LMP, évitez l’IFI et dopez la rentabilité de votre bien

Le statut de loueur en meublé professionnel, également connu sous l’acronyme LMP est adapté à certains investisseurs particuliers qui mettent en location des logements meublés. Il est célèbre pour les avantages fiscaux qu’il procure, le LMP permettant d'éviter l’IFI dans certaines cas et de maximiser encore plus la rentabilité locative ?

 

Vous envisagez d'acquérir des passoires thermiques pour les transformer et les louer en LMP ? Nous vous expliquons les avantages de ce statut, comment  accéder ainsi que les formations qui vous aideront à mener à bien votre projet dans les meilleures conditions.

 

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Quelles conditions faut-il remplir pour obtenir le statut LMP ?

 

Depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances 2020, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est obtenu dès que les deux conditions suivantes sont remplies :

 

Ainsi, c'est en projetant les revenus locatifs que vous obtiendrez de vos meublées et vos autres revenus que vous serez en mesure de déterminer si vous êtes classé comme loueur en meublé professionnel ou non professionnel, une classification qui est évaluée au niveau du foyer fiscal et qui s'applique à toutes les locations meublées qu'il détient.

 

Comment éviter l’IFI en LMP ?

L’autre bonne nouvelle, c’est qu'un foyer détenant des biens en Location Meublée Professionnelle (LMP) peut éviter l'IFI s'il remplit les conditions suivantes :

 

Il faut faire très attention car un loueur en meublé professionnel dont les revenus d'activité sont déficitaires ou nuls reste soumis à l'IFI !

 

Les montants perçus au titre des pensions de retraite ne sont pas inclus dans les revenus fiscaux du foyer, comme le stipule le code des impôts.

 

Cette dernière condition n'est donc pas évaluée de la même manière que pour l'impôt sur le revenu. En effet, les pensions de retraite ne sont pas prises en compte dans les revenus nets, ce qui signifie :

 

Investissez dans des passoires thermiques pour louer en LMP

 

Dénichez un bien énergivore à fort potentiel

 

Comme vous l'avez certainement entendu, dans le domaine de l'immobilier, c'est en partie lors de l'achat que l’on maximise la rentabilité du logement. Il est donc essentiel de faire un bon investissement dès le départ, ce qui nécessite une connaissance approfondie du marché immobilier de la zone qui vous intéresse. Dès l'acquisition du bien, il est crucial de garder à l'esprit quelles seront les dépenses de travaux qui resteront à votre charge, combien le bien pourra se louer, les périodes de vacance locative et les frais éventuels de gestion et d’assurance loyers impayés.

 

Voici quatre conseils pour faire une bonne affaire dès l'achat de votre propriété :

 

 

 

Transformer votre passoire thermique en cash machine

 

Pour accroître la valeur locative d'une propriété, la première étape consiste à identifier le public cible pour la location. En effet, selon que vous visez des touristes, des étudiants ou des jeunes professionnels, les aménagements et les travaux nécessaires pour votre logement seront différents.

 

Il est inutile d'opter pour des finitions haut de gamme si votre projet s'adresse aux étudiants ! L'objectif est de trouver le bon équilibre entre une rénovation de qualité et des prix de location raisonnables afin de réduire la vacance locative et le turn over et de doper la rentabilité de l'investissement.

 

Pour maximiser le rendement locatif, achetez un logement dans une zone à forte demande locative dans une copropriété offrant des prestations basiques (sans ascenseur, ni gardien etc.), toutes les charges n'étant pas récupérables sur le locataire.

 

Utilisez les astuces suivantes pour louer rapidement votre bien :

 

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Optimisez les dépenses

 

Choisissez soigneusement vos artisans

 

Selon l'ampleur des travaux à entreprendre, il est probable que vous ayez besoin de temps et de compétences en bricolage. Dans cette optique, vous allez certainement devoir déléguer une partie, voire la totalité des travaux à des professionnels. Assurez-vous de bien les sélectionner afin d'éviter les problèmes de finition, les retards sur le chantier et les surprises sur la facture finale !

