Lorsque vous achetez un logement pour le rénover et le mettre en location, on vous dit souvent de privilégier l’emplacement. Certes, cela a un impact, un jeune actif souhaitera par exemple se trouver non loin de son lieu de travail. Toutefois, vous devez avant tout adapter votre bien au marché locatif. Le profil du locataire va impacter le choix du bien immobilier et les prestations offertes.
Les locataires avec les allocations logement
Un locataire bénéficiant d’une allocation logement a de faibles ressources. Aussi les candidats locataires bénéficiaires de l’APL ont des exigences moindres que les locataires avec un budget élevé qui chercheront un logement plus grand, mieux situé et avec des prestations haut de gamme.
Si vous souhaitez vous adresser à ce type de locataires, le montant du loyer sera un élément essentiel. Aussi, la rénovation de votre logement sera à penser différemment. Ici, pas de prestations supérieures, contentez-vous de faire des travaux de rénovation énergétique pour obtenir un bon DPE et louer durant de nombreuses années. Réalisez quelques travaux de rafraîchissement pour offrir un logement décent et agréable à vivre. Cela sera suffisant pour vos futurs locataires.
En suivant la formation Rénovation Stratégique 2.0, vous apprendrez comment prioriser les travaux et surtout comment rénover à moindre coût pour booster la rentabilité de votre investissement locatif. Et attention, pensez bien à faire une demande préalable de travaux si nécessaire.
Les étudiants (les locataires seuls ou les colocataires)
Ce profil locataire est spécifique. En effet, les étudiants vont chercher un type de logement différent s’ils font des études dans le public ou s’ils sont dans un établissement privé. Certains étudiants ont des parents avec un budget plus important permettant de payer un loyer plus conséquent. Aussi, les profils de locataires étudiants sont très variables d’une personne à l’autre. Cette fois, l’emplacement pourrait avoir un impact sur le prix du loyer défini. Dans les villes les plus recherchées par les étudiants, proche d’une grande école, vous pourrez fixer un loyer plus élevé que près d’une université publique dans une ville de taille moyenne.
Par ailleurs, si vous visez les étudiants, les studios ou les appartements de type T2 seront parfaits (les logements meublés sont très recherchés par ce profil de locataire).
Les jeunes professionnels
C’est la cible préférée de Fabien Liégeois. Il a pu constater par expérience que ce sont les locataires qui sont le plus à même de choisir un logement pour marquer leur statut social. Ils regardent moins le loyer que la prestation offerte. Les étudiants et les jeunes actifs sont susceptibles de rechercher le même type de location en termes de surface, mais pas nécessairement les mêmes prestations. C’est à réfléchir au moment de réaliser vos travaux de rénovation. Au-delà de la rénovation énergétique pour un meilleur DPE, il sera nécessaire d’offrir un cadre de vie idéal. Les appartements modernes et bien équipés seront un plus pour séduire ce profil de locataire. Les jeunes actifs sont également susceptibles de rechercher un bien avec du cachet. Choisissez les bons matériaux, faites poser une verrière, etc. Vous avez la possibilité de miser un peu plus sur la rénovation dans la mesure où les loyers plus élevés augmenteront la rentabilité de votre investissement locatif.
Ce type de locataire peut aussi être en recherche d’une colocation haut de gamme et ciblent dans ce cas de plus grands appartements.
Les locations courte durée
Le bail mobilité vise à mettre un bien en location de 1 à 10 mois. C’est un type de location spécifique, où les bailleurs n’ont pas le droit de renouveler le bail. Les profils types pour cette location de courte durée sont les professionnels en déplacement, les stagiaires, les jeunes en contrat d’apprentissage, les étudiants ou les actifs dans le cadre d’une mutation professionnelle. Ils recherchent un logement proche de leur travail ou d’autres commodités et de préférence des logements meublés.
Les locations à des familles
La zone d’implantation du logement pourrait ici être tout aussi importante que la superficie. Un logement plus grand près d’une école sera idéal pour les familles locataires. En tant que bailleur, vous devez répondre à des exigences plus élevées pour des personnes susceptibles d’être des locataires à long terme. Ce qui est intéressant avec ce type de logement, c’est que le prix de la rénovation au mètre carré sera moins élevé. En effet, ce qui coûte cher en général, ce sont les travaux concernant la cuisine et la salle de bains. Cela vous coûtera donc moins cher de rénover un logement de 100 m² avec une cuisine, une salle de bains et 3 chambres que trois T2 comprenant chacun une chambre, une cuisine et une salle d’eau. Les rénovations dans les chambres sont bien moins chères, il s’agit simplement de faire de la décoration (après avoir bien évidemment réalisé une rénovation thermique pour gagner quelques classes de DPE).
En revanche, les loyers demandés sont proportionnellement plus faibles. En effet, le prix au mètre carré à la location est plus élevé sur les petites surfaces que sur les grands appartements.
Bonus : la location touristique
Cette autre stratégie vise cette fois une population un peu plus large. La courte durée s’adresse à la fois aux familles, aux couples, aux amis, etc. Les différents profils de locataires recherchent ici la même chose : un logement de qualité pour quelques jours. Avec des prix plus élevés que pour la location longue durée, vous pouvez vous permettre des travaux de rénovation importants. La prestation est ici la clé, les locataires en recherche vont regarder en premier lieu les photos de votre bien immobilier avant même de regarder le prix pour certains.
Ici, l’emplacement a toute son importance : la location saisonnière est idéale dans les zones où se trouvent des points d’intérêt (mer, montagne, proximité de parcs d’attractions, de monuments, etc.).
Les profils locataires : attention à la discrimination
Lorsque vous choisissez vos locataires, votre premier objectif est de vous prémunir contre les impayés de loyers. Aussi, il est conseillé de demander un dossier de candidature complet avec les bulletins de salaire, les avis d’imposition, le contrat de travail, etc.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, demandez des revenus trois fois supérieurs au loyer.
En revanche, vous ne pouvez commettre un acte discriminatoire au moment du choix du profil type du locataire de votre logement. Selon l’article 225-1 du Code pénal, toute discrimination au moment du choix en fonction de l’origine, du sexe, de l’apparence physique, des mœurs, de l’état de santé, etc., est sanctionné d’une peine pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende.
Les ressources et la situation professionnelle doivent donc être les seuls critères objectifs pour déterminer si votre locataire est le candidat idéal ou non..
