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Acheter un appartement pour faire du Airbnb : bonne ou mauvaise idée ?

Acheter appartement Airbnb

La location saisonnière est un investissement immobilier tentant. Avec des loyers plus élevés que pour une location à l’année, acheter un appartement pour faire du Airbnb semble plus rentable. Toutefois, à une époque où le logement devient un véritable problème pour de nombreux Français, les règles pourraient se durcir pour les loueurs. Devez-vous ou non miser sur la location saisonnière ? On fait le point.

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Les règles pour louer un appartement avec Airbnb

Vous souhaitez devenir investisseur immobilier et vous lancer dans la location saisonnière ? Pour commencer, faisons un tout d’horizon des règles pour une location Airbnb. Celles-ci diffèrent selon la nature du bien immobilier.

 

Pour une résidence principale, il est interdit de louer plus de 120 nuits par an. Certaines agglomérations telles que Bordeaux, Paris ou Nice imposent de faire une déclaration et d’obtenir un numéro d’enregistrement à inscrire sur le site Airbnb.

 

Pour une résidence secondaire, la location peut se faire toute l’année en déclarant cette activité à la mairie. Les règles sont toutefois spécifiques dans certaines communes :

 

  • Paris et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ;
  • les villes de plus de 200 000 habitants ;
  • les villes de plus 50 000 habitants en zone tendue.

 

Si vous souhaitez louer plus de 120 nuitées dans ces villes, vous devez faire une demande d’autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. Votre résidence secondaire est alors considérée comme un meublé de tourisme.

 

Aussi, pour ne pas être limité et miser sur la rentabilité de la location touristique, la solution est d’investir dans un meublé de tourisme dédié uniquement à la location saisonnière. En choisissant le statut LMNP, vous pourrez louer toute l’année sans restriction et mettre en avant votre appartement sur Airbnb, mais aussi sur Booking et autres plateformes spécialistes de la location saisonnière.

 

Comment acheter le bon appartement pour faire du Airbnb ?

La réponse est simple : en suivant la formation Rénovation Stratégique. Fabien Liégeois vous guide sur les règles à appliquer pour acheter le meilleur bien immobilier.

 

Formation rénovation appartement Airbnb

Tout au long de cette formation, vous apprendrez à :

 

  • faire une visite pertinente pour repérer les éventuels problèmes ;
  • négocier un bien immobilier ;
  • trouver un bien nécessitant le moins de travaux possible pour améliorer le DPE ;
  • comprendre les devis des artisans et les négocier pour faire des économies ;
  • bien organiser tous les travaux de rénovation énergétique (et les autres travaux).

 

Tous les conseils dont vous bénéficiez durant cette formation s’appliquent parfaitement à une location saisonnière. L’objectif est ici le même : acheter au meilleur prix, valoriser et obtenir le meilleur rendement locatif.

 

Comment devenir loueur en meublé non professionnel

Acheter un appartement pour le louer à l’année sur Airbnb et les autres plateformes nécessite de déclarer votre activité.

 

Si les revenus générés par votre investissement sont inférieurs à 23 000 € par an et/ou qu’ils représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal, vous pouvez choisir le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). À défaut, vous serez contraint d’opter pour le statut LMP.

 

Pour déclarer le statut LMNP, il vous suffit de faire une déclaration d’activité grâce au formulaire P0i et de l’envoyer au centre de formalités des entreprises dans les 15 jours à compter du début de la mise en location.

 

Choisissez lors de cette immatriculation le régime fiscal :

  • micro-BIC avec un abattement automatique de 50 % ou 71 % selon le type de logement ;
  • réel: pas d’abattement automatique, mais la possibilité de déduire vos charges de vos revenus locatifs.

 

Les avantages d’une location Airbnb pour votre investissement immobilier

Choisir de faire du Airbnb avec votre appartement offre des avantages non négligeables.

 

Des revenus plus élevés

La location de courte durée offre une meilleure rentabilité qu’un investissement locatif à l’année. En effet, le prix à la nuitée est bien plus élevé qu’un loyer classique.

 

Prenons l’exemple de La Rochelle. Ici, selon Le Figaro Immobilier, le prix au m² du loyer est en moyenne de 23 € pour un studio. Pour un logement de 30 m², le loyer mensuel est de 690 €. En consultant Airbnb, il est possible de louer pour une nuit en septembre un studio dans le centre à 98 € la nuit.

En louant ce logement tout le mois, le revenu est d’environ 3 000 €. Le calcul est rapide.

 

Un régime fiscal plus favorable

 

Aujourd’hui, le régime fiscal du meublé de tourisme est très intéressant. Lorsque vous louez un logement vide à l’année, vous bénéficiez avec le régime micro-BIC, d’un abattement automatique de 30 % sur vos loyers.

