Acheter puis rénover un appartement, une maison ou un immeuble dans un but de revente constitue un investissement susceptible de générer d’importants bénéfices, à condition que l’opération soit réalisée de manière stratégique.
Et les investisseurs immobiliers qui dégagent le plus de marge sont ceux qui entreprennent des rénovations permettant d’apporter une véritable valeur ajoutée au bien.
Dans cet article, je vous donne 7 conseils pour vous aider à planifier et à optimiser votre prochaine opération d’achat revente. Vous trouverez également des liens vers des sources utiles.
Avec une détermination sans faille et les outils adéquats, un investisseur immobilier peut trouver des projets à rénover pour les revendre ensuite dans quasiment tous les secteurs.
Idéalement, vous devez négocier un appartement, une maison ou même un immeuble au moins 20% en dessous du prix moyen. Sur ce point, les biens mal présentés, voire repoussants sur le plan esthétique, constituent un terrain de chasse privilégié. En d’autres termes, votre objectif en tant qu’investisseur immobilier est de détecter le potentiel d’un bien a priori peu séduisant.
Par exemple, une petite maison mitoyenne avec :
... est typiquement un bien pouvant se négocier en dessous des prix du marché et se revendre beaucoup plus cher une fois les travaux effectués, d'autant plus si la demande est forte sur ce type de bien.
A contrario, et bien qu’il soit difficile de généraliser, il faut se méfier de certains signes de mauvais augure lorsque vous visitez des bâtiments dans le but d'un achat revente et notamment :
L’information, c’est le pouvoir et l'élément clé d’une prise de décision éclairée ! Et c’est pour cette raison qu’à notre époque, les données se vendent à prix d’or. Nous avons la chance de disposer d’une gigantesque quantité de données disponibles gratuitement dans le secteur de l’immobilier, mais rares sont ceux qui prennent le temps de les analyser. Pourtant, l'exploitation de ces données permet de tirer des conclusions pertinentes et de détenir un sérieux avantage sur leurs concurrents.
Avant de vous lancer dans une opération d'achat revente, définissez votre marché cible. Autrement dit, assurez-vous que la propriété que vous allez commercialiser séduit les acquéreurs que vous avez en tête. Car vous devrez adapter votre stratégie de rénovation en fonction du marché visé.
Tenez notamment compte des paramètres suivants :
Ces données sont à comparer à celles de la moyenne nationale. Vous pouvez y accéder en tapant « nom de la ville + INSEE » sur Google. Et si vous voulez savoir exactement la marche à suivre et le raisonnement à avoir, vous pouvez trouver un exemple concret d’analyse d’une ville dans le chapitre 5 de mon livre "Comment investir et rénover pour gagner GROS"
Glanez des renseignements sur le marché actuel de biens immobiliers dans la région et notamment :
Vérifiez l’historique des ventes, les caractéristiques détaillées des biens vendus et les ventes récentes de biens comparables. Bien évidemment, il vous faut également une estimation de la valeur marchande de la propriété que vous convoitez dans son état actuel, puis une fois les travaux réalisés. Le site: https://app.dvf.etalab.gouv.fr, mis en ligne gratuitement par la DGFiP, permet d'avoir accès aux prix des biens vendus depuis 2014 sur le secteur de votre choix.
Une fois que vous avez déterminé le type de propriété le plus approprié pour une opération d'achat revente sur un secteur répondant à vos critères d’achat, vous devez établir un budget couvrant le coût d’acquisition de la propriété et les travaux que vous envisagez de faire. Il vous faut également analyser la plus-value potentielle et vous assurer que le retour sur investissement justifie la réalisation de l'opération.
Le budget doit couvrir :
En outre, vous pouvez utiliser ma calculatrice de plus-value que vous pouvez récupérer gratuitement dans le Pack Secret du Rénovateur Rentable pour pouvoir établir votre budget sans rien oublier :
Par ailleurs, il est essentiel de profiter du délai entre le compromis de vente et l’acte authentique pour rechercher des professionnels sérieux qui exécuteront vos travaux de rénovation à prix abordable.
Attention ! Lorsque vous planifiez votre budget ainsi que les marges que vous comptez générer, vous devez vous méfier de la sur-rénovation, autrement dit éviter que le coût de vos travaux de rénovation une fois ajoutés au coût d’acquisition ne dépasse la valeur du marché (= achat + rénovation > valeur vénale), le risque dans ce cas étant de rénover pour revendre non seulement sans générer de marge, mais en plus de devoir céder le bien en dessous du coût de revient de votre investissement global.
Pour résumer, connaître la valeur du bien, le prix qu’il est possible d'en retirer une fois rénové et une estimation des travaux nécessaires sont les éléments clés pour vous aider à mener votre projet à bien.
Gardez à l'esprit que les acquéreurs prennent leur décision dans les 30 premières secondes de la visite.
Par conséquent, la façon dont vous présenterez votre propriété aura une influence majeure sur la perception qu'en ont les acheteurs potentiels. La présentation peut sembler triviale et très superficielle à côté de tout le travail acharné de rénovation que vous avez réalisé, mais elle fait une énorme différence : les acheteurs prennent des décisions en fonction de leurs instincts et de leurs sens, et les facteurs qui les influent peuvent être extrêmement subtils. Par exemple, une mauvaise odeur ou une serrure qui bloque donne d'emblée une impression négative sur une propriété, dont il est extrêmement difficile de se défaire ensuite.
D’ailleurs, de nombreux vendeurs perdent des dizaines de milliers d’euros en bâclant cette dernière étape et en mettant leurs maisons ou leurs appartements sur le marché sans s'y être sérieusement préparés. Or, il est essentiel au contraire de soigner la présentation du bien, et de prévoir par exemple un gros nettoyage d’après chantier avant que n'ait lieu la première visite.