 

Pour choisir judicieusement vos artisans, privilégiez les recommandations de votre réseau. Consultez votre famille, vos amis, et exploitez la puissance du bouche-à-oreille. Des conseils pratiques sont également disponibles pour vous guider dans l'article sur la méthode en 3 étapes pour trouver le bon artisan.

 

Négociez habilement votre prêt

 

En plus des travaux, obtenir les conditions de financement les plus avantageuses est essentiel. Attention toutefois à ne pas sous-estimer les termes de l'offre qui vous est présentée, notamment la durée du prêt immobilier et les garanties requises. Le coût de l'assurance emprunteur est également un aspect à ne pas négliger. Dans ce contexte, un courtier peut s'avérer précieux pour trouver les meilleures conditions de financement pour ces deux aspects.

 

Anticipez les demandes d'autorisations

 

Si votre projet nécessite une autorisation, comme un permis de construire, il est important de garder à l'esprit que ces démarches administratives prennent du temps. Afin d'optimiser la rentabilité de votre projet, envisagez de commencer toutes ces démarches dès l'officialisation du compromis de vente.

 

Définissez judicieusement votre budget en incluant une marge de manœuvre

 

Comme vous l'aurez compris, lors de la réalisation d'un projet d'investissement-rénovation pour mettre le bien en location, de nombreux défis peuvent survenir, tels que les coûts des travaux, les retards sur le chantier ou les problèmes imprévus nécessitant une augmentation de votre budget initial. Il vous faudra donc faire preuve de prudence lors de l'établissement de votre budget. Il est avisé de prévoir une marge financière pour faire face à d'éventuels imprévus, car obtenir une augmentation de votre prêt auprès de votre banque pourrait ne pas être possible.

 

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Profitez des aides à la rénovation

 

Vous n'avez pas encore accédé à la formation Rénovation Stratégique 2.0 ? Le module spécifique sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devrait susciter votre intérêt, car il vous permettra de choisir les travaux les plus efficaces pour améliorer les performances thermiques de votre bien immobilier destiné à la location.

 

Profitez des aides à la rénovation

 

Optimiser le DPE grâce aux travaux finançables via MaPrimeRénov' présente deux avantages majeurs :

 

Une fois le logement rénové, pensez à le meubler comme il faut !

 

Vous avez terminé les travaux de rénovation énergétique et votre logement est prêt à être loué ? Puisque vous avez opté pour la location meublée professionnelle (LMP), il est important de vous rappeler que vous devez équiper votre logement conformément à une liste officielle, faute de quoi des sanctions pourraient être appliquées. Vous trouverez cette liste dans les modules bonus de nos formations.

 

Une fois le logement rénové, pensez à le meubler comme il faut !

 

De plus, il vous faudra établir un inventaire des meubles lors de l'état des lieux afin de prévenir tout différend éventuel. Pas de souci, nous vous fournirons au cours de nos formations des orientations à ce sujet.

 

Êtes-vous prêt à répéter l'opération afin d'accéder au statut LMP !

 

Vous savez désormais que pour réussir vos investissements locatifs et optimiser votre rentabilité, il est crucial de :

 

 

Mais si cela se conçoit facilement sur le papier, mettre ces consignes en pratique peut sembler compliqué, surtout si vous investissez pour la première fois et n’avez pas de connaissances particulières dans le domaine du bâtiment.

 

C’est pourquoi à l'école Rénover pour Gagner, nous proposons des formations permettant de vous accompagner depuis la recherche du bien à sa mise en location en passant par l'étape des travaux ou encore de la demande de prêt bancaire.

 

Pour vous donner un avant-goût des formations Rénover pour Gagner, inscrivez-vous ici au webinaire que nous proposons chaque jeudi pendant une heure trente et intitulé "Mes 19 stratégies pour rénover en classe D à moindre coût".

 

Etes-vous prêt à répéter l'opération afin d'accéder au statut LMP ?

 

Cet atelier synthétise les informations contenues dans les 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et tire parti de mes 7 années d'expérience dans un bureau d'étude thermique ainsi que de mes 10 années d'expérience dans l'investissement immobilier.

