Acheter et revendre une maison : les secrets d’une opération d’achat-revente réussie

Acheter un bien immobilier pour le mettre en location peut être très rentable. Mais si vous avez besoin de cash rapidement, l’achat-revente est la meilleure opération. Toutefois, pour optimiser cette opération, vous avez besoin d’avoir les clés pour comprendre comment acheter et revendre une maison en générant la meilleure plus-value.

 

Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?

Spécial investisseur immobilier

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Les étapes d’une opération d’achat-revente

 

Pour réussir votre opération d’achat-revente et obtenir une belle plus-value, il est nécessaire de bien préparer votre projet. Nul besoin d’être un marchand de biens. La clé pour acheter et revendre une maison ? Faire des économies à chaque étape.

 

Suivez nos conseils à travers ce guide et ne ratez pas notre formation Rénovation Stratégique 2.0 pour trouver le meilleur bien immobilier, optimiser vos travaux et revendre au meilleur prix.

 

Rénovation pour une opération d'achat-revente

 

 Acheter un bien immobilier au meilleur prix

 

Le premier levier pour faire des économies : acheter le meilleur bien immobilier. Dans le cadre d’une opération d’achat-revente de maison, le meilleur bien immobilier est celui qui vous est proposé au meilleur prix et demandant le moins de travaux possible pour une rénovation efficace et arriver en classe D pour le DPE (diagnostic de performance énergétique).

 

Notre formation vous détaille les points d’attention pour trouver le logement permettant à moindre coût d’obtenir un résultat final à la hauteur de vos attentes. Avec un bien parfaitement rénové, vous trouverez plus rapidement des acheteurs et pouvez espérer une plus-value conséquente.

 

Fabien Liégeois a lui-même réalisé quelques opérations intéressantes lui permettant aujourd’hui de vous donner les clés de la réussite. (Pour en savoir plus, découvrez le programme de la formation Rénovation Stratégique 2.0).

 

Cette formation vous apprend également à visiter un bien et à mettre le doigt sur les éventuels problèmes. De cette manière, vous obtenez un véritable pouvoir de négociation pour réduire le coût d’acquisition, une première option pour faire des économies.

 

Trouver le meilleur financement

 

Si vous devez financer votre acquisition immobilière par le crédit, là encore il est possible d’optimiser la dépense.

 

Trois éléments sont importants concernant le crédit immobilier :

 

 

Bonne nouvelle, ils sont tous les trois négociables !

 

Pour souscrire le meilleur prêt immobilier, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier en crédit. Ce spécialiste vous prend certes un peu d’argent, mais le gain réalisé est loin d’être négligeable. Ce professionnel est capable de trouver la banque offrant le meilleur taux et de négocier les frais de dossier.

 

Les banques sont ouvertes à la négociation dès lorsqu’il s’agit d’acquérir un nouveau client. Mais le courtier a bien souvent plus de pouvoir que vous pour obtenir gain de cause.

 

Quant à l’assurance emprunteur, le courtier pourra aussi se charger de trouver la meilleure offre. L’assurance groupe de la banque est bien trop chère par apport aux assurances individuelles.

 

Avec un courtier, vous pouvez espérer un gain de plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la nature de votre projet.

 

Faire des travaux de rénovation efficaces à moindre coût

 

Troisième étape pour acheter une maison et la revendre en réalisant une plus-value : les travaux de rénovation. Aujourd’hui, pour vendre au bon prix sans négociation, votre bien doit offrir des prestations de qualité. Mais il doit aussi et surtout présenter un très bon DPE. Passer d’un DPE G à un DPE D, c’est possible.

 

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Certes, cela a un coût. Mais celui-ci peut parfaitement être maîtrisé. Ceux d’entre vous qui ont déjà suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0 et ont donné vie à leur projet immobilier le savent parfaitement.

 

Pour réduire le prix des travaux, dans un premier temps, vous devez avoir fait le choix du meilleur bien, nous l’avons évoqué précédemment.

 

Deuxième point : vous devez parfaitement maîtriser les devis. Une mauvaise compréhension des devis peut engendrer un mauvais choix de l’artisan. À prestations égales, les entrepreneurs facturent des tarifs très différents. Ne demandez pas qu’un seul devis pour pouvoir les comparer.

 

Ensuite, en suivant notre formation, vous découvrirez comment comprendre le contenu d’un devis et comparer à prestation équivalente. Le devis doit être le plus détaillé possible. Coût des matériaux, prix de la main-d’œuvre, prestations supplémentaires, savoir ce que vous payez de manière précise est essentiel.

 

Enfin, pour maîtriser vos travaux et vous assurer qu’ils ne dureront pas trop longtemps pour augmenter votre plus-value en revendant rapidement, apprenez, toujours avec notre formation, à suivre les travaux comme un pro.

 

Dans le cadre d’une opération d’achat-revente, le délai des travaux impacte le coût total de votre projet. Si vous avez souscrit un crédit immobilier, vous payez des intérêts et une assurance emprunteur. Plus vous revendez vite, plus vous remboursez rapidement votre prêt et limitez les frais.

 

Travaux de rénovation optimisés pour un achat-revente

 

Vendre au meilleur prix pour réaliser une belle plus-value

 

Vous avez optimisé tous les coûts et fait des économies majeures ? Il ne vous reste pus qu’à revendre votre maison au meilleur prix. Après d’importants travaux de rénovation pour rendre le bien immobilier séduisant avec un DPE correct, vous avez toutes les cartes en main pour trouver un acheteur qui ne négociera pas le prix du bien.

 

Prenez des photos de qualité du bien et publiez une annonce attractive. Mettez en avant tous les points offerts de votre maison, de ses prestations à son emplacement. L’idée est ici de générer le plus de visites possible.

 

Vous souhaitez assurer définitivement que les acheteurs ne négocieront pas ? Rapprochez les horaires de visite pour que les acquéreurs puissent constater que la demande pour votre bien est forte. Cette solution peut les inciter à faire une offre rapide et au prix demandé.

 

Vous pouvez aussi faire appel à un agent immobilier. Être parfaitement accompagné pour un projet immobilier est souvent un choix judicieux pour sa réussite. C’est d’ailleurs pour cela que vous vous intéressez à la formation Rénovation Stratégique 2.0 !

 

Acheter et revendre une maison : attention à la fiscalité

 

De prime abord, vous vous dites que cette opération est très rentable si vous générez une plus-value. En effet, imaginons un bien acheté à 100 000 euros avec 40 000 euros de travaux et revendu 190 000 euros. Une plus-value de 50 000 euros vous permet d’ambitionner de nouveaux projets.

 

Mais attention, tout n’est pas si simple. En France, la plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier est taxée.

 

Le montant de la taxe sur la plus-value immobilière

 

La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu à 19 %. Ensuite, vous devez payer des prélèvements sociaux de 17,2 %.

 

En clair, pour une plus-value de 90 000 euros, la plus-value est taxée à 36,2 %, soit 18 100 euros. Il ne vous reste plus que 31 900 euros.

 

Des abattements permettent de réduire cette imposition. Toutefois, aucun abattement n’est prévu avant 6 ans de détention. Aussi, dans le cadre d’un achat-revente, ce n’est pas une option à considérer si vous souhaitez revendre votre bien immobilier avant un an.

 

Rassurez-vous, il existe malgré tout des astuces pour payer moins cher cette taxe sur la plus-value.

 

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Les solutions pour optimiser votre fiscalité

 

La première solution pour payer moins d’impôts et de prélèvements sociaux est de réduire le montant de la plus-value. En réduisant l’assiette taxable, vous payez moins cher.