 

En meublé, cet abattement est de 50 %. Avec un meublé touristique, il peut atteindre 71 %. En clair, votre imposition est optimisée grâce à un régime fiscal avantageux.

 

Un rempart face aux nouvelles propositions de loi

Aujourd’hui Airbnb est dans le viseur des députés. En effet, face à la difficulté rencontrée par les Français pour se loger, le gouvernement souhaite réduire le nombre de nuitées et les passer de 120 à 90 pour les résidences secondaires.

 

Acheter un appartement pour faire du Airbnb et miser sur le meublé touristique vous protège. Vous pourrez avec ce statut continuer à louer tout au long de l’année.

 

Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?

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Les limites d’un investissement locatif saisonnier avec Airbnb

 

Aucune solution d’investissement immobilier n’est sans risque. C’est un élément à prendre en considération avant de vous lancer afin de trouver en amont les solutions pour réduire ce risque.

 

Un risque de vacance locative

Avec une location à l’année, si vous proposez un bien immobilier rénové avec un bon DPE et parfaitement situé, vous trouverez assez facilement un locataire. Ce sera d’autant plus le cas dans une zone tendue.

 

Pour un meublé touristique, la concurrence est rude. De plus en plus d’investisseurs se lancent. Il est ici plus que jamais nécessaire de soigner les prestations et l’emplacement pour se démarquer.

 

De plus, le tourisme peut être soumis à différents aléas. Souvenez-vous la crise du Covid-19 et les différents confinements. Les loueurs à l’année n’ont pas été impactés. En revanche, les investisseurs n’ont pas perçu de revenus locatifs durant quelques mois.

 

Airbnb : vers une nouvelle fiscalité ?

 

L’Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi le 29 janvier 2024. Pour sortir la France de la crise du logement, les députés souhaitent supprimer la niche fiscale concernant les meublés de tourisme.

 

Le texte prévoit d’aligner la fiscalité du meublé de tourisme sur la fiscalité de la location à l’année. Pour un meublé, elle serait donc de 50 % au lieu de 71 %, ce qui aurait un impact non négligeable sur la rentabilité de votre location en Airbnb.

 

 

Airbnb et DPE : quelles sont les règles ?

Vous envisagez d’acheter un appartement pour faire du Airbnb ? Vous vous posez peut-être la question de la nécessité d’avoir un DPE correct. Rappelons-le, pour les locations à l’année, les logements en G avec une consommation supérieur à 450 kWh/m²/an sont d’ores et déjà exclus de la location.

 

En 2025, tous les logements G seront interdits. Suivront les logements F en 228 et les logements E en 2034.

 

Rassurez-vous, seule la résidence principale est concernée par le DPE, il est possible de louer une passoire énergétique de manière saisonnière. Est-ce pour autant une bonne idée ? La réponse est non.

 

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Cela s’explique de trois manières.

  • Pour vous démarquer de la concurrence, vous devez présenter les meilleures prestations. N’oubliez pas que les touristes mettent des avis. Si un touriste se plaint d’une chaleur étouffante ou d’un froid intense l’hiver, vous risquez de perdre des clients.
  • Il n’est pas exclu que vous changiez de stratégie pour finalement louer à l’année votre logement. Avec un mauvais DPE, vous ne serez pas autorisé à le faire. Aussi, mieux vaut engager des travaux de rénovation énergétique de suite pour envisager toutes les possibilités.
  • Si vous souhaitez revendre votre bien immobilier à court terme, une passoire énergétique se vendra moins cher, et peut-être moins vite. De plus, vous pourriez être contraint de réaliser, en plus du DPE, un audit énergétique.

 

Et pourquoi ne pas mixer location annuelle et saisonnière ?

 

Vous avez suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0 et avez réalisé des travaux de rénovation énergétique ? Votre logement est aujourd’hui parfaitement isolé et présente un DPE D au minimum ? Et si vous envisagez de mixer les types de location ?

 

Formation DPE appartement Airbnb location annuelle ou saisonnière

Si l’on reprend l’exemple de La Rochelle, il y a une belle opportunité à saisir. Cette ville est à la fois étudiante et touristique. Pourquoi ne pas louer aux étudiants de septembre à juin et de miser sur la location en Airbnb en juillet et août ? Vous minimisez la vacance locative tout en augmentant de manière très conséquente vos revenus locatifs durant l’été.

 

Location annuelle ou saisonnière, acheter une passoire thermique et la rénover reste un projet extrêmement rentable. L’école Rénover pour Gagner vous accompagne dans votre projet.

 

Il est très important de maîtriser tous les aspects d’une rénovation, de l’achat à la mise en location. Notre formation Rénovation Stratégique 2.0 vous forme pour devenir un véritable investisseur et transformer une passoire thermique en machine à cash.

 

Il existe de nombreuses formations autour de l'immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.

 

Et pour vous l'expliquer, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

 

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

 

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