La façon dont vous commercialisez et gérez la vente de votre bien rénové a un impact significatif sur le prix que vous pouvez obtenir. En d'autres termes, une utilisation appropriée des techniques du marketing permet d'augmenter considérablement votre bénéfice et ce, moyennant un investissement supplémentaire minime.
Quel que soit le bien vendu, le prix que vous obtenez dépend du niveau d’intérêt des acheteurs potentiels, et du prix que l'acquéreur est prêt à payer pour devenir propriétaire de votre bien. Si vos actions marketing permettent d'attirer plusieurs acquéreurs potentiels tous intéressés par votre propriété simultanément, alors vous pourrez faire jouer la concurrence et revendre rapidement et au meilleur prix. Par exemple, vous devez organiser les rendez-vous à 15 ou 20 minutes d’intervalle et faire en sorte que les visiteurs se croisent. Cette technique contribue à exercer une pression psychologique sur les acquéreurs intéressés par le bien, qui font rapidement une offre proche du prix d'affichage, afin d'éviter que le bien ne leur échappe. C’est très efficace ! (astuce bonus : cette technique fonctionne tout autant pour la mise en location).
L’inverse est également vrai. Des actions marketing mal ciblées peuvent conduire à ce que votre propriété soit laissée sur la touche et se languisse sur le marché pendant des mois. Or, lorsqu'un acquéreur potentiel repère qu'un bien est depuis longtemps à la vente, il est tenté de proposer une offre bien au-dessous du prix demandé. Malheureusement, si vous avez besoin de vendre afin de rembourser votre emprunt et passer au projet suivant, vous n’avez peut-être guère d’autre choix que d’accepter.
En conclusion, une mauvaise commercialisation peut réduire voire anéantir le bénéfice escompté.
C'est un des principes de base du marketing, le beau fait vendre ! C'est pourquoi les photos doivent être travaillées afin de mettre le bien sous son meilleur jour, et montrer les aspects positifs de la propriété : belle cuisine, salle de bain, angles mettant en valeur les volumes, photos prises par temps clair, etc.
L’idéal pour aider les prospects à se projeter dans votre bien est de le meubler et le mettre en scène. Par exemple, vous pouvez disposer un catalogue sur la table basse, des verres de vin ou des croissants sur la table…. Dans cet esprit, mon photographe immobilier utilise toujours une série d’accessoires pour habiller la pièce (pots de fleurs, coussins, catalogues, etc…) lors des séances de shooting, ainsi qu'en atteste les photographies ci-dessous de deux de mes logements ... avec les mêmes accessoires.
Il est essentiel que les travaux que vous réalisez dans le bien soient perceptibles et qu’ils apportent une réelle valeur ajoutée qui soit monnayable. Car il en va de la réussite de votre projet qui, rappelons-le, consiste à rénover un bien pour le revendre en dégageant un bénéfice.
Même si le marché a chuté alors que vous avez payé le bien avant les rénovations, assurez-vous d'afficher un prix de vente qui vous permet de récupérer l'intégralité des coûts engagés. Vous pouvez notamment envisager de supprimer les commissions d’un agent immobilier en vendant par vous-même.
Vous devez également vous adapter à votre nouveau marché cible. Une propriété qui, à l’origine, n’aurait attiré que des investisseurs tels que vous, peut devenir un bien très recherché par les particuliers, comme une maison familiale, un bien locatif clé en main ou encore une maison de vacances. D'où la nécessité de bien connaître le profil des potentiels acquéreurs avant d'engager des travaux de rénovation stratégique. Au moment de la mise en vente, assurez-vous également que les caractéristiques de la propriété correspondent toujours aux attentes de votre marché cible et que votre argumentaire de vente les met en valeur.
Le traitement fiscal des dépenses et des déductions relatives à un achat revente est relativement simple, et bien moins complexe que des travaux de rénovation entrepris dans le cadre d'une mise en location.
Si le bien constitue votre résidence principale, vous n’aurez pas d’imposition sur la plus-value. Je conseille à tout le monde d’utiliser au moins une ou deux fois cette « niche fiscale » qui est accessible à tout le monde.
Dans les autres cas, vous serez taxé sur la plus-value. Lors des 5 premières années de détention, la fiscalité sur la plus-value immobilière des particuliers est de 19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de CSG. Seuls les frais de notaire réels et les travaux avec factures d’entreprise sont déductibles de l'assiette de calcul de l'impôt sur la plus-value. Autrement dit, vous ne pourrez pas déduire les travaux réalisés vous-même, ni même les factures d'achats de matériaux.
Prenons un exemple :
1. Vous avez acheté un bien 72 000€
2. Les frais de notaire sont de 5 500€
3. Le montant de la rénovation est de 10 000€
4. Le prix de revient pris en compte par le notaire est donc de 87 500€
5. Vous vendez ensuite le bien 130 000€
6. La plus-value est par conséquent de 42 500€ (= 130 000€ – 87 500€)
7. Au final, l’imposition est de 15 385€
Mais en tant que particulier, vous pourrez le faire qu’une fois (hors résidence principale). La deuxième fois, vous risquez d'être requalifié comme marchand de biens professionnel et d'être soumis au régime d'imposition lié à ce statut. Il sera toutefois fait exception si vous louez le bien plusieurs années avant de le revendre car cette opération sera alors considérée comme un "arbitrage" de patrimoine, et non comme un achat revente.
Afin d'aller plus loin dans votre démarche, cliquez sur le lien ci-dessous et récupérez gratuitement mon Pack Secret du Rénovateur Rentable qui regroupe des outils et des ressources indispensable pour tout bon investisseur, rénovateur ou marchand de biens :