 

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Qu'est-ce que la nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

Le démembrement de propriété est un excellent outil d’optimisation fiscale pour ceux qui souhaitent transmettre du patrimoine. Il est, certes, important de se soucier de léguer ses biens en payant le minimum d’impôts mais depuis le 1er janvier 2023, année d'entrée en application de la loi Climat & Résilience, il est également primordial de se préoccuper des performances thermiques des biens immobiliers possédés comme de ceux que l’on achète.

 

En effet, les logements dépassant le seuil de consommation de 450 kWh/m2 sont désormais interdits à la location, ce qui conduit certains propriétaires à les vendre plutôt que d'entreprendre des rénovations. Pourtant, il est possible de rendre ces logements à nouveau louables en effectuant des travaux de rénovation énergétique pour améliorer leur classement au DPE.

 

Vous possédez des biens en nue-propriété avec réserve d’usufruit classés F ou G ? Ou peut-être envisagez-vous d’investir dans une passoire thermique en démembrement afin de la rénover et de la transformer en machine à cash ? Dans cet article, nous vous expliquons comment procéder !

 

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Qu'est ce que la nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

 

La vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit

La vente en nue propriété avec réserve d'usufruit est une approche de vente qui sépare deux composantes du droit de propriété. D'une part, la nue propriété confère au titulaire le droit de devenir pleinement propriétaire du bien immobilier à terme. S'il désire vendre, le nu-propriétaire ne peut évidemment céder que sa nue-propriété, à moins que l'usufruitier ne consente à la vente intégrale du bien.

 

D'autre part, le droit d'usufruit accorde à son titulaire le privilège d'occuper ou de louer le bien jusqu'à un événement spécifique : soit le décès de l'usufruitier, soit une date convenue entre l'acheteur et le vendeur.

 

Il est également possible de réaliser une donation en démembrement de propriété. La donation est qualifiée de "avec réserve d'usufruit" lorsqu'elle concède uniquement la nue-propriété du bien, laissant au donateur le droit d'en conserver l'usufruit.

 

La donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit

Si vous possédez des biens et cherchez à alléger la fiscalité de vos héritiers, la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit est une stratégie que vous utilisez pour planifier la transmission de votre patrimoine.

Ainsi, la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit repose sur la séparation de ces deux droits :

Les avantages de la donation ou de l’achat en nue-propriété avec réserve d’usufruit :

 

 

Les conditions requises pour réaliser une donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit

Avant tout, le donateur doit identifier le bien à céder en nue-propriété et le faire évaluer par un expert. Cette estimation prend en compte la nature du bien (immobilier, mobilier, parts sociales, etc.), son état, sa localisation géographique et les conditions du marché.

 

Il est ensuite nécessaire de déterminer la répartition entre la nue-propriété et l’usufruit, selon un barème qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier :

La donation doit être formalisée par un acte notarié, détaillant les droits respectifs des parties ainsi que les conditions d’exercice de l’usufruit. Il convient ensuite d’enregistrer cet acte auprès de l’administration fiscale.

 

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Pourquoi est-il intéressant de séparer nue-propriété et réserve d’usufruit  ?

Tandis que le vendeur peut obtenir un capital tout en demeurant dans son domicile ou en recevant des revenus, l'acheteur de la nue propriété acquiert à un prix réduit un appartement qu'il obtiendra automatiquement à partir de la réalisation de l'événement.

En qualité de plein propriétaire, la vente en nue propriété avec réserve d’usufruit présente plusieurs avantages :

 

La donation avec réserve d'usufruit offre également la possibilité de diminuer les droits de mutation à payer par le donataire. En effet, la valeur de la nue-propriété représente une portion de la pleine propriété, calculée selon les barèmes mentionnés ci-dessus et issus de l'article 669 du Code général des impôts.

Profitez des économies réalisées pour améliorer votre DPE

C’est un fait : les logements ayant une note F ou G au diagnostic de performances énergétiques rebutent les acquéreurs et se vendent beaucoup moins cher que ceux ayant une note entre A et D. Dans certains cas, la décote d’une passoire thermique peut atteindre jusqu’à 20% du prix du bien !

Profitez des économies réalisées pour améliorer votre DPE

Or, comme vous le constaterez en calculant votre budget travaux et en estimant les subventions que vous pouvez obtenir grâce au calculateur de l’école Rénover pour Gagner, la somme qui restera à votre charge pour rénover votre bien sera loin d’atteindre 20% du prix d’achat de votre logement. En outre, une fois les travaux effectués, la valeur de votre bien augmentera immédiatement !

