établie par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Cette liste englobe diverses dépenses dont le locataire bénéficie.
Les charges récupérables comprennent principalement :
- Les services utilisés par le locataire, tels que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Bien que payée par le propriétaire via la taxe foncière, elle peut être réclamée au locataire.
- L’entretien et les réparations des parties communes ou des équipements collectifs. Cela inclut, par exemple, le nettoyage des parties communes comme le hall d’entrée ou l’entretien de l’ascenseur.
- Les frais liés à l’utilisation du logement par le locataire, comme les consommations d’eau et d’énergie.
Régularisation annuelle des charges de copropriété : quel impact sur les charges locatives ?
La régularisation annuelle des charges de copropriété peut avoir plusieurs impacts sur votre locataire :
- Si la provision versée par le locataire est inférieure au montant réel des charges locatives, le propriétaire peut réclamer un complément de charges. Dans le cas contraire, le propriétaire doit rembourser l’excédent au locataire.
- l’ajustement des provisions. Si votre locataire verse des provisions mensuelles pour les charges, la régularisation annuelle peut entraîner un ajustement de ces provisions en fonction des dépenses réelles de la copropriété. Si les dépenses réelles sont supérieures aux provisions versées, votre locataire pourrait devoir payer un complément. Si les dépenses sont inférieures, il pourrait recevoir un remboursement.
Profitez des opportunités offertes par les passoires thermiques
D’ici le 1er janvier 2025, les propriétaires de biens classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), dont une grande partie sont des appartements en copropriété, ne seront plus autorisés à mettre en location leurs biens qualifiés de « passoires thermiques ». Ils seront tenus d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique ou de vendre leurs biens en l’état.
Cette situation représente une excellente opportunité pour les particuliers ou les investisseurs immobiliers souhaitant réaliser une opération d’achat-revente. En effet, ces passoires thermiques sont généralement proposées à des prix attractifs en raison des travaux importants nécessaires. Cela constitue une véritable aubaine pour les investisseurs immobiliers, car de nombreux propriétaires hésitent à se lancer dans de tels projets de rénovation.
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Contrairement aux idées reçues, il n’est pas forcément indispensable d’effectuer une grosse rénovation pour améliorer la note de votre bien au DPE. Mais encore faut-il privilégier les bons travaux qui permettent de passer d’un F ou G a un D. Parmi les travaux de rénovation énergétique les plus rentables, on peut citer :
- l’installation d’une VMC à double flux ;
- l’adoption d’un nouveau système de production d’eau chaude et de chauffage moins énergivore ;
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Bien que les travaux puissent sembler onéreux initialement, la rénovation peut être partiellement couverte par les aides de type prime CEE ou MaPrimeRenov, tandis que le reste est potentiellement récupérable lors de la revente du bien immobilier.
Vous êtes maintenant imbattable sur la régularisation annuelle des charges de copropriété. Et si vous restiez sur votre lancée et en profitiez pour approfondir vos connaissances sur la rénovation énergétique des passoires thermiques dans l’objectif d’enrichir votre patrimoine locatif et d’optimiser son rendement ? Nous vous proposons chaque jeudi un webinaire intitulé « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût » !
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