 

Pour cela, vous pouvez ajouter des frais au prix d’achat :

 

 

La seconde solution : faire de cette maison votre résidence principale. En effet, cette taxe sur la plus-value que nous évoquons ne concerne que les résidences secondaires et les investissements locatifs. Aussi, la solution la plus pertinente pour réduire votre fiscalité est tout simplement de déclarer cette maison comme votre résidence principale. Même s’il s’agit de votre résidence principale uniquement durant quelques mois, cette solution fonctionne.

 

Faut-il être professionnel pour acheter et revendre une maison ?

 

Il est possible d’effectuer ponctuellement une opération d’avant-revente en étant particulier. En revanche, si vous réalisez plusieurs opérations de ce type, l’administration fiscale va considérer que vous êtes un marchand de biens. Il vous faudra alors monter une structure et naturellement, payer des impôts.

 

Sachez qu’une seule opération de ce type pourrait changer votre avenir. En réalisant une belle plus-value, vous disposerez d’un apport pour envisager ensuite un investissement locatif, puis plusieurs. Une fois que vous avez convaincu la banque de vous prêter et que vos investissements sont rentables, tout devient beaucoup plus simple.

 

Acheter une maison pour la revendre pourrait ainsi être le début d’une belle aventure immobilière pour construire votre patrimoine et, pourquoi pas, vivre de l’immobilier.

 

Vous souhaitez maîtriser parfaitement le processus d’achat-revente ? L’école Rénover pour Gagner vous accompagne

 

De l’achat d’un bien immobilier à sa revente en passant par les travaux, l’école Rénover pour Gagner vous guide pas à pas. C’est en maîtrisant tout le processus que vous pourrez envisager de belles économies et une plus-value à la revente toujours plus importante.

 

Il existe de nombreuses formations autour de l'immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.

 

Et pour vous l'expliquer, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

 

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

 

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Investir en colocation : maximisez la rentabilité de votre investissement

En matière d’investissement immobilier, différentes solutions vous sont offertes. Le plus dur ? Faire le meilleur choix. Abordons l’investissement en colocation pour comprendre son fonctionnement et surtout, les avantages d’un tel projet si vous visez une rentabilité maximale.

 

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Choisir le meilleur bien pour une colocation

 

Un investissement en colocation réussi, c’est avant tout le choix du meilleur bien immobilier.

 

À travers la formation Rénovation Stratégique 2.0, et plus précisément le module 2, nous vous donnons toutes les clés pour choisir le bon bien immobilier pour maximiser votre rentabilité locative et optimiser les travaux de rénovation.

 

Choisir le meilleur bien immobilier pour une colocation

 

 

Revenons sur 4 éléments incontournables pour réussir grâce à la colocation.

 

L’emplacement : la clé du succès

 

La colocation est un mode de vie parfois choisi, parfois subi. Et cela peut tout changer.

 

Bien souvent, la colocation est destinée aux étudiants ou aux jeunes actifs. Leur point commun : la difficulté de trouver un logement, mais aussi de trouver une location à un prix adapté à leurs ressources (ou celles de leurs parents).

 

Si l’on s’intéresse à la colocation subie, elle est facile à localiser : elle se situe dans les grandes villes où le prix du m² à la location est élevé. Dans certaines très grandes villes, trouver un logement relève du parcours du combattant.

 

Aussi, l’emplacement est véritablement la clé pour réussir votre projet d’investissement en colocation. Misez sur des villes où la demande locative est forte. Mais ce n’est pas tout. Préférez une ville très étudiante ou une commune qui attire les jeunes actifs.

 

On peut citer Paris, bien sûr, mais aussi des villes qui ont su se faire une grande place depuis quelques années à l’image de Nantes et Rennes. Lille et Lyon connaissent aussi une demande forte en matière de colocation. Pour les étudiants, des villes telles que La Rochelle ne sont pas dénuées d’intérêt.

 

Une fois la ville choisie, l’emplacement précis de votre bien immobilier aura également un impact. Préférez un appartement ou une maison proche des universités ou des grands pôles d’activité. À défaut, achetez un bien immobilier à proximité des transports en commun.

 

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Choisir un bien immobilier à fort potentiel

 

Au cours de la formation Rénovation Stratégique 2.0, nous évoquons le type de biens immobiliers offrant le meilleur potentiel.

 

Un bien immobilier avec du potentiel, c’est une maison, un appartement, voire un immeuble offrant de beaux espaces et facile à rénover. Son seul défaut : une isolation faible. Son grand avantage : ce sont des bâtiments faciles à isoler pour obtenir un DPE D avec un coût maîtrisé pour vos travaux.

 

Car ne l’oubliez pas, le diagnostic de performance énergétique est incontournable. Obligatoire dans le cadre d’une location, il doit être présenté aux locataires. Un mauvais DPE pourrait les inciter à choisir un autre bien permettant d’espérer des dépenses énergétiques plus faibles et un meilleur confort.

De plus, un bien facilement isolable pour améliorer votre DPE permet de pérenniser votre investissement en colocation en passant à côté des interdictions de louer des passoires énergétiques.

 

Un logement entièrement rénové pour vous démarquer

 

La rénovation d’un logement passe par plusieurs axes. Nous avons évoqué l’importance du DPE. L’isolation par l’intérieur ou par l’extérieur fait partie des travaux prioritaires. Mais cela ne suffit pas pour rendre votre bien immobilier attractif.

 

Une rénovation globale permet de convaincre vos futurs locataires. Une décoration épurée, un logement fonctionnel et parfaitement agencé, des pièces lumineuses, tout contribue à la valorisation de votre investissement.

 

N'oubliez pas de suivre toutes les astuces divulguées au cours de la formation Rénovation Stratégique 2.0 pour piloter vos travaux comme un pro et trouver des artisans sérieux au meilleur prix.

 

Gérer les travaux de rénovation d'un logement en colocation

 

 

Des prestations de qualité adaptées à la colocation

 

La colocation est un mode de vie spécifique auquel les investisseurs doivent s’adapter. Si les colocataires partagent les espaces communs tels que la cuisine ou le salon et la salle à manger, ils apprécient d’avoir chacun leur espace.

 

Une colocation avec 4 chambres, une salle d’eau et un WC, ce n’est pas possible. S’ils commencent tous à la même heure le matin, cette configuration n’est pas optimale. L’idéal serait de proposer a minima une salle d’eau privative pour chaque chambre et au moins 2 WC.

 

Bien sûr, cela a un coût, mais il est nécessaire d’étudier le rapport entre la dépense et la rentabilité locative de votre bien avec des prestations de très belle qualité. Et si ce n’est réellement pas possible, misez au moins sur une salle d’eau pour deux personnes maximum.

 

Les 5 grandes raisons d’investir en colocation

 

Investir en colocation offre des avantages indéniables. C’est le moment de les découvrir pour savoir si ce projet correspond à vos objectifs.

 

Une meilleure rentabilité locative

 

La colocation permet d’envisager une rentabilité locative plus importante qu’une location classique. La rentabilité exacte dépend naturellement du type de bien et de la ville dans laquelle vous investissez. Toutefois, il est tout à fait possible d’envisager un rendement atteignant jusqu’à 10 %. La somme des loyers cumulés est plus importante que le loyer d’une famille pour un même logement.

 

Attention toutefois, selon la ville où se situe votre maison ou appartement, l’encadrement des loyers pourrait réduire cette rentabilité. Renseignez-vous en amont sur les règles locales.

 

Une faible vacance locative

 

En investissant dans la bonne ville comme nous l’évoquions précédemment, le risque de vacance locative est faible. Dans les grandes villes de France, la colocation reste pour beaucoup, notamment pour les étudiants, la seule solution pour se loger à prix raisonnable.