 

Profitez des économies réalisées pour améliorer votre DPE

 

Suivez une formation pour investisseurs immobiliers, rénovateurs et marchands de biens

Vous avez la possibilité de suivre une formation sur les rénovations de passoires thermiques, qui constituent une véritable opportunité lucrative pour les initiés.

Pour vous, c’est l'occasion unique d’explorer l'approche controversée d'un ancien ingénieur en thermique du bâtiment - devenu investisseur - pour améliorer les performances d’un bien à un prix abordable et tirer parti du marché immobilier en constante évolution.

 

Au cours de cette formation :

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Dopez la rentabilité de votre bien grâce à la rénovation stratégique

 

Comme vous pourrez le découvrir dans le pack secret du rénovateur rentable, vous avez la possibilité de faire d’une pierre deux coups en investissant dans un bien en démembrement :

Afin d’optimiser le rendement de votre bien, vous avez la possibilité d’effectuer des travaux comme le changement de radiateurs pour améliorer son dpe etc. Mais savez-vous qu’il existe également des aides à la rénovation accessibles à tous, même aux bailleurs et ce, quel que soit le revenu du foyer ? Ces subventions de l’État, notamment Ma PrimeRenov prennent en charge une partie des travaux qui permettent de :

Les subventions gouvernementales pour la rénovation énergétique représentent une occasion en or. Soyez vigilant face aux entreprises peu scrupuleuses qui pourraient tirer profit de cette situation. Avec l'école Rénover Pour Gagner, vous aurez le contrôle total de votre projet.

 

Dopez la rentabilité de votre bien grâce à la rénovation stratégique

 

Lire quelques livres constitue un excellent point de départ pour se former. Cependant, lorsque l'on envisage une opération de plusieurs centaines de milliers d’euros avec un rendement élevé, nous estimons qu'il est préférable de ne pas agir seul. C'est pourquoi nous avons lancé l'école Rénover Pour Gagner.

 

Comme vous l'aurez compris à la lecture de cet article, le démembrement de propriété constitue une formidable opportunité pour défiscaliser votre transmission de patrimoine. Vous avez eu également un rapide aperçu des mesures à prendre pour transformer votre passoire thermique en machine à cash.

Si vous souhaitez approfondir vos connaissances en matière de rénovation énergétique, un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût » vous est offert !

Il s’agit d’un webinaire d’une heure et demie synthétisant les 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Il est animé par un expert possédant 7 années d'expérience en bureau d'étude thermique et 10 années d'expérience dans le domaine de l'investissement immobilier.

 

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Fiscalité du LMNP : tout savoir 5 minutes + comment optimiser son imposition ?

Le LMNP ou loueur en meublé non professionnel désigne un régime fiscal avantageux applicable à certains types d’investissements locatifs. Ce statut concerne la mise à disposition d'un local d'habitation contenant certains meubles prévus par la réglementation applicable. 

Vous souhaitez optimiser la fiscalité de votre investissement immobilier locatif et vous vous interrogez sur le régime du LMNP ? Vous saurez tout dans 5 minutes ! 

 

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Les caractéristiques du régime LMNP

Définition du statut LMNP

Le statut de LMNP désigne un régime fiscal avantageux applicable à une certaine catégorie d’investissement immobilier locatif. Le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) est applicable aux LMNP, ce qui différencie cette forme de location de la mise à disposition de biens nus (ou vides) soumis au régime des revenus fonciers

Le LMNP se différencie également de la location meublée professionnelle (LMP), également soumis aux BIC mais dans des conditions différentes. 

Vous pouvez relever du régime de loueur meublé non professionnel si vous mettez en location meublée un ou plusieurs biens immobiliers. Les recettes issues de votre investissement locatif meublé ne doivent pas constituer votre principale source de revenus.  La location doit par ailleurs être destinée à l’habitation, vous devez conclure un bail et prévoir le mobilier adéquat.  

Conditions du logement en LMNP   

Pour être éligible au régime LMNP, vous devez louer un logement meublé

Cela signifie que votre bien doit comporter a minima les meubles suivants : 

Bon à savoir : le juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non-respect de cette liste de meubles.

