En matière d’investissement locatif ou dans le cadre d’une opération d’achat-revente, on ne le dira jamais assez, la rentabilité est la clé du succès. Et la première étape pour un investissement rentable consiste à acheter moins cher. Mais comment s’y prendre ? Vous allez découvrir à travers ce guide à un certain nombre de techniques pour revoir le prix de vente à la baisse. Faites une bonne affaire que vous transformerez ensuite en très bonne affaire en exploitant tout le potentiel du bien immobilier !
3 situations pour acheter en dessous du prix du marché
Il existe des situations spécifiques liées au vendeur permettant d’acheter moins cher. L’état du bien immobilier est aussi un élément permettant d’envisager un prix en dessous du marché.
Un problème financier ou un mauvais choix fiscal du vendeur
Certains propriétaires mettent leur bien en vente en raison d’un problème financier. Parce qu’ils ont perdu leur emploi, parce qu’ils ont contracté différentes dettes, ils ne sont plus en mesure d’assumer le remboursement du crédit immobilier et les différentes charges liées à la propriété. Ils ont besoin de vendre rapidement pour se remettre à flot.
D’autres ont fait le mauvais choix fiscal et se retrouvent dépassés par l’imposition liée à leur investissement locatif. N’ayant pas trouvé les clés pour optimiser la fiscalité de leur investissement, la rentabilité n’est pas au rendez-vous et ils préfèrent vendre.
Face à des vendeurs de ce type, vous disposez d’une marge de négociation pour acheter moins cher. Vendre est pour eux un soulagement et ils sont susceptibles d’accepter une baisse de prix.
Un problème personnel du vendeur
En tant qu’acheteur, vous êtes parfois face à un vendeur rencontrant un problème personnel :
- divorce ;
- décès ou succession ;
- changement d’emploi pour un poste dans une autre région ;
- fatigue après des années à gérer un patrimoine immobilier.
Là encore, vous pouvez saisir de très belles opportunités avec des propriétaires pressés de vendre, quitte à baisser le prix de vente.
Un bien immobilier en mauvais état
Bien souvent, le problème n’est pas lié au propriétaire lui-même, mais à l’état de son bien immobilier. C’est de plus en plus le cas aujourd’hui depuis l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques. De nombreux propriétaires se retrouvent avec un bien classé F ou G et n’ont pas les moyens de faire les travaux de rénovation énergétique nécessaires.
Dans cette situation, vous êtes en position de force à deux titres : d’une part, le propriétaire souhaite vendre rapidement. Or la précipitation du vendeur est toujours un bon point pour l’acheteur. D’autre part, les acheteurs ne sont pas toujours au rendez-vous lorsque le bien immobilier nécessite des travaux importants.
Si vous avez suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0, vous n’avez plus peur de vous lancer. Vous maîtrisez les travaux de rénovation et vous avez parfaitement compris que les biens avec des travaux offrent les plus belles opportunités pour la rentabilité de votre investissement locatif.
Les autres astuces pour acheter un logement moins cher
Au-delà des situations évoquées précédemment dans lesquelles vous résolvez les problèmes du vendeur, il existe des types de biens permettant naturellement de faire de bonnes affaires. On fait le point sur les biens offrant une belle opportunité pour acheter moins cher.
Acheter un logement occupé
Le logement déjà occupé subit naturellement une décote. Il y a moins de personnes intéressées par ce type d’achat car cela semble plus contraignant. Vous, vous souhaitez devenir investisseur immobilier. Aussi, le fait que le bien soit déjà occupé n’est pas rédhibitoire. C’est même un plus puisque vous envisagez un investissement locatif. Les prix des biens immobiliers déjà loués sont environ 10 à 20 % moins chers que les autres bien similaires libres.
Attention toutefois, assurez-vous de la qualité du locataire avant de vous lancer.
Acheter en rez-de-chaussée
Le bien en rez-de-chaussée est lui aussi un type de logement parfait si vous souhaitez acheter moins cher. Avec une décote pouvant atteindre 40 % par rapport à un bien situé à un étage élevé, vous avez la possibilité de faire une bonne affaire. Plus pratiques et plus accessibles, ils présentent en contrepartie plus de vis-à-vis et un risque de cambriolage plus élevé.
Acheter un bien à rénover
Acheter une maison ou un appartement neuf ou déjà rénové est une erreur. Ce type de bien sera vendu au prix fort et sera au maximum de son potentiel. Acheter un logement ancien présente une meilleure opportunité. Vous trouvez un bien avec un prix en dessous du prix du marché, vous le rénovez pour augmenter sa valeur et vous boostez la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.
Acheter aux enchères
Un bien immobilier vendu aux enchères est proposé à un prix très attractif. Le malheur des uns fait le bonheur des autres. Lorsque les propriétaires ne sont plus en mesure de rembourser leur crédit immobilier, la banque est en droit de récupérer le logement s’il était hypothéqué. Les biens saisis sont alors vendus aux enchères. Attention toutefois, il est nécessaire de bien évaluer le montant maximal de votre enchère en fonction de la qualité du bien. Si le montant de départ est intéressant, les enchères peuvent vite monter et réduire la rentabilité de votre investissement.
