Trouver des biens rentables pour un investissement locatif : les astuces de Fabien Liégeois

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Trouver des biens rentables pour un investissement locatif : les astuces de Fabien Liégeois

Commençons par être tout à fait clair. Trouver un bien immobilier avec une rentabilité de 10 %, ce n’est pas possible. Vous vous dites alors, mais pourquoi suivre la formation rénovation Stratégique 2.0 ? Rassurez-vous nous ne vous disons pas que la bonne affaire n’existe pas. En revanche, celle-ci ne se trouve pas, elle se crée !

Investissement immobilier locatif : le bien rentable de suite, un mythe ?

Lorsque vous décidez de réaliser un investissement locatif, votre banquier sera le premier à vous parler de rentabilité. Il vous prête de l’argent, il veut savoir ce que le capital investi deviendra et s’il sera parfaitement utilisé. Son objectif : limiter le risque. Alors naturellement, vous allez partir à la recherche d’un bien rentable, voire très rentable. En toute honnêteté, un bien avec 10 % de rentabilité ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval. À moins de trouver une opportunité incroyable, en raison d’une vente précipitée par exemple, le bien très rentable n’existe pas en l’état. En revanche, en y ajoutant de la valeur et en achetant en dessous du prix du marché, vous pourriez faire exploser votre rentabilité locative.

Comment procéder ? On vous dévoile les 8 astuces pour rendre un bien rentable et générer une plus-value majeure si vous envisagez de revendre à moyen terme.

Acquisition d’un bien : commencez par réparer la structure

Avant de vous lancer dans les travaux de finition, vous aurez peut-être besoin de réaliser des travaux au niveau de la structure. N’ignorez pas les problèmes structurels de base, cela pourrait vous causer des problèmes avec votre locataire ou l’acheteur lorsque vous revendrez le bien. Comme vous l’apprendrez durant la formation en ligne Rénovation Stratégique 2.0, lors de la visite, vous devrez bien veiller à lister tous les problèmes lourds et déterminer s’ils sont rédhibitoires. Si ce n’est pas le cas, corrigez-les. Pour valoriser un bien immobilier, vous devrez vous assurer que le bâtiment est stable, qu’il est parfaitement isolé (gagnez quelques classes de DPE pour louer plus durablement ou vendre plus rapidement au bon prix), qu’il est totalement conforme en matière de plomberie et d’électricité. Et bien sûr, vérifiez la toiture pour effectuer les travaux nécessaires et éviter des infiltrations qui réduiraient la valeur de votre investissement immobilier.

Décoration, rafraîchissement : ajoutez de la valeur pour un investissement immobilier rentable

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, la rentabilité de votre bien est liée à son attractivité. En vous démarquant, vous pourrez créer le coup de cœur et louer plus vite. La vacance locative va impacter votre rendement locatif, donc veillez à ce que votre bien donne envie d’y habiter. Si vous envisagez de rénover pour revendre, là encore des travaux de rafraîchissement s’imposent pour créer ce coup de cœur. En effet, certains acheteurs sont plus sensibles à l’aspect esthétique et au prix d’un bien immobilier.

Quelques travaux à envisager selon le type de bien acheté et son état :

  • changer les portes et fenêtres ;
  • repeindre les volets ;
  • nettoyer la façade ;
  • refaire les peintures ;
  • refaire les sols ;
  • rafraichir la cuisine et la salle de bains, les deux pièces capables de créer le coup de cœur.

Attention toutefois, suivez bien la formation Rénovation Stratégique 2.0 et notamment le module 6. Vous apprendrez comment obtenir des devis au meilleur prix, trouver des professionnels de qualité et vous assurer de rendre votre bien réellement rentable grâce à des économies d’ampleur sur vos travaux.

Décoration, rafraîchissement : ajoutez de la valeur pour un investissement immobilier rentable

Réaménagez le bien pour optimiser les espaces

Qu’importe la surface de votre logement, optimiser les espaces est essentiel pour lui donner de la valeur et augmenter la rentabilité du bien. Ici, vous devez tirer le meilleur parti de la surface qui vous est proposée. Abattez des cloisons si cela est nécessaire en privilégiant les murs non porteurs pour limiter les coûts. Évitez de louer une chambre de 30 m² ; préférez créer une suite parentale avec cet espace, cela va valoriser votre bien et créera plus facilement le coup de cœur.

Certains espaces sont existants, mais ne sont pas aménagés ? Voilà comment améliorer la rentabilité de votre premier investissement. Garage transformable en chambre, sous-sol aménageable, combles à aménager pour augmenter la surface habitable, de nombreuses solutions sont à envisager. Et cela pourrait tout changer au moment de revendre le bien en question.

Ajoutez de la surface pour un meilleur rendement

Vous estimez que la surface proposée n’est pas à la hauteur de la demande. Pour un investissement locatif rentable, pourquoi ne pas ajouter des espaces de vie ? Dès lors que la configuration de votre bien immobilier le permet, créez une extension. Il peut s’agir d’une extension au sol ou de la création d’un niveau supplémentaire au-dessus du garage par exemple.

Attention suivez bien les règles de la loi de rendement décroissant qui fixe un plafond d’ajout de surface pour que la rentabilité soit réellement au rendez-vous. Par ailleurs, étudiez bien le marché immobilier local pour évaluer la rentabilité de vos travaux. Vous pouvez demander l’avis d’un agent immobilier pour connaître le prix au m² à la vente dans votre secteur. Si le bien est vendu à moins de 2 000 € du m², au regard du prix d’une extension, mieux vaut opter pour une autre solution plus rentable.

