Comment calculer le GES d’une maison ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois

Le GES représente le niveau d’émission de gaz à effet de serre de votre bien immobilier. Il impacte votre classement DPE et peut ainsi avoir des conséquences lourdes sur votre investissement locatif ou votre opération d’achat-revente. Comment calculer le GES ? Et surtout, comment l’améliorer ? Ce guide vous explique en quelques minutes comment valoriser votre bien immobilier.

Qu’est-ce que le GES ?

Le GES est une notion incontournable en matière d’immoblier. Il s’agit de l’émission de gaz à effet de serre d’un logement. Votre habitation peut émettre différents gaz, et notamment du dioxyde de carbone (CO2).

Bien souvent, on s’intéresse à la consommation énergétique du logement, et pas nécessairement aux gaz à effet de serre. Et pourtant, tout est lié.

Si votre bien immobilier présente une consommation énergétique trop importante, vous allez augmenter votre facture d’énergie. Cela vous impacte donc de suite, d’autant que votre confort thermique est quant à lui réduit.

Concernant le GES, il indique de quelle manière votre logement impacte la planète. C’est donc une donnée qui n’est pas visible concrètement pour vous. C’est pourquoi cette notion n’est pas la plus consultée par les propriétaires au moment de l’achat.

Toutefois, aujourd’hui, le taux d’émission de gaz à effet de serre impacte directement votre diagnostic de performance énergétique (DPE).

D’ailleurs, dans la formation Rénovation Stratégique 2.0, vous avez pu constater que le GES n’était pas l’élément le plus abordé. Et pour cause, dans la mesure où est pleinement intégré au calcul de votre classe de DPE, nous abordons l’isolation thermique dans son ensemble. Un bien parfaitement isolé est aussi moins émetteur de GES !

Améliorer le GES et le DPE

Quels sont les éléments pris en compte dans le calcul du GES ?

Pour calculer le GES d’un logement, il est nécessaire de prendre en compte les caractéristiques du bien.

Trois éléments sont étudiés pour présenter votre émission de gaz à effet de serre :

  • la quantité annuelle d’énergie consommée pour chauffer la maison ;
  • la quantité annuelle consommée pour produire de l’eau chaude sanitaire;
  • la quantité annuelle d’énergie consommer pour refroidir le logement (climatisation).

Peut-on calculer soi-même le GES ?

Non, le calcul du GES est assez spécifique et doit être effectué par un professionnel. Par ailleurs, dès lors que vous mettez en location votre bien immoblier ou que vous le mettez en vente, un DPE doit être réalisé.

Pour obtenir votre classe de DPE, le diagnostiqueur prend en compte à la fois le GES exprimé en Kg équivalent CO2 par m² par an et la consommation annuelle en kWh EP/m²/an.

Vous devez faire appel à un diagnostiqueur certifié afin de réaliser votre DPE.

Quel est l’impact du GES sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Comme évoqué précédemment, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une combinaison des performances de votre logement. Il prend en compte votre GES et votre consommation annuelle d’énergie en kWh.

Voici un tableau récapitulatif pour connaître votre classement DPE selon le calcul de GES et de consommation énergétique réalisé par le diagnostiqueur.

Classement DPE Consommation énergétique Émission de GES
A ≤ 70 kWh/m²/an ≤ 6 kg eq.CO2/m²/an
B Entre 70 et 110 kWh/m²/an Entre 6 et 11 kg eq.CO2/m²/an
C Entre 110 et 180 kWh/m²/an Entre 11 et 30 kg eq.CO2/m²/an
D Entre 180 et 250 kWh/m²/an Entre 30 et 50 kg eq.CO2/m²/an
E Entre 250 et 330 kWh/m²/an Entre 50 et 70 kg eq.CO2/m²/an
F Entre 330 et 420 kWh/m²/an Entre 70 et 100 kg eq.CO2/m²/an
G > 420 kWh/m²/an > 100 kg eq.CO2/m²/an

Pourquoi réduire le GES va impacter votre investissement immobilier ?

Vous venez de recevoir votre diagnostic de performance énergétique et découvriez que votre GES est mauvais (E, F ou G) ? Ce résultat va avoir différentes conséquences à court ou moyen terme.

Dans un premier temps, un mauvais DPE impacte financièrement l’occupant du bien immobilier. Augmentation de la facture énergique (une situation encore plus problématique à l’heure de l’explosion du coût de l’énergie), mauvais confort thermique, un mauvais DPE se fait ressentir de suite.

Avec un logement classé F ou G, pour un investissement locatif, le risque est de constater un turn-over très important.

