Demande de permis de construire : le guide complet pour votre projet de construction

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Demande de permis de construire : le guide complet pour votre projet de construction

Faut-il un permis de construire pour votre projet de construction ou une déclaration préalable de travaux est-elle suffisante ? Si vous vous posez cette question, vous êtes au bon endroit. Nous vous guidons pour déterminer si un permis de construire est obligatoire pour votre maison individuelle et les travaux que vous souhaitez réaliser. Nous vous accompagnons également pour le montage de votre dossier afin de déposer un permis de construire sans risquer un délai supplémentaire si des pièces sont manquantes.

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Qu’est-ce qu’un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme au même titre que la déclaration préalable de travaux. Il concerne des travaux plus importants. Adressé au service d’urbanisme de la mairie de la commune sur laquelle se situe votre logement, il permet d’être certain de respecter les règles locales d’urbanisme. Avant de faire votre demande de permis de construire, adressez-vous à la mairie pour déterminer si votre terrain se situe ou non dans un secteur protégé.

Qu'est-ce qu'un permis de construire ?

Quels sont les travaux soumis à permis de construire ?

C’est l’article R*421-14 du Code de l’urbanisme qui définit les travaux soumis à permis de construire.

  • Les travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m².
  • Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou de tout autre document d’urbanisme.
  • Les travaux d’extension créant une surface au sol ou une emprise au sol de 20 à 40 m² si la surface ou l’emprise totale de la construction est portée après travaux au-delà 150 m² selon l’article R*431-2.
  • Les travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment en cas de changement de destination.
  • Les travaux dans le cadre d’une restauration immobilière de remise en état ou d’amélioration de l’habitat comprenant notamment la démolition (il est alors nécessaire de demander également un permis de démolir).
  • Les travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques, excepté pour les travaux d’entretien et de réparations ordinaires définis à l’article R.421-8.

Comment monter votre dossier de demande de permis de construire ?

Pour une demande de permis de construire pour une maison individuelle ou ses annexes, vous devez remplir un formulaire cerfa n°13406*13.

Bon à savoir : selon l’article L.423-3 du Code de l’urbanisme, toutes les communes de plus de 3 500 habitants disposent d’une téléprocédure pour recevoir et instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme depuis le 1er janvier 2022.

Pour demander un permis de construire, vous devez monter un dossier complet. Pour toutes les demandes, les documents suivants sont nécessaires :

  • plan de situation du terrain (PCMI1) : rendez-vous sur le site internet Géoportail pour l’obtenir ;
  • plan de masse (PCMI2) ;
  • plan en coupe (PCMI3) ;
  • notice présentant le terrain, ses abords et le projet (implantation, accès, stationnement, aménagements prévus, matériaux et couleurs des constructions, plantations) (PCMI4) ;
  • plan des façades et des toitures (PCMI5) ;
  • document graphique pour situer le projet par rapport aux autres constructions avoisinantes et aux paysages (PCMI6) ;
  • photographie originale pour situer le terrain dans son environnement proche (PCMI7) ;
  • photographie originale pour situer le terrain dans son environnement lointain (PCMI8).

Attention, selon les travaux à réaliser, d’autres documents peuvent être nécessaires pour compléter votre dossier. C’est le cas notamment des plans d’un architecte pour toute construction supérieure à 150 m² ou pour un agrandissement portant la surface de plancher à plus de 150 m².

Les autres documents à fournir dépendant de la localisation de votre terrain :

  • lotissement ;
  • zone d’aménagement concertée (ZAC) ;
  • zone où un plan de prévention des risques impose de réaliser une étude ;
  • espace situé près d’un site Natura 2000 ;
  • dans un parc national ;
  • etc.

Rassurez-vous, tout est clairement indiqué dans le formulaire cerfa.

À qui adresser la demande d’un permis de construire ?

Le dossier de demande de permis de construire doit être adressé à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain. Comme évoqué précédemment, selon la taille de la commune, il est possible de faire une demande dématérialisée. Dans les communes non concernées, envoyez par courrier votre dossier ou déposez-le directement en mairie.

Si vous vivez à Paris, vous devez cette fois vous adresser à un guichet unique, le BASU (Bureau d’Accueil et Service à l’Usager).