 

Plafond de recettes

Pour relever du statut LMNP, les revenus annuels tirés de l’activité de loueur en meublé perçus sont inférieurs à au moins l’un des deux montants suivants : 

(Article 155, IV du Code général des impôts). 

À défaut, le propriétaire est soumis aux règles fiscales applicables au loueur en meublé professionnel (LMP). Pour obtenir et conserver le statut LMNP, une seule de ces deux conditions suffit à bénéficier des avantages fiscaux de ce statut. Par exemple, vous pouvez percevoir 30 000 € de revenus locatifs annuels, mais conserver le statut LMNP si les autres revenus de votre foyer fiscal sont de plus de 60 000 €.

Monsieur T. perçoit 20 000€ de loyers annuels issus d’un investissement locatif meublé, sa conjointe perçoit 40 000€ de salaire. Le couple perçoit par ailleurs 3 000 € de revenus de capitaux mobiliers et n’a pas d’enfants. Le statut LMNP est applicable puisque le total des loyers n'excède pas 23 000€, ni le total des autres revenus du couple.

L’année suivante, M. T. perçoit 30 000 € et le reste des revenus du foyer est inchangé. Le statut LMNP reste applicable même si le plafond de 23 000 € dès lors que l’ensemble des revenus du foyer reste supérieur aux recettes issues de l’investissement locatif meublé. 

 

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L’imposition en LMNP

L’imposition en LMNP selon le régime micro-BIC  

Le régime spécial micro-BIC vous est applicable si vos revenus issus de la location meublée n’excèdent pas : 

Le régime micro-BIC présente l’avantage d’être ultra-simplifié : 

Un montant minimum de 305 € est perçu. 

Monsieur T. loue une chambre d’hôte à hauteur de 10 000€ par an et relève du régime micro-BIC. Il va être imposé sur une base de 2 900€, soit 10 000 moins 7 100 (71% 10 000€). 

 

L’imposition en LMNP selon le régime réel d’imposition  

Vous relevez du régime réel si vos revenus dépassent les plafonds du micro (voir ci-dessus) ou si vous décidez d’opter pour ce régime. L’option pour le régime réel est possible après la réalisation de l’investissement, à condition de la formaliser avant le 1ᵉʳ février de chaque année. 

En relevant du régime réel d’imposition, vous pouvez déduire les frais et charges réellement supportés tels que les frais de notaire, les travaux, les frais de gestion, les frais d’entretien, les assurances, les intérêts d’emprunt, etc. 

Certaines contraintes sont cependant attachées au régime réel :

Le régime réel d’imposition nécessite en effet une comptabilité, à l’inverse du micro-BIC. Ce n’est pas une obligation légale mais il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.

 

Spécificités de la fiscalité du LMNP

La différence entre LMNP et revenus fonciers  

Les loyers générés en LMNP constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, applicables aux locations vides.

La différence LMP et LMNP

Le régime d’imposition dépend du caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée. Le caractère non professionnel dépend du niveau de loyers bruts encaissés par le foyer fiscal (voir ci-dessus). Les revenus procurés par l’activité de LMNP sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). 

Les déficits en LMNP  

Les déficits issus du LMNP sont reportables pendant 10 ans sur les revenus provenant d’une autre location meublée non professionnelle (source : impot.gouv.fr).  Autrement dit, si vous envisagez un achat immobilier dans le cadre du LMNP impliquant un investissement de départ important (emprunt, travaux de réhabilitation…), vous ne serez pas ou peu imposable sur les recettes générées au cours des premières années. 

L’amortissement en LMNP

Le régime réel d'imposition vous permet de pratiquer l’amortissement sur le prix du bien et d’optimiser la fiscalité de votre activité. L’amortissement vous permet de déduire une fraction du coût d’acquisition du bien immobilier, des équipements ou des travaux. Cette déduction s’effectue sur une période variable en fonction de la nature du bien amorti

La réduction « Censi-Bouvard »

Le dispositif Censi-Bouvard permet aux LMNP de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissements locatifs meublés répondant à certains critères.