 

Chez Nestor, un spécialiste de la colocation, a réalisé un bilan pour déterminer la différence entre le prix d’un studio et le coût d’une colocation. Pour un colocataire, le loyer est en moyenne entre 20 et 25 % moins cher que s’il vivait seul. Votre projet d’investissement en colocation a donc un bel avenir.

 

Un risque de loyer impayé moins élevé

 

Lorsque vous investissez dans un appartement de 4 chambres par exemple loué à une famille, si elle ne paie pas son loyer, vous ne percevez aucun revenu locatif.

 

En colocation, le risque est dilué. Si un seul des 4 colocataires ne paie pas, le risque financier reste limité. Le loyer impayé représentant, avec la vacance locative, le risque le plus élevé en matière d’investissement locatif, la colocation semble là encore tirer son épingle du jeu.

 

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Des démarches parfois plus simples

 

La colocation peut concerner de parfaits inconnus ou des amis qui souhaitent réduire le montant de leur loyer tout en devenant locataires d’un logement plus grand.

 

Dans le second cas, ils recherchent ensemble une colocation. Et ça, c’est une très bonne nouvelle ! Vous n’aurez pas à rechercher des locataires pour remplir toutes les chambres. Une seule annonce peut suffire à trouver vous-même tous vos colocataires.

 

Petit rappel : la formation Rénovation Stratégique vous dévoile les clés d’une annonce réussie pour réduire la vacance locative.

 

Une possibilité d’envisager un autre type de location

 

La colocation n’est pas un choix irrévocable. En effet, en matière d’investissement immobilier, il est possible de commettre des erreurs. L’important est d’en limiter les conséquences.

 

S’il apparaît que la colocation n’est pas un investissement si intéressant pour vous, quelle qu’en soit la raison, vous pouvez parfaitement, au départ de vos locataires, envisager une location classique.

 

Et puisque vous avez suivi les conseils de la formation Rénovation Stratégique en rénovant votre bien, notamment sur le plan énergétique, vous pouvez aussi décider de le vendre. Vous pourrez réaliser une plus-value et envisager un autre type d’investissement avec le produit de cette vente.

 

Logement vide ou meublé en colocation ?

 

Pour une colocation, qui plus est s’il s’agit d’une colocation entre étudiants, la location meublée semble la plus appropriée. Ils restent moins longtemps dans un appartement et le meublé est une solution plus simple pour eux.

 

Certes, cela engendre un investissement plus élevé au départ. Toutefois, n’oubliez pas trois points importants :

 

 

Quel bail en colocation ?

 

Abordons enfin un aspect un peu administratif. Dans le cadre d’une colocation, deux types de baux peuvent être signés :

 

 

Bail en colocation

 

Colocation ou location traditionnelle, notre école Rénover pour Gagner vous guide pour faire les meilleurs choix, de l’achat à la mise en location

Les travaux de rénovation énergétique peuvent coûter cher pour valoriser votre bien et le rendre attractif aux yeux des colocataires. La formation Rénover Pour Gagner vous accompagne pour réduire le coût de ces travaux.

 

Grâce à cette formation, vous saurez également comment choisir le meilleur bien immobilier pour votre projet. Emplacement, bien à fort potentiel, vous aurez toutes les clés pour réussir votre investissement immobilier.

 

Oubliez les formations génériques et ne prenez plus le risque de vous lancer seul. L’école Rénover pour Gagner accompagne réellement et concrètement les porteurs de projets pour l’achat et la rénovation de passoires énergétiques.

 

Et pour vous l'expliquer, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

 

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

 

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Qu'est-ce que la nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

Le démembrement de propriété est un excellent outil d’optimisation fiscale pour ceux qui souhaitent transmettre du patrimoine. Il est, certes, important de se soucier de léguer ses biens en payant le minimum d’impôts mais depuis le 1er janvier 2023, année d'entrée en application de la loi Climat & Résilience, il est également primordial de se préoccuper des performances thermiques des biens immobiliers possédés comme de ceux que l’on achète.

 

En effet, les logements dépassant le seuil de consommation de 450 kWh/m2 sont désormais interdits à la location, ce qui conduit certains propriétaires à les vendre plutôt que d'entreprendre des rénovations. Pourtant, il est possible de rendre ces logements à nouveau louables en effectuant des travaux de rénovation énergétique pour améliorer leur classement au DPE.

 

Vous possédez des biens en nue-propriété avec réserve d’usufruit classés F ou G ? Ou peut-être envisagez-vous d’investir dans une passoire thermique en démembrement afin de la rénover et de la transformer en machine à cash ? Dans cet article, nous vous expliquons comment procéder !

 

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Qu'est ce que la nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

 

La vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit

La vente en nue propriété avec réserve d'usufruit est une approche de vente qui sépare deux composantes du droit de propriété. D'une part, la nue propriété confère au titulaire le droit de devenir pleinement propriétaire du bien immobilier à terme. S'il désire vendre, le nu-propriétaire ne peut évidemment céder que sa nue-propriété, à moins que l'usufruitier ne consente à la vente intégrale du bien.

 

D'autre part, le droit d'usufruit accorde à son titulaire le privilège d'occuper ou de louer le bien jusqu'à un événement spécifique : soit le décès de l'usufruitier, soit une date convenue entre l'acheteur et le vendeur.

 

Il est également possible de réaliser une donation en démembrement de propriété. La donation est qualifiée de "avec réserve d'usufruit" lorsqu'elle concède uniquement la nue-propriété du bien, laissant au donateur le droit d'en conserver l'usufruit.

 

La donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit

Si vous possédez des biens et cherchez à alléger la fiscalité de vos héritiers, la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit est une stratégie que vous utilisez pour planifier la transmission de votre patrimoine.

Ainsi, la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit repose sur la séparation de ces deux droits :

Les avantages de la donation ou de l’achat en nue-propriété avec réserve d’usufruit :

 

 

Les conditions requises pour réaliser une donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit

Avant tout, le donateur doit identifier le bien à céder en nue-propriété et le faire évaluer par un expert. Cette estimation prend en compte la nature du bien (immobilier, mobilier, parts sociales, etc.), son état, sa localisation géographique et les conditions du marché.

 

Il est ensuite nécessaire de déterminer la répartition entre la nue-propriété et l’usufruit, selon un barème qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier :

La donation doit être formalisée par un acte notarié, détaillant les droits respectifs des parties ainsi que les conditions d’exercice de l’usufruit. Il convient ensuite d’enregistrer cet acte auprès de l’administration fiscale.

 

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Pourquoi est-il intéressant de séparer nue-propriété et réserve d’usufruit  ?

Tandis que le vendeur peut obtenir un capital tout en demeurant dans son domicile ou en recevant des revenus, l'acheteur de la nue propriété acquiert à un prix réduit un appartement qu'il obtiendra automatiquement à partir de la réalisation de l'événement.

En qualité de plein propriétaire, la vente en nue propriété avec réserve d’usufruit présente plusieurs avantages :

 

La donation avec réserve d'usufruit offre également la possibilité de diminuer les droits de mutation à payer par le donataire. En effet, la valeur de la nue-propriété représente une portion de la pleine propriété, calculée selon les barèmes mentionnés ci-dessus et issus de l'article 669 du Code général des impôts.

Profitez des économies réalisées pour améliorer votre DPE

C’est un fait : les logements ayant une note F ou G au diagnostic de performances énergétiques rebutent les acquéreurs et se vendent beaucoup moins cher que ceux ayant une note entre A et D. Dans certains cas, la décote d’une passoire thermique peut atteindre jusqu’à 20% du prix du bien !