Dans un second temps, n’oubliez pas les restrictions en matière de location. Les passoires thermiques ne pourront plus être louées d’ici quelque temps. Les pires logements classés G (avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont même déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Il n’est plus possible de les mettre en location ou de renouveler un bail.

GES / DPE et interdiction de location

Enfin, mettre en vente une passoire thermique avec un classement GES F ou G va impacter le prix de vente. Un mauvais GES signifie qu’il est nécessaire de réaliser des travaux. Cela envoie un signal négatif à l’acheteur qui sera susceptible de négocier le prix d’achat en conséquence. Le montant de votre plus-value sera mécaniquement réduit.

Autre contrainte : un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente d’un bien immobilier classé F ou G.

Nos solutions pour réduire les émissions de gaz à effet de serre de votre maison ?

Vous l’aurez compris, louer un bien immobilier avec un GES F ou G, mais aussi le vendre, n’est pas une situation optimale. En revanche, comme vous l’avez peut-être déjà découvert en suivant la formation Rénovation Stratégique 2.0, acheter une passoire thermique pour la rénover peut s’avérer une très belle opération.

Pour améliorer votre GES, voici quelques solutions à envisager.

Remplacer vos équipements

Chauffage, production d’eau chaude sanitaire pour la douche, la vaisselle, etc., tout cela impacte le GES. De ce fait, changer vos équipements et en installer de plus performants va impacter logiquement votre consommation et votre émission de gaz à effet de serre.

Il est ici possible d’imaginer remplacer vos vieux grille-pains par des radiateurs à inertie dont le fonctionnement est plus économe en énergie. Pour la production d’eau chaude, envisagez un chauffe-eau thermodynamique, la dernière génération de ballons capable de produire de l’eau en réduisant de manière conséquente votre consommation électrique. La pompe à chaleur est aussi à envisager.

Pour aller plus loin, le module spécial DPE de la formation Rénovation Stratégique 2.0 fait un point global sur les meilleurs choix selon la nature de votre logement. Vous retrouverez également une étude de cas pour améliorer votre DPE et passer de G à D pour quelques milliers d’euros.

Améliorer le DPE d'une maison

Choisir le meilleur concept d’isolation thermique

Remplacer les équipements est un premier pas pour améliorer votre GES. Toutefois, n’oubliez pas que le DPE prend en compte votre logement dans sa globalité. Aussi, il est nécessaire de bénéficier d’une isolation parfaite pour réduire votre consommation annuelle et optimiser toujours plus les performances de votre logement.

Cela nécessite des travaux plus lourds. Toutefois, le coût de ces travaux est compensé par le prix d’achat que vous aurez parfaitement négocié si vous avez suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0.

Isolation des sols, des murs et de la toiture selon les caractéristiques de votre logement et le niveau d’isolation au moment de l’achat, différents travaux de rénovation sont à envisager. Le DPE au moment de l’achat sera aussi important.

Nous vous proposons, en appliquant les bonnes méthodes, de passer d’un DPE F ou G à un DPE D. De cette manière, vous pouvez envisager un investissement locatif d’avenir ou une vente rapide au meilleur prix.

Choisir le meilleur concept d’isolation thermique passe par :

  • le choix d’un isolant offrant le meilleur rapport qualité/prix;
  • une épaisseur d’isolation suffisante pour supprimer totalement les ponts thermiques et améliorer le confort à l’intérieur du logement ;
  • le choix de la meilleure réalisation pour limiter les coûts (par l’intérieur ou par l’extérieur) ;
  • les éventuels travaux de façade et au niveau des murs intérieurs pour un bien immobilier parfaitement étanche et respirant.

Vous retrouverez les informations complètes toujours dans le module spécial DPE de notre formation.

Profiter des aides à votre disposition

Avant de vous lancer dans des travaux de rénovation pour transformer votre passoire thermique en logement vertueux, n’oubliez pas de vous renseigner quant aux aides disponibles en France.

MaPrimeRénov’ est une aide de l’État permettant aux propriétaires occupants, mais aussi aux propriétaires bailleurs, d’obtenir un financement d’une partie de leur travaux de rénovation thermique.

Elle est conditionnée à votre niveau de ressources et se décline en 4 couleurs définissant le montant exact de l’aide. Les montants sont variables selon la nature des travaux.

Avec MaPrimeRénov’, vous réduisez les coûts et augmentez votre rentabilité locative (et votre plus-value au moment de la revente).

Faire une demande d’aide vous semble trop complexe ? Et si vous suiviez notre formation Subvention Stratégique ? Grâce à elle, selon votre profil spécifique, il est possible d’obtenir jusqu’à 94 % de subventions sur vos travaux pour transformer une passoire énergétique en bien rentable !

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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