Les conditions à remplir sont, entre autres, les suivantes : 

Les plus-values en LMNP 

Les plus-values issues de la vente de locaux mis en location dans le cadre d’une LMNP sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles à la différence du régime de LMP (location meublée professionnelle). Cela signifie que le gain réalisé est soumis à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19% et aux prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2%  

L’un des avantages de relever du régime des plus-values privées est que, si vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Censi-Bouvard, cela n'a aucune incidence sur le calcul de la plus-value.  La plus-value correspond à la différence entre prix de vente et prix d’achat corrigée éventuellement d’un abattement pour durée de détention

 

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Les prélèvements sociaux en LMNP 

LMNP au régime micro-BIC ou au régime réel  

Les revenus générés en LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine que vous releviez du régime micro-BIC ou du régime réel.

Taux global des prélèvements sociaux en LMNP  

Le taux global des prélèvements sociaux est de 17,2 % (CSG de 9,2 %  DS de 0,5  % et prélèvement de solidarité de 7,5 %) applicable au revenu net. 

LMNP : TVA, CFE et CVAE 

TVA en LMNP 

Les loyers issus de la LMNP sont exonérés de TVA s'ils relèvent de locaux d’habitation. 

Des exceptions sont prévues dans les cas suivants 

CFE en LMNP 

L’activité de LMNP est soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), sauf exonérations de plein droit ou sur délibération des collectivités locales. 

CVAE en LMNP 

Sauf exonération de plein droit ou en raison de délibérations des collectivités locales, les LMNP sont soumis à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’ils sont soumis au CFE et si leur chiffre d’affaires excède 152 500 € (source impot.gouv.fr). 

À retenir : 

– Le statut LMNP est applicable sous réserve de remplir une des deux conditions suivantes : les recettes issues de votre investissement locatif meublé sont inférieures au plafond de 23 000 € ; ces recettes sont inférieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal ; 

la location du bien doit être destinée à l’habitation, vous devez conclure un bail et garnir le logement du mobilier défini par la réglementation ;

selon le montant de vos recettes (ou vos options), vos recettes locatives sont taxées selon le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition ; 

– vous pouvez pratiquer l’amortissement comptable, c’est-à-dire déduire une fraction du prix d’acquisition du bien ou des travaux réalisés de vos résultats imposables ; 

– les déficits éventuellement générés par le LMNP, notamment en cas de rénovation d’un bien, sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même nature. 

 

Félicitations ! Vous avez parcouru cet article jusqu’à la fin et vous en savez plus à présent sur les moyens d’optimiser sa fiscalité et son imposition en LMNP. Ce statut est idéal si vous envisagez de réaliser un investissement locatif impliquant d’importants travaux de rénovation. Pour toute question, n'hésitez à nous contacter

 

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investisseurs locatifs : comment deduire vos frais de notaire, suivez le guide !

Cela peut paraître simple de prime abord mais dans la réalité, c’est beaucoup plus compliqué qu’il n’y paraît. Vous êtes perdu ? J’ai souhaité rédiger un article de fond pour aller au bout de la question en essayant d’être le plus exhaustif possible.

Pour ce faire, je vais distinguer quatre statuts différents pour lesquels j’analyserai les différentes options qui s’offrent à nous en matière de déduction des frais de notaire et des garanties bancaires :

Mais dans un premier temps, il convient de bien définir ce que j’évoque, à savoir le contenu de ces fameux « frais de notaire ».

Que contiennent en réalité les frais de notaire ?

Les frais de notaire se décompensent en deux grandes catégories :

Je vais prendre l’exemple de l’achat d’un bien ancien parce que c’est ce qui correspond à la plupart des investissements immobiliers locatifs.

Pour simplifier la compréhension, je prends un exemple avec une valeur d’achat de 100 000 euros pour un bien situé à Nancy. Je considérerai une déduction forfaitaire de 5 000 euros concernant le mobilier fourni.

Cas d'un bien ancien

Imaginons que vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien ancien à Nancy au prix de 100 000 euros et contenant du mobilier pour une valeur de 5 000 euros.