Profitez des économies réalisées pour améliorer votre DPE

Or, comme vous le constaterez en calculant votre budget travaux et en estimant les subventions que vous pouvez obtenir grâce au calculateur de l’école Rénover pour Gagner, la somme qui restera à votre charge pour rénover votre bien sera loin d’atteindre 20% du prix d’achat de votre logement. En outre, une fois les travaux effectués, la valeur de votre bien augmentera immédiatement !

 

Profitez des économies réalisées pour améliorer votre DPE

 

Suivez une formation pour investisseurs immobiliers, rénovateurs et marchands de biens

Vous avez la possibilité de suivre une formation sur les rénovations de passoires thermiques, qui constituent une véritable opportunité lucrative pour les initiés.

Pour vous, c’est l'occasion unique d’explorer l'approche controversée d'un ancien ingénieur en thermique du bâtiment - devenu investisseur - pour améliorer les performances d’un bien à un prix abordable et tirer parti du marché immobilier en constante évolution.

 

Au cours de cette formation :

Suivez une formation pour investisseurs immobiliers, rénovateurs et marchands de biens

Dopez la rentabilité de votre bien grâce à la rénovation stratégique

 

Comme vous pourrez le découvrir dans le pack secret du rénovateur rentable, vous avez la possibilité de faire d’une pierre deux coups en investissant dans un bien en démembrement :

Afin d’optimiser le rendement de votre bien, vous avez la possibilité d’effectuer des travaux comme le changement de radiateurs pour améliorer son dpe etc. Mais savez-vous qu’il existe également des aides à la rénovation accessibles à tous, même aux bailleurs et ce, quel que soit le revenu du foyer ? Ces subventions de l’État, notamment Ma PrimeRenov prennent en charge une partie des travaux qui permettent de :

Les subventions gouvernementales pour la rénovation énergétique représentent une occasion en or. Soyez vigilant face aux entreprises peu scrupuleuses qui pourraient tirer profit de cette situation. Avec l'école Rénover Pour Gagner, vous aurez le contrôle total de votre projet.

 

Dopez la rentabilité de votre bien grâce à la rénovation stratégique

 

Lire quelques livres constitue un excellent point de départ pour se former. Cependant, lorsque l'on envisage une opération de plusieurs centaines de milliers d’euros avec un rendement élevé, nous estimons qu'il est préférable de ne pas agir seul. C'est pourquoi nous avons lancé l'école Rénover Pour Gagner.

 

Comme vous l'aurez compris à la lecture de cet article, le démembrement de propriété constitue une formidable opportunité pour défiscaliser votre transmission de patrimoine. Vous avez eu également un rapide aperçu des mesures à prendre pour transformer votre passoire thermique en machine à cash.

Si vous souhaitez approfondir vos connaissances en matière de rénovation énergétique, un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût » vous est offert !

Il s’agit d’un webinaire d’une heure et demie synthétisant les 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Il est animé par un expert possédant 7 années d'expérience en bureau d'étude thermique et 10 années d'expérience dans le domaine de l'investissement immobilier.

 

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Acheter un appartement pour faire du Airbnb : bonne ou mauvaise idée ?

La location saisonnière est un investissement immobilier tentant. Avec des loyers plus élevés que pour une location à l’année, acheter un appartement pour faire du Airbnb semble plus rentable. Toutefois, à une époque où le logement devient un véritable problème pour de nombreux Français, les règles pourraient se durcir pour les loueurs. Devez-vous ou non miser sur la location saisonnière ? On fait le point.

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Les règles pour louer un appartement avec Airbnb

Vous souhaitez devenir investisseur immobilier et vous lancer dans la location saisonnière ? Pour commencer, faisons un tout d’horizon des règles pour une location Airbnb. Celles-ci diffèrent selon la nature du bien immobilier.

 

Pour une résidence principale, il est interdit de louer plus de 120 nuits par an. Certaines agglomérations telles que Bordeaux, Paris ou Nice imposent de faire une déclaration et d’obtenir un numéro d’enregistrement à inscrire sur le site Airbnb.

 

Pour une résidence secondaire, la location peut se faire toute l’année en déclarant cette activité à la mairie. Les règles sont toutefois spécifiques dans certaines communes :

 

 

Si vous souhaitez louer plus de 120 nuitées dans ces villes, vous devez faire une demande d’autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. Votre résidence secondaire est alors considérée comme un meublé de tourisme.

 

Aussi, pour ne pas être limité et miser sur la rentabilité de la location touristique, la solution est d’investir dans un meublé de tourisme dédié uniquement à la location saisonnière. En choisissant le statut LMNP, vous pourrez louer toute l’année sans restriction et mettre en avant votre appartement sur Airbnb, mais aussi sur Booking et autres plateformes spécialistes de la location saisonnière.

 

Comment acheter le bon appartement pour faire du Airbnb ?

La réponse est simple : en suivant la formation Rénovation Stratégique. Fabien Liégeois vous guide sur les règles à appliquer pour acheter le meilleur bien immobilier.

 

Formation rénovation appartement Airbnb

Tout au long de cette formation, vous apprendrez à :

 

 

Tous les conseils dont vous bénéficiez durant cette formation s’appliquent parfaitement à une location saisonnière. L’objectif est ici le même : acheter au meilleur prix, valoriser et obtenir le meilleur rendement locatif.

 

Comment devenir loueur en meublé non professionnel

Acheter un appartement pour le louer à l’année sur Airbnb et les autres plateformes nécessite de déclarer votre activité.

 

Si les revenus générés par votre investissement sont inférieurs à 23 000 € par an et/ou qu’ils représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal, vous pouvez choisir le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). À défaut, vous serez contraint d’opter pour le statut LMP.

 

Pour déclarer le statut LMNP, il vous suffit de faire une déclaration d’activité grâce au formulaire P0i et de l’envoyer au centre de formalités des entreprises dans les 15 jours à compter du début de la mise en location.

 

Choisissez lors de cette immatriculation le régime fiscal :

 

Les avantages d’une location Airbnb pour votre investissement immobilier

Choisir de faire du Airbnb avec votre appartement offre des avantages non négligeables.

 

Des revenus plus élevés

La location de courte durée offre une meilleure rentabilité qu’un investissement locatif à l’année. En effet, le prix à la nuitée est bien plus élevé qu’un loyer classique.

 

Prenons l’exemple de La Rochelle. Ici, selon Le Figaro Immobilier, le prix au m² du loyer est en moyenne de 23 € pour un studio. Pour un logement de 30 m², le loyer mensuel est de 690 €. En consultant Airbnb, il est possible de louer pour une nuit en septembre un studio dans le centre à 98 € la nuit.

En louant ce logement tout le mois, le revenu est d’environ 3 000 €. Le calcul est rapide.

 

Un régime fiscal plus favorable

 

Aujourd’hui, le régime fiscal du meublé de tourisme est très intéressant. Lorsque vous louez un logement vide à l’année, vous bénéficiez avec le régime micro-BIC, d’un abattement automatique de 30 % sur vos loyers.

 

En meublé, cet abattement est de 50 %. Avec un meublé touristique, il peut atteindre 71 %. En clair, votre imposition est optimisée grâce à un régime fiscal avantageux.

 

Un rempart face aux nouvelles propositions de loi

Aujourd’hui Airbnb est dans le viseur des députés. En effet, face à la difficulté rencontrée par les Français pour se loger, le gouvernement souhaite réduire le nombre de nuitées et les passer de 120 à 90 pour les résidences secondaires.

 

Acheter un appartement pour faire du Airbnb et miser sur le meublé touristique vous protège. Vous pourrez avec ce statut continuer à louer tout au long de l’année.