Acheter en viager
Comment acheter moins cher un bien immobilier ? Le viager peut être une solution. Vous achetez à prix décoté. Toutefois, pour votre projet immobilier d’investissement locatif, ce n’est pas la solution à envisager dans un premier temps. En effet, vous n’êtes que nu-propriétaire. Aussi, vous ne jouissez pas du bien. Si le bien est déjà loué, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers. Aussi, le viager est une solution à envisager si vous avez déjà un parc immobilier et si vous envisagez des projets d’avenir. Pour un premier investissement, préférez un bien vous permettant d’obtenir un cash-flow intéressant pour réinvestir ensuite.
5 techniques pour bien négocier comme un pro
Au-delà des opportunités qui se présentent à vous, n’oubliez pas que la négociation est une solution parfois incontournable pour acquérir un bien immobilier au meilleur prix. Mais attention, négocier un bien immobilier est une pratique qui répond à quelques règles spécifiques. Pour bien négocier le prix d’un bien immobilier, assurez-vous d’avoir toutes les cartes en main.
Justifier son offre d’achat
Dans un premier temps, vous devez faire une offre écrite et justifier des raisons pour lesquelles vous souhaitez acheter le bien beaucoup moins cher que le prix annoncé par le vendeur.
Pour vous aider, le module 3 de la formation Rénovation Stratégique 2.0 est votre allié. Vous allez découvrir quel comportement avoir lors de la visite. Mais vous apprendrez également à expertiser l’état d’un bien pour mieux déterminer ses points faibles. Argumentez en indiquant le montant des travaux nécessaires. En clair, ne faites pas une offre basse sans la justifier. Cela pourrait être mal perçu par le vendeur. Préférez échanger avec lui pour trouver un terrain d’entente concernant la valeur du bien.
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Faire une offre limitée dans le temps
L’offre limitée dans le temps peut mettre la pression au vendeur. Si cela peut avoir un effet contraire à l’effet escompté, c’est parfois l’opportunité de faire de bonnes affaires. Certains vendeurs utilisent votre offre pour faire monter les enchères. Préférez une offre valable une semaine idéalement.
Définir un prix précis
En fin de négociation, lorsque vous ne parvenez pas à trouver un compromis avec le vendeur sur le prix de vente, nous vous conseillons de fixer un prix précis, par exemple 192 500 euros. Pourquoi ? Parce que cela lui donnera l’impression que vous maîtrisez parfaitement votre sujet et que vous souhaitez acheter au prix juste. Si le vendeur considère que tout est parfaitement calculé de votre côté et que vous avez atteint votre budget maximal raisonnable par rapport à la qualité du bien, il pourrait être plus enclin à cesser de négocier à la hausse.
Bluffer pour mieux négocier
Le bluff est une astuce pour obtenir un bien immobilier à un prix moins élevé. Montrez-vous intéressé, mais pas trop. Face à un acheteur qui a un coup de coeur, le vendeur sera moins susceptible de négocier. Restez discret sur vos émotions.
Autre point : faites croire que vous n’avez pas les cartes en main. Fixez un prix d’achat et indiquez au vendeur que de toute manière votre banque ne vous finance pas plus. Le vendeur saura alors qu’il n’a plus le pouvoir de revoir le prix à la hausse. Et si vous avez peu de concurrence, il pourrait parfaitement vous laisser le bien au prix souhaité.
Proposer une offre sans condition suspensive de prêt
La clause suspensive de prêt immobilier est une clause inscrite au compromis de vente. Vous vous engagez à acheter le bien en signant ce compromis. Toutefois, cette clause vous permet de renoncer à la vente si aucune banque n’a pu vous prêter la somme nécessaire à votre projet immobilier.
Ce n’est pas la solution préconisée pour un investisseur débutant. En revanche, avec un peu d’expérience dans l’immobilier, vous pouvez utiliser cette astuce pour payer moins cher. Le vendeur souhaite vendre rapidement. Or, un acheteur susceptible de renoncer à la vente par ce qu’il n’a pas pu souscrire de prêt immobilier lui fait perdre des mois.
Il est tout à fait possible de renoncer à cette clause. Si vous êtes certain d’avoir l’accord de votre banque, vous limitez le risque et pouvez espérer un meilleur prix pour votre achat immobilier.
Achat immobilier : faut-il toujours négocier pour faire une bonne affaire ?
La réponse est non. Nous venons d’évoquer toutes les possibilités de négocier un bien immobilier pour obtenir un meilleur prix. Toutefois, même si cela est plus rare, le prix du bien immobilier peut tout à fait être correct par rapport à sa qualité et à son potentiel. Dans ce cas, la négociation représente un risque de voir votre offre refusée. Si le bien est réellement à la hauteur de vos attentes, préférez faire une offre au prix. En contrepartie, demandez au vendeur de retirer le bien du marché pour éviter qu’un autre acheteur ne fasse une offre à un prix supérieur.