Vous recouvrez à un emprunt bancaire de 120 000 euros, car vous souhaitez englober les frais de notaires et bancaire dans l’emprunt ainsi qu’un budget travaux de 10 000 euros. C’est ce qu’on appelle dans le jargon des forums et groupes Face Book immobilier « un prêt à 110% ».

Quel que soit le mode de financement, les émoluments du notaire resteront les mêmes. Mais vous aurez à ajouter à ces honoraires, si vous avez fait l’acquisition d’un bien avec un emprunt garanti par une hypothèque, les frais encadrés en orange ci-dessous (source : paris.notaire.fr).

Les frais de garanties bancaires sont-ils déductibles ?

Pour accorder un crédit immobilier, la banque peut exiger l’une des trois garanties suivantes qui lui permettront d’être remboursée en cas de non-paiement des échéances par l’emprunteur :

Les frais de garanties bancaires sont déductibles dans tous les cas et quel que soit votre régime fiscal SAUF si vous avez opté pour un régime forfaitaire (microfoncier ou micro-Bic). Cela sera vu plus précisément dans les exemples concrets développés ci-dessous.

Déduction des frais de notaire dans le cadre des revenus fonciers classiques au régime réel

Lorsque les loyers annuels encaissés des locations non meublées détenues en nom propre excèdent 15 000 €, le propriétaire est alors au régime « réel ». Les dépenses déductibles telles que définies par la loi peuvent être déduites des revenus locatifs à hauteur de leurs montants réels.

Dans ce cas, les frais d’acquisition du bien comme les honoraires du notaire n’entrent pas dans les charges déductibles prévues par la loi et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une déduction du revenu foncier. Seule la garantie bancaire (parmi les 3 au choix) est déductible des revenus fonciers.

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, seuls les émoluments correspondants à l’hypothèque sont déductibles, c’est-à-dire :

Info : Le coût du PPD est composé des mêmes éléments à l'exception de la taxe de publicité foncière, dont il est exonéré.

Tout ça pour dire que dans notre exemple, sur les 8 796 € de frais de notaire et les 804 € de garantie bancaire, seules les 804 € sont déductibles des revenus locatifs dans le cas d’une location nue détenue en nom propre. Si vous passez par une PPD ou une caution bancaire, seulement ces frais seront déductibles.

Info : Les dépenses déductibles peuvent créer un déficit foncier imputable lui-même à hauteur de 10 700€ de votre revenu global. Et si le déficit créé dépasse ce seuil, le solde et le déficit lié aux intérêts d'emprunt sont reportables et déductibles des revenus fonciers pendant dix ans.

Déduction des frais de notaire dans le cadre des revenus fonciers classiques au régime "microfoncier"

Pour les bailleurs percevant moins de 15 000€ de revenus locatifs, le régime du « microfoncier » s’applique par défaut et dans ce cas un abattement forfaitaire de 30% s’applique sur les revenus fonciers. Donc il n’est pas possible de déduire autre chose.

Il est également possible d’opter pour le régime réel (si vous avez réalisé de gros travaux dans le bien ou la copropriété par exemple) mais il faut savoir que cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Déduction des frais de notaire dans le cadre d'une location meublée

Les locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devez en effet déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus comme des revenus fonciers.

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez de deux options :

Dans le cas du régime micro-Bic, c’est la même chose que le microfoncier. C’est-à-dire l’utilisation d’un forfait déductible chaque année (50% dans le cas du micro-Bic) et c’est tout. Vous ne déduisez rien d’autre. Ce qui veut dire que vous payez de l’impôt sur 50% de vos recettes. Mais généralement, le régime réel d’imposition est plus avantageux.

LMNP, le régime réel d'imposition

Dès que vos recettes annuelles atteignent 70.000 € par an, vous êtes obligatoirement soumis à un régime réel d’imposition. Mais même si vous faites moins de chiffres, vous pouvez tout de même choisir de déclarer votre activité au régime réel. Cela signifie que vous déduirez vos charges des montants réels de vos recettes. Vous pourrez également amortir votre bien chaque année, c’est-à-dire enlever de vos revenus un montant fictif calculé correspondant à la dévalorisation de votre bien dans le temps.