Quel est le délai d’instruction pour un dossier de permis de construire ?

Le délai d’instruction d’un permis de construire est de :

  • 3 mois pour une demande de permis de construire ou d’aménager ;
  • 2 mois pour les demandes de permis de construire de maison individuelle et pour les demandes de permis de démolir.

Quelle est la durée de validité d’un permis de construire ?

La durée de validité du permis de construire est de 3 ans. Votre permis est considéré comme périmé si au terme de ce délai de 3 ans vous n’avez pas commencé vos travaux ou s’ils ont été interrompus pendant au moins un an.

Le délai de validité peut être prolongé 2 fois pour une durée d’un an.

Déclarer l’ouverture du chantier et l’achèvement des travaux

Avant de débuter les travaux, vous devez faire une déclaration d’ouverture de chantier à la mairie grâce à un formulaire spécifique : le cerfa n° 13407*08.

Une fois les travaux achevés, vous devez remplir le formulaire cerfa n°13408*10. Il sera une fois de plus adressé à la mairie.

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Vos obligations d’affichage et le droit des tiers

Lorsque le permis de construire est accepté, l’affichage du permis de construire sur le terrain est obligatoire. Il doit rester en place tout au long des travaux. Dans les 2 mois suivant l’affichage du permis de construire, cette autorisation d’urbanisme peut être contestée, notamment par un voisin. Il peut alors faire un recours gracieux à la mairie.

Que peut-on construire sans permis de construire ?

Sans permis de construire, il est possible de réaliser des constructions et extensions dont la surface de plancher ou d’emprise au sol est inférieure à 20 m² ou 40 m² selon la couverture de la zone par un PLU ou non.

Permis de construire : faut-il faire appel à un architecte ?

Il est obligatoire de faire appel à un architecte pour toute construction de plus de 150 m² ou pour des travaux portant in fine la surface de plancher à plus de 150 m².

Dans un secteur protégé ou aux abords d’un monument historique, vous devez faire intervenir les architectes des bâtiments de France (ABF). L’intervention des architectes des bâtiments de France permet de mieux connaître la réglementation en vigueur et ainsi d’être accompagné pour rectifier, si besoin, votre dossier et éviter un refus de permis de construire qui serait préjudiciable pour votre projet de construction.

Permis de construire : faut-il faire appel à un architecte ?

Les demandes d’urbanisme sont-elles payantes ?

Non, que vous demandiez un permis de construire ou que vous déposiez une déclaration préalable de travaux, ces démarches ne sont pas payantes. 

En revanche, le permis de construire est un document complexe à remplir. Aussi, vous pouvez demander à votre constructeur ou vos artisans de vous accompagner dans vos démarches. Un architecte peut aussi être à vos côtés pour remplir le formulaire cerfa. Dans ce cas, vous pourriez être amené à payer pour cet accompagnement.

Une demande d’autorisation d’urbanisme est-elle nécessaire pour vos travaux de rénovation ?

Vous avez suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0 et êtes prêt à vous lancer dans un investissement locatif ? Comme vous avez pu le constater, la rentabilité sera certainement plus au rendez-vous si vous envisagez un achat dans l’ancien avec des travaux. La question se pose donc de la nécessité ou non de faire une demande de permis de construire ou de déposer un dossier de déclaration préalable de travaux.

La réponse est simple : cela va dépendre de vos travaux. Pour la plupart des travaux que nous vous conseillons de réaliser, aucun permis de construire ne sera nécessaire. Nous avons axé une partie de la formation sur l’amélioration du DPE. Celui-ci ne nécessite pas la construction de nouveaux espaces. Tout au plus, selon les travaux réalisés, une déclaration préalable de travaux sera nécessaire.

Pour augmenter la valeur de votre appartement avec des rénovations rapides, là encore, pas de permis de construire. De la même manière, diviser une maison pour créer plusieurs appartements ne nécessite pas de permis de construire puisque vous n’allez pas modifier la surface de plancher.

En revanche, si vous avez acheté un bien avec un fort potentiel ou un terrain sur lequel vous pourriez envisager une nouvelle construction pour faire de la location courte durée , alors selon la surface créée, il sera nécessaire de faire une demande d’autorisation d’urbanisme, et notamment une demande de permis de construire.

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Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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