Améliorez le standing de votre achat immobilier

L’emplacement, l’aspect du bien immobilier, la surface, tels sont les points à optimiser pour un investissement rentable. Mais cela ne suffit pas toujours selon les investisseurs. Vous souhaitez rénover pour revendre plus cher et augmenter votre rentabilité nette ? Vous envisagez de louer à un des locataires exigeants ? Vérifiez l’état du marché immobilier et assurez-vous qu’il y ait bien une demande pour des biens immobiliers plus luxueux et que les prix du marché sont à la hauteur des rénovations que vous souhaitez engager.

Cette fois, nous vous proposons de valoriser un bien avec des travaux un peu plus coûteux, cela ne sera pas nécessairement adapté à un premier investissement immobilier.

Vous pouvez imaginer la création d’une piscine, d’un jacuzzi, d’une suite parentale haut de gamme avec dressing, etc. Pour augmenter le standing de votre bien immobilier, prévoyez également des éléments de confort. Cela peut passer par un garage, une place de parking privé, un réseau domotique, une salle de sport ou de cinéma, etc. Les possibilités sont nombreuses, regardez un peu les annonces concurrentes pour déterminer les optimisations envisageables pour séduire la clientèle locale.

Améliorez le standing de votre achat immobilier

Résolvez tous les problèmes avant de revendre

Les propriétaires peuvent être confrontés à de nombreux problèmes. Loyers impayés, problème de squat, servitudes, etc. Il existe des solutions pour régler ces différents problèmes et ne pas faire fuir un futur acquéreur. Les problèmes d’ordre juridique peuvent faire peur, il est essentiel avant toute chose de rassurer la personne qui souhaite acquérir un bien pour l’occuper à titre de résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif.

En clair, la politique de l’autruche ne vous servira pas, mettez tout en œuvre pour vendre un bien rassurant et « prêt à l’emploi ».

Obtenez toutes les autorisations nécessaires pour vos travaux

Pour exploiter pleinement le potentiel de votre investissement immobilier, nous ne pouvons que vous conseiller de faire les choses dans les règles. Vous allez gagner du temps et de l’argent. Certains travaux sont soumis à des autorisations. Permis de construire ou déclaration préalable de travaux, ces obligations vous permettent de vous assurer de respecter les règles locales d’urbanisme. Si vous faites des travaux soumis à une autorisation et que vous décidez de ne pas respecter cette obligation, le risque est de devoir à terme démolir votre construction. Et c’est sans compter l’amende prévue.

Par ailleurs, la valorisation de votre bien immobilier peut être liée à ces demandes d’urbanisme. Effectuer les travaux coûte cher. Ce n’est pas le cas des demandes qui restent gratuites. Dans le cadre d’une opération d’achat-revente, il est tout à fait possible de réaliser la demande de travaux ou le permis de construire sans exécuter ces travaux. Les autorisations concernent la propriété et non l’individu. Aussi, si l’acquéreur envisage des travaux, il sera soulagé de ne pas avoir à entreprendre ces démarches fastidieuses. Et le prix du bien immobilier pourrait augmenter. Une astuce à retenir pour investir dans un bien immobilier et maximiser sa rentabilité !

Augmentez les revenus locatifs pour un bien plus rentable

Pour une meilleure rentabilité, l’augmentation des loyers est naturellement importante. En augmentant les revenus fonciers, vous couvrez plus facilement les mensualités de votre crédit immobilier. Dans le cadre d’un investissement locatif, c’est un vrai plus.

L’augmentation des loyers peut aussi avoir un impact pour trouver un acquéreur. Un investisseur immobilier sera plus enclin à acheter un bien immobilier rentable. Il fera une offre de prix plus intéressante si vous lui prouvez que votre bien figure parmi les plus rentables du secteur. L’investisseur ne cherche pas le coup de cœur, il cherche une rentabilité. Aussi, en mettant tout en œuvre pour valoriser le bien que vous voulez acquérir, vous aurez un bien à vendre de qualité dont le prix sera revu à la hausse.

Bonus : comment trouver un bien immobilier à un prix en dessous du marché immobilier local ?

Avant d’imaginer valoriser votre investissement, il vous faut trouver un bien immobilier. Et pour augmenter la rentabilité nette de votre projet, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’une rénovation pour revendre, vous devez trouver le meilleur prix pour votre bien ancien.

Inutile de revenir en détail sur la manière de trouver le bien le plus rentable, tout est expliqué au cours de la formation Rénovation Stratégique 2.0. Voici toutefois trois situations qui peuvent vous permettre de faire une bonne affaire à l’achat :

  • un problème financier rencontré par le vendeur ;
  • un problème personnel engendrant chez le vendeur une nécessité de vendre vite, même à prix bas (divorce, décès, mutation professionnelle…) ;
  • un bien en mauvais état que le vendeur ne souhaite pas ou ne peut plus entretenir.

Sachez saisir votre chance mais ne vous précipitez pas. Pour créer une bonne affaire en matière d’investissement immobilier, il faut être patient. Vous avez grâce à notre formation toutes les clés pour réussir. Aussi, n’achetez pas le premier bien immobilier venu et assurez-vous de lui offrir une rentabilité maximale pour mieux louer ou vendre.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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