 

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Les limites d’un investissement locatif saisonnier avec Airbnb

 

Aucune solution d’investissement immobilier n’est sans risque. C’est un élément à prendre en considération avant de vous lancer afin de trouver en amont les solutions pour réduire ce risque.

 

Un risque de vacance locative

Avec une location à l’année, si vous proposez un bien immobilier rénové avec un bon DPE et parfaitement situé, vous trouverez assez facilement un locataire. Ce sera d’autant plus le cas dans une zone tendue.

 

Pour un meublé touristique, la concurrence est rude. De plus en plus d’investisseurs se lancent. Il est ici plus que jamais nécessaire de soigner les prestations et l’emplacement pour se démarquer.

 

De plus, le tourisme peut être soumis à différents aléas. Souvenez-vous la crise du Covid-19 et les différents confinements. Les loueurs à l’année n’ont pas été impactés. En revanche, les investisseurs n’ont pas perçu de revenus locatifs durant quelques mois.

 

Airbnb : vers une nouvelle fiscalité ?

 

L’Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi le 29 janvier 2024. Pour sortir la France de la crise du logement, les députés souhaitent supprimer la niche fiscale concernant les meublés de tourisme.

 

Le texte prévoit d’aligner la fiscalité du meublé de tourisme sur la fiscalité de la location à l’année. Pour un meublé, elle serait donc de 50 % au lieu de 71 %, ce qui aurait un impact non négligeable sur la rentabilité de votre location en Airbnb.

 

 

Airbnb et DPE : quelles sont les règles ?

Vous envisagez d’acheter un appartement pour faire du Airbnb ? Vous vous posez peut-être la question de la nécessité d’avoir un DPE correct. Rappelons-le, pour les locations à l’année, les logements en G avec une consommation supérieur à 450 kWh/m²/an sont d’ores et déjà exclus de la location.

 

En 2025, tous les logements G seront interdits. Suivront les logements F en 228 et les logements E en 2034.

 

Rassurez-vous, seule la résidence principale est concernée par le DPE, il est possible de louer une passoire énergétique de manière saisonnière. Est-ce pour autant une bonne idée ? La réponse est non.

 

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Cela s’explique de trois manières.

 

Et pourquoi ne pas mixer location annuelle et saisonnière ?

 

Vous avez suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0 et avez réalisé des travaux de rénovation énergétique ? Votre logement est aujourd’hui parfaitement isolé et présente un DPE D au minimum ? Et si vous envisagez de mixer les types de location ?

 

Formation DPE appartement Airbnb location annuelle ou saisonnière

Si l’on reprend l’exemple de La Rochelle, il y a une belle opportunité à saisir. Cette ville est à la fois étudiante et touristique. Pourquoi ne pas louer aux étudiants de septembre à juin et de miser sur la location en Airbnb en juillet et août ? Vous minimisez la vacance locative tout en augmentant de manière très conséquente vos revenus locatifs durant l’été.

 

Location annuelle ou saisonnière, acheter une passoire thermique et la rénover reste un projet extrêmement rentable. L’école Rénover pour Gagner vous accompagne dans votre projet.

 

Il est très important de maîtriser tous les aspects d’une rénovation, de l’achat à la mise en location. Notre formation Rénovation Stratégique 2.0 vous forme pour devenir un véritable investisseur et transformer une passoire thermique en machine à cash.

 

Il existe de nombreuses formations autour de l'immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.

 

Et pour vous l'expliquer, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

 

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

 

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Tableau MaPrimeRénov 2024 : résumer et comment s'y retrouver

En France, on assiste à une réelle prise de conscience écologique ! Tout le monde s'y met, avec un objectif clair : réduire fortement nos émissions de carbone d'ici 2030, conformément aux directives de l'Union Européenne. Pour y parvenir, une des actions majeures est d'encourager les gens à rendre leurs maisons plus économes en énergie. Et là, MaPrimeRénov entre en jeu, surtout avec ses récentes mises à jour début 2024.

 

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Justement, dans cet article, on va décortiquer ces changements. Que vous soyez propriétaire, bailleur ou tout simplement intéressé par la rénovation énergétique, ce guide est fait pour vous. On va vous expliquer comment Ma Prime Rénov peut aider à transformer votre projet de rénovation en une belle réussite. On va aussi parcourir les nouveautés du tableau MaPrimeRénov 2024. Suivez le guide !

 

Vue d'ensemble de MaPrimeRénov 2024

En 2024, MaPrimeRénov subit des changements majeurs, alignés sur les objectifs climatiques de la France pour 2030 et 2050. Ces modifications sont imposées par un défi de taille auquel le ministère de la Transition énergétique est confronté : continuer de promouvoir la rénovation énergétique des habitations tout en préservant le pouvoir d'achat des citoyens.

 

Pour répondre à ce challenge, le budget de MaPrimeRénov augmente de 1,6 milliard d'euros, atteignant un total de 5 milliards. De cette somme, 1 milliard est spécialement alloué à MaPrimeRénov pour les copropriétés. Cette augmentation budgétaire fait partie du plan de 10 milliards d'euros dédié à l'écologie, inclus dans le projet de loi de finances de 2024.

 

Depuis janvier 2024, les aides de Ma Prime Rénov sont également revalorisées. Pour les ménages les moins aisés le montant de la prime peut couvrir jusqu'à 90 % des coûts de rénovation, notamment si leur logement est peu économe en énergie. Cette mesure vise à encourager des rénovations plus approfondies et efficaces, particulièrement pour les bâtiments très mal isolés.

 

Vue d'ensemble de MaPrimeRénov 2024

Les catégories de MaPrimeRénov 2024

En 2024, MaPrimeRénov se décline encore en quatre catégories :

 

MaPrimeRénov Bleu : pour les ménages très modestes

MaPrimeRénov Bleu concerne les ménages aux revenus très modestes. Ce mécanisme offre les subventions les plus avantageuses, avec des primes pouvant atteindre 10 000 € pour une chaudière à granulés ou 11 000 € pour une pompe à chaleur géothermique. L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) est quant à elle prise en charge à hauteur de 75 €/m².

 

Exemple d’éligibilité :

 

MaPrimeRénov Jaune : pour les ménages modestes

Les aides MaPrimeRénov Jaune ciblent les ménages modestes. Dans cette catégorie, les bénéficiaires peuvent obtenir, par exemple, une prime de 2 500 € pour l'installation d'une VMC double flux, ou 20 € par m² pour l'isolation des rampants de toiture et plafonds de combles.

 

Exemple d’éligibilité :

 

MaPrimeRénov Violet : pour les revenus intermédiaires

Déjà détaillée dans un article précédent, MaPrimeRénov Violet s'adresse aux ménages aux revenus intermédiaires, offrant jusqu'à 2 000 € pour l'installation d'un chauffe-eau solaire ou d'une pompe à chaleur air-eau.

 

Exemple d’éligibilité :

 

MaPrimeRénov Rose : pour les ménages les plus aisés

MaPrimeRénov Rose est spécifiquement destinée aux ménages aux revenus supérieurs. Les montants attribués sont plus modestes par rapport aux autres catégories, et le choix des travaux éligibles est limité. Ce programme met principalement l'accent sur les opérations d'isolation et les rénovations globales.

 

Exemple d’éligibilité :

 

Taux de financement par catégorie (Écrêtement)

Chaque catégorie de MaPrimeRénov correspond à un taux de financement spécifique, également appelé écrêtement. Ce taux détermine la part maximale des dépenses éligibles prise en charge par la subvention :

 

MaPrimeRénov 2024 : les changements majeurs

En comparaison avec 2022 et 2023, MaPrimeRénov 2024 apporte son lot de changements :

 

Focus sur les rénovations globales

MaPrimeRénov se concentre désormais sur les projets de rénovation globale, marquant un changement par rapport aux petits chantiers isolés des années précédentes. Ainsi, les propriétaires sont encouragés à entreprendre des transformations complètes, nécessitant au moins deux travaux majeurs, comme l'isolation complète des murs et le remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur plus performante. Cette orientation vise à réaliser un bond significatif dans la performance énergétique des logements, avec un gain d'au moins deux classes sur le DPE.