Les charges déductibles sont les suivantes :


Ce régime implique de tenir une comptabilité et d’établir un plan d’amortissement. Si vous ne passez pas par un comptable et souhaitez faire la comptabilité vous-même, je vous conseille ce site que j’utilise moi-même jedeclaremonmeuble.com

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, l’ensemble des frais de notaire seront déductibles, soit 8 796 €. Et l’ensemble des frais de garantie bancaire, soit 804 € dans notre cas avec l’hypothèque seront déductibles.

Info : Les frais de notaire déductibles peuvent être soit portés à l’actif et amortis sur plusieurs années ou passés en charges déductibles la première année d’exercice.

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour être loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les deux conditions suivantes qui sont cumulatives :

Comme dans le LMNP soumis au régime réel, les frais de notaire seront intégralement déductibles ainsi que les frais de garanties bancaires.

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, l’ensemble des frais de notaire seront déductibles, soit 8 796 €. Et l’ensemble des frais de garantie bancaire, soit 804 € dans notre cas avec l’hypothèque seront déductibles.

Déduction des frais de notaire dans le cadre d'une SCI

La société civile immobilière (SCI) est soumise par principe à l’impôt sur le revenu (IR) du fait de son objet civil.

Sur option lors de sa création ou même au cours de sa vie sociale, les associés peuvent opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Contrairement à des idées reçues, une SCI peut louer des logements meublés mais seulement en étant à l’IS.

Le cas de la SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Ce cas est assez simple à traiter puisque c’est exactement le même cas que celui des revenus fonciers classiques. Pour les propriétaires percevant moins de 15 000 € de revenus locatifs, le régime du « microfoncier » s’applique par défaut avec un abattement forfaitaire de 30%. (le régime réel pouvant être choisi sur option, celle-ci étant irrévocable pendant 3 ans).

Si vous percevez plus de 15 000 € de revenus locatifs, alors le régime réel s’applique d’office, avec la possibilité de créer un déficit foncier déductible (hors intérêts d’emprunt) à hauteur de 10 700€ de votre revenu total, au prorata de votre participation au capital de la SCI. Si le déficit est plus important, le solde et le déficit lié aux intérêts d’emprunt sont reportables et déductibles des revenus fonciers pendant dix ans. La SCI à l’IR n’est cependant pas soumise à des obligations comptables sauf cas exceptionnel.

Dans ce cas, les frais d’acquisition du bien comme les honoraires du notaire n’entrent pas dans les charges déductibles prévues par la loi et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une déduction du revenu foncier. Seules les garanties bancaires sont déductibles.

Le cas de la SCI à l'IS (Impôt sur la Société)

Lorsque la SCI est soumise à l’IS, elle peut déduire de ses revenus les charges suivantes :

Une SCI soumise à l’IS est redevable de l’impôt sur les sociétés calculé avec un barème fiscal appliqué sur les bénéfices enregistrés lors de l’année comptable (taux de 15% jusqu’à 38 120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ puis 33.33% au-delà. La société civile n’est pas redevable des prélèvements sociaux).

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, l’ensemble des frais de notaire seront déductibles, soit 8 796 €. Et l’ensemble des frais de garantie bancaire, soit 804 € dans notre cas avec l’hypothèque seront déductibles.

Conclusion

Il apparaît qu’il y a en réalité seulement deux modes d’imposition qui permettent de déduire les frais de notaire des revenus locatifs :

Bien évidemment, tous les régimes forfaitaires, que ce soit le microfoncier ou même le micro-BIC, ne permettent pas par principe de déduire les frais de notaire.

Le régime foncier classique et les SCI à l’IR ne permettent pas de déduire les frais de notaire mais uniquement la partie garantie bancaire (PPD, hypothèque, caution bancaire).

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2 réponses à “investisseurs locatifs : comment deduire vos frais de notaire, suivez le guide !”

  1. Avatar de FOURGEOT KARINE
    FOURGEOT KARINE

    Bonjour,

    Est ce que les frais de banque pour la garantie hypothécaires notés dans l'offre de prêt sont à déduire en plus des frais liés à l'hypothèques que l'on a réglé au notaire SVP

    Merci d'avance

    1. Avatar de Fabien Liegeois

      Tout ce qui est frais bancaire est déductible, oui.
      Au même titre que les intérêts bancaires payés chaque mois.

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