 

Une aide financière plus importante

Les aides financières ont été restructurées pour mieux soutenir les rénovations globales. Les ménages les plus modestes peuvent bénéficier d'une prise en charge allant jusqu'à 90 % des coûts des travaux, avec un plafond relevé à 70 000 euros pour les rénovations permettant un saut de quatre classes au DPE, comme passer de la classe F à la classe B. En outre, le montant de l'aide pour l'installation de pompes à chaleur air/eau géothermiques a été doublé, encourageant l'adoption de solutions énergétiques durables.

 

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Intégration des Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) dans MaPrimeRénov

L'Anah a revalorisé les CEE pour les rénovations globales résidentielles. MaPrimeRénov simplifie les démarches en centralisant la demande et la valorisation des aides CEE auprès de l'Anah, réduisant la complexité administrative pour les propriétaires.

 

Renforcement de Mon Accompagnateur Rénov’ en 2024

En 2024, l'importance de Mon Accompagnateur Rénov’, en tant que professionnel certifié, prend une nouvelle dimension. Désormais, son accompagnement devient un passage obligé pour chaque rénovation d'ampleur, coûtant plus de 5 000 € TTC, dès lors qu'ils sont soutenus par l'aide MaPrimeRénov. Cette évolution marque la reconnaissance de la nécessité d'une approche méthodique et bien encadrée en matière de rénovation énergétique.

 

Refonte du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) subit une évolution pour mieux s'adapter aux copropriétés et aux petites surfaces. Cette mise à jour vise à fournir des informations plus précises pour ces types de logements. L'objectif ultime est d'assister les propriétaires et les copropriétaires dans la prise de décisions éclairées concernant les travaux de rénovation énergétique.

 

Objectif : doubler le nombre de rénovations thermiques

En 2024, l'objectif est audacieux : réaliser 200 000 rénovations thermiques, soit plus que le double de l'année précédente. Cette ambition s'inscrit parfaitement dans la vision à long terme de la France pour la transition énergétique. Le but ultime est de réduire les émissions de carbone et de placer notre pays en tête de l'Europe en matière de rénovation énergétique. Une étape cruciale vers un avenir plus propre et plus durable.

 

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MaPrimeRénov 2024 : liste des travaux éligibles et les barèmes d'aides

MaPrimeRénov 2024 couvre une variété de travaux de rénovation énergétique :

Les barèmes des aides MaPrimeRénov’ pour 2024 viennent d’être publiés. Voici le montant de ces subventions, selon votre niveau de revenu.

 

Nombre de personnes par ménage Très modestes (Bleu) Modestes (Jaune) Intermédiaires (Violet) Supérieurs (Rose)
Autres régions IDF Autres régions IDF Autres régions IDF Autres régions IDF
1 17 009 € 23 541 € 21 805 € 28 657 € 30 549 € 40 018 € supérieur à 30 549 € supérieur à 40 018 €
2 24 875 € 34 551 € 31 889 € 42 058 € 44 907 € 58 827 € supérieur à 44 907 € supérieur à 58 827 €
3 29 917 € 41 493 € 38 349 € 50 513 € 54 071 € 70 382 € supérieur à 54 071 € supérieur à 70 382 €
4 34 948 € 48 447 € 44 802 € 58 981 € 63 235 € 82 839 € supérieur à 63 235 € supérieur à 82 839 €
5 40 002 € 55 427 € 51 281 € 67 473 € 72 400 € 94 844 € supérieur à 72 400 € supérieur à 94 844 €
Par personne supplémentaire + 5 045 € + 6 970 € + 6 462 € + 8 486 € + 9 165 € + 12 006 € + 9 165 € + 12 006 €

 

 

Exemple concret :

Une famille aux revenus modeste souhaite remplacer leur ancienne chaudière au fioul par une autre plus écologique (fonctionnant aux granulés de bois). Le cas échéant, le montant total des travaux est de 20 000 €. Heureusement, grâce au programme MaPrimeRénov 2024, ils peuvent bénéficier d'une aide gouvernementale de 8 000 €, en plus d'une subvention supplémentaire de 4 000 € provenant du dispositif des Certificats d'Économie d'Énergie (CEE).

 

Ces aides cumulées couvrent ainsi 60 % du coût total de la rénovation. Pour financer le reste à charge qui est de 8 000 € restants, la famille a la possibilité de contracter un emprunt sans intérêt, dont le remboursement s'effectuera par des versements mensuels.

 

Quelles sont les conditions d’éligibilité à MaPrimeRénov 2024 ?

Pour être éligible à MaPrimeRénov 2024, vous devez répondre à plusieurs critères :

 

Les foyers qui remplissent tous ces critères et qui souhaitent bénéficier de l’aide MaPrimeRénov en 2024, doivent suivre les étapes suivantes :

 

 

MaPrimeRénov 2024 : cumulable avec d'autres aides ?

Afin d'accélérer les rénovations énergétiques, MaPrimeRénov 2024 est cumulable avec les aides suivantes :

 

 

Exemples de combinaisons d'aides

 

 

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Conseils pratiques pour les demandeurs de MaPrimeRénov 2024

Pour profiter pleinement de MaPrimeRénov en 2024, vous devez suivre un certain nombre de conseils. Il existe aussi quelques pièges que vous devez impérativement éviter. Découvrons tout cela ensemble :

 

Conseils pratiques

 

 

Erreurs courantes à éviter

 

 

Avantages de bénéficier de MaPrimeRénov en 2024

En 2024, MaPrimeRénov offre des avantages variés. Parmi eux, on cite notamment :

 

Avantages financiers et économies potentielles

 

Cette année encore, l'un des principaux avantages de MaPrimeRénov est l'allègement financier qu'elle offre aux propriétaires. En réduisant le coût initial des travaux de rénovation énergétique, le programme rend ces améliorations plus accessibles, même pour les ménages à budget limité.

 

Les économies potentielles sont significatives, non seulement en termes de subventions directes, mais aussi à long terme, grâce à la réduction des factures d'énergie. En améliorant l'efficacité énergétique de leur logement, les propriétaires peuvent s'attendre à des économies continues sur leurs dépenses énergétiques.

 

Impact sur la valeur immobilière et le confort du logement

 

La rénovation énergétique peut également augmenter la valeur immobilière d'un logement. Les améliorations apportées, comme une meilleure isolation ou un système de chauffage plus efficace, rendent le logement plus attrayant pour les acheteurs potentiels, augmentant ainsi sa valeur sur le marché.

De plus, ces améliorations contribuent à un meilleur confort au quotidien, avec une température intérieure plus stable et une meilleure qualité de l'air, améliorant ainsi la qualité de vie des occupants.

 

Impact sur la valeur immobilière et le confort du logement

 

 

Contribution à la réduction de l'empreinte écologique

Enfin, participer à MaPrimeRénov en 2024 a un impact positif sur l'environnement. Ce mécanisme permet d'accélérer les travaux de rénovation énergétique. Il joue ainsi un rôle crucial dans la réduction de l'empreinte carbone des logements, contribuant ainsi aux efforts de lutte contre le changement climatique.

En optant pour des solutions énergétiques plus propres et plus durables, les propriétaires participent activement à la transition énergétique et écologique du pays.

 

Maintenant que vous êtes incollable sur la sous location professionnelle, vous souhaitez sans doute approfondir vos connaissances sur la rénovation énergétique des passoires thermiques. Aussi proposons-nous chaque jeudi un webinaire intitulé « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût » !

Ce webinaire d'une heure et demie synthétise les 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE). Il est animé par un expert ayant 7 ans d'expérience dans un bureau d'étude thermique et 10 ans d'expérience dans l'investissement immobilier, notamment dans la rénovation de logements particulièrement énergivores.

 

 

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7 étapes pour devenir un bon investisseur immobilier 🏢

Devenir un investisseur immobilier, c’est le souhait de beaucoup de Français. L’investissement dans la pierre est toujours une valeur sûre et très prisée. Pourtant, de nombreux investisseurs potentiels se posent des questions et repoussent ce projet. Et si l’on vous prouvait qu’en appliquant les bonnes méthodes le risque d’un tel investissement est extrêmement faible ? 

 

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Pourquoi devenir investisseur immobilier ?

Avant toute chose, il ne faut pas investir pour investir. Ce n’est parce que l’on vous dit que l’investissement immobilier est une solution à envisager qu’elle vous correspond. Vous devez comprendre pourquoi cette opération est réellement pertinente. 

 

Raison numéro 1 : construire votre patrimoine immobilier

Investir dans l‘immobilier permet de vous constituer un patrimoine et ainsi de mieux préparer l’avenir.

La retraite pose question pour beaucoup d’entre vous et bénéficier d’un capital à la revente de votre bien ou d’une rente grâce aux loyers perçus permet de profiter plus sereinement de cette nouvelle vie. 

Construire son patrimoine immobilier passe souvent, en premier lieu, par un achat de résidence principale. Cela permet de ne plus payer de loyer à la retraite et ainsi d’augmenter votre pouvoir d’achat.

L’investissement locatif va encore plus loin ! Cette fois, ce sont vos locataires qui financent votre patrimoine par les loyers. 

 

Raison numéro 2 : bénéficier de l’effet de levier immobilier

Cette stratégie consiste à souscrire un prêt immobilier pour financer votre investissement locatif. Vous achetez un bien immobilier dont la valeur est supérieure à votre épargne pour augmenter votre patrimoine immobilier.

En clair, vous n’avez pas besoin d’être riche pour devenir investisseur immobilier. 

Et ne l’oubliez pas, les loyers perçus permettent de rembourser tout ou partie de vos mensualités pour limiter votre effort d’épargne !

 

Les étapes pour devenir un bon investisseur immobilier

Les étapes pour devenir un bon investisseur immobilier

Attention, devenir investisseur immobilier est assez simple. Mais devenir un très bon investisseur est un peu plus complexe. Voici donc quelques conseils sur les étapes à suivre pour la réussite de votre projet. 

 

Gérer l’aspect financier

Dans un premier temps, faites le point sur votre apport personnel. Il permet de réduire le coût total du crédit, de bénéficier de meilleures conditions de prêt et même d’y accéder tout simplement en limitant le taux d’endettement.

Épargne, donation, prêt familial, de nombreuses solutions sont offertes pour constituer un apport de 10 % minimum idéalement.

Dans un deuxième temps, faites un point sur les aides possibles. MaPrimeRénov’, Action Cœur de Ville, etc., découvrez grâce à la formation Subvention Stratégique comment certains investisseurs immobiliers ont pu financer jusqu’à 94 % de leur projet grâce aux aides.

Ensuite, trouvez le financement de votre projet. Faire appel à un courtier en prêt immobilier permet d’obtenir le meilleur taux.

Il saura également vous orienter vers les prêts aidés à l’image du Prêt à taux zéro (PTZ) pour réduire le coût total de votre projet et donc augmenter sa rentabilité.

Autre point important : bien gérer votre épargne disponible. En tant qu’investisseur immobilier, vous avez une responsabilité envers vos locataires.

En cas de problème dans le logement (ballon d’eau chaude hors d’usage par exemple), vous devez être en mesure de financer les travaux.

Enfin, anticiper la fiscalité de l’investisseur immobilier est essentiel. Devenir investisseur immobilier impose un certain nombre de charges, et notamment la taxe foncière et les impôts sur les revenus fonciers.

Ces dépenses doivent être parfaitement anticipées. Vous souhaitez réduire vos impôts en investissant dans un bien à rénover ?

Renseignez-vous sur la loi Denormandie qui permet de réduire votre imposition jusqu’à 21 % du coût de votre opération durant 12 ans. 

 

Trouver le meilleur bien immobilier

Vous avez suivi la formation rénovation stratégie 2.0 ? Cette partie ne vous sera peut-être pas utile. Dans le cas contraire, en attendant de vous inscrire, voici quelques éléments à connaître avant de vous lancer et devenir un bon investisseur immobilier.

Pour trouver le meilleur bien, le premier point à prendre en considération est l’emplacement. Plus votre bien sera situé correctement, plus la demande sera forte.

Misez donc sur une ville où la tension locative est forte et privilégiez un logement proche des commerces et des transports notamment.

Ensuite, la typologie du bien est essentielle. Et elle est liée à l’emplacement. Par exemple, un studio proche des universités ou des transports en commun est un bon choix. Un T4 près des écoles et des transports et également judicieux. Pensez aussi à votre mode de gestion.

Si vous gérez vous-même votre bien, sachez que les contraintes ne sont pas les mêmes selon la typologie du bien. En effet, le turn-over est plus important avec un studio qu’un T5 familial. 

Enfin, si vous envisagez des travaux de rénovation énergétique pour transformer une passoire énergétique en bien classé D, le choix du bien immobilier est crucial.

Dans notre formation, vous apprendrez à parfaitement choisir un bien nécessitant les travaux les moins coûteux pour améliorer sensiblement votre DPE (diagnostic de performance énergétique).

 

Trouver le meilleur bien immobilier

 

 

Faire des travaux

Il est intéressant, lorsque vous souhaitez devenir investisseur immobilier, de choisir un bien avec travaux.

D’une part, cela permet de mieux négocier le prix du bien immobilier et d’envisager un meilleur rendement à la location (puis une belle plus-value à la revente). D’autre part, ces travaux peuvent être financés grâce aux aides. 

Un bon investisseur doit maîtriser les travaux. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il va recevoir de nombreux devis pour comparer les offres des entreprises et choisir la meilleure.

Grâce à la formation rénovation stratégique 2.0 vous découvrez quels travaux envisager, l’ordre dans lequel les réaliser, mais aussi et surtout, vous apprenez à comprendre un devis.

Face à un artisan, vous serez alors mieux à même de le négocier et surtout d’éviter une arnaque éventuelle. 

Vous apprendrez également comment analyser la validité d’une garantie décennale absolument indispensable pour obtenir un accompagnement si des malfaçons sont constatées. 

 

Trouver un locataire ou déléguer la gestion du bien immobilier

Votre bien immobilier est prêt à être mis en location ? Il ne vous reste plus qu’à trouver un locataire. Deux possibilités vous sont offertes pour la gestion de votre investissement immobilier :

Si vous cherchez vous-même vos locataires, le module 14 de la formation Rénovation Stratégique 2.0 pourrait vous intéresser !

 

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Choisir le meilleur statut pour un investisseur immobilier

Pour une location vide, il n’y a pas de statut particulier. En revanche, pour une location meublée, vous allez devenir loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le choix entre ces deux statuts dépend notamment du chiffre d’affaires réalisé. 

Ensuite, quel que soit votre statut, vous devez choisir votre régime fiscal. Ici, deux options possibles :

 

Souscrire des assurances

Devenir investisseur immobilier nécessite de se protéger. Pensez à souscrire des assurances pour protéger votre bien et votre investissement. 

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est pas obligatoire. Votre seule obligation est de souscrire une assurance responsabilité civile si votre bien est en copropriété.

Cette assurance PNO permet de compléter l’assurance habitation du locataire (celle-ci est cette fois obligatoire). Grâce à votre assurance, vous prenez en charge les sinistres non couverts par l’assurance de vos locataires. 

Autre assurance incontournable : la garantie des loyers impayés. La GLI vous permet d’obtenir le paiement de vos loyers, même si vos locataires ne les règlent plus.

Comparez bien les garanties loyers impayés pour trouver le meilleur contrat. Toutes ne sont pas équivalentes en termes de durée de couverture et de plafond de prise en charge. 

 

Devenir investisseur locatif pour revendre ensuite

Être investisseur locatif ne signifie pas que vous conserverez votre bien immobilier durant de nombreuses années. Vous pouvez parfaitement imaginer un achat pour revendre à court ou moyen terme.

L’objectif étant de réaliser une plus-value pour vous constituer un capital pouvant servir d’apport pour un autre projet plus important, nous vous invitons à suivre le module 13 de la formation Rénovation Stratégique 2.0.

Vous pouvez, grâce aux conseils experts de Fabien Liégeois, revendre encore plus cher grâce au marketing immobilier. 

 

Devenir investisseur locatif pour revendre ensuite

 

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Être un bon investisseur immobilier c'est aussi être investisseur informé ! Maîtrisez la rénovation énergétique d'un bien c'est la clé pour devenir en expert en investissement!

Investir est un art surtout dans l'immobilier. Notre formation Rénovation Stratégique 2.0 sera votre meilleur outil  pour exceller en tant qu'investisseur immobilier avec sérénité.

Lire quelques livres est un excellent moyen de commencer à se former. Mais quand on parle d'une opération à 200 000 € et qu'on veut une rentabilité élevée, nous pensons qu'il ne faut pas se lancer seul. C'est pour ca que nous avons créé l'école Rénover Pour Gagner.

Il existe de nombreuses formations autour de l'immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.

Et pour vous l'expliquer, , nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

 

L’effet de levier en immobilier : la clé du succès ? 

Vous avez déjà lu de nombreux guides sur l’investissement immobilier et avez vu apparaître plusieurs fois la notion d’effet de levier ? Ce principe est essentiel pour augmenter votre capacité investissement et espérer vous constituer un très beau patrimoine immobilier à moindre coût. Explications.

 

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Définition de l’effet de levier en immobilier

L’effet de levier est un concept consistant à s’endetter pour s’enrichir. De prime abord, cela peut paraître saugrenu et pourtant, les meilleurs investisseurs ont recours à ce principe financier. 

L’effet de levier permet d’acquérir un bien immobilier dont la valeur est supérieure à votre capacité financière en faisant appel au crédit

 

Le principe de l’effet de levier en immobilier

Vous l’aurez compris, l’endettement est la clé pour réussir un investissement immobilier en utilisant l’effet de levier.

Voici un exemple concret pour bien comprendre. Vous avez un apport personnel de 20 000 euros. Vous envisagez l’achat d’un bien immobilier avec travaux pour un coût total d’opération de 200 000 euros. Sans crédit, vous ne pourriez pas acquérir un bien immobilier.

Et quand bien même cela serait possible, vous généreriez des revenus locatifs sur 20 000 euros et non sur 200 000 euros. Avec un rendement proportionnel à cette nouvelle capacité de financement, vous allez maximiser la rentabilité de votre investissement. 

 

Faire un crédit pour financer un investissement locatif : est-ce réellement raisonnable ?

 

 

Faire un crédit pour financer un investissement locatif : est-ce réellement raisonnable ?

Vous êtes sceptique quant à l’intérêt de faire un crédit et de devoir rembourser les mensualités ? N’oubliez pas que vous allez percevoir des loyers. Aussi, ce sont vos locataires qui vont financer l’acquisition de votre bien immobilier et non vous comme ce serait le cas pour une résidence principale. 

Les exemples chiffrés sont toujours bien plus parlants que des mots. Prenons l’exemple d’un investissement immobilier à Limoges. Nous avons pris les chiffres du Figaro Immobilier en décembre 2023. 

Pour l’achat d’un 2 pièces, il faut compter en moyenne 1 727 €/m². Vous achetez un appartement sans travaux de 40 m². Le prix d’achat est de 69 080 euros. Vous avez un apport de 10 000 euros, vous devez donc emprunter à la banque 59 080 euros. Vous décidez de souscrire un crédit immobilier sur 15 ans à 4,41 %. Le montant de la mensualité est de 904 euros hors assurance emprunteur.

À Limoges, vous louerez en moyenne votre logement 12 euros le m². Cela représente ici 480 euros. Le montant du loyer est plus élevé que celui de votre mensualité. Naturellement, cet exemple ne peut s’appliquer à toutes les villes de France, certaines présentent des prix d’achat bien plus élevés quand d’autres plafonnent les loyers. Cela vous donne toutefois un exemple concret de la rentabilité d’un tel investissement et de la possibilité de limiter votre effort d’épargne pour vous constituer un patrimoine. 

 

Attention à l’effet de levier négatif

Idéalement, pour que l’effet de levier soit pertinent, il est nécessaire que le rendement soit supérieur aux taux d’intérêt. Avec un bon investissement, ce sera le cas (n’oubliez pas de suivre la formation Rénovation Stratégique 2.0 pour choisir le meilleur bien immobilier et optimiser le coût de vos travaux). 

En revanche, lorsque le rendement est inférieur, on parle d’effet levier négatif. Cette fois, la rentabilité de votre opération est bien moins intéressante. 

Au regard de la rentabilité promise pour un investissement immobilier (autour de 5 % en moyenne), l’effet de levier est effectivement un principe à envisager.

 

Quand l’effet de levier est-il le plus intéressant ?

Vous l’aurez compris, si l’on évoque le rendement et le taux d’intérêt, c’est naturellement lorsque les taux sont au plus bas que l’effet de levier est extrêmement pertinent. Lorsque l’on empruntait à 1 %, avec un rendement moyen de 5 %, la rentabilité était maximale. Car si votre mensualité de crédit était plus basse, le loyer était quant à lui toujours le même qu’aujourd’hui avec des taux dépassant 4 %.  

Malgré tout, en maîtrisant votre investissement locatif, un taux plus élevé comme il l’est actuellement n’est pas un frein à la réussite de votre projet. 

 

Exemple concret de l’effet de levier en immobilier

Découvrons à présent un exemple d’effet de levier en prenant en compte deux investisseurs. L’un va investir toute son épargne, l’autre va emprunter une partie de la somme nécessaire pour l’acquisition de son bien immobilier locatif. Vous allez le constater, la rentabilité financière est bien différente. 

Pierre et Simon souhaitent investir dans un projet immobilier à 100 000 euros. Pierre envisage de financer par son épargne cette acquisition. Simon, va de son côté investir uniquement 10 000 euros et emprunter 90 000 euros à la banque

Les frais de notaire s’élèvent à 7 000 euros. La taxe foncière et les impôts sur 2 ans sont de 3 000 euros. Les loyers perçus atteignent 10 000 euros et le bien peut être revendu à 120 000 euros. 

La rentabilité se calcule comme suit :

Pierre finance intégralement seul son projet. La rentabilité nette sur 2 ans est de :

Simon fait appel au prêt. Il va payer en plus des intérêts à hauteur de 3 000 euros sur 2 ans sa rentabilité est de :

La différence est ici très nette et permet de mieux mesurer l’impact de l’effet levier. Et c’est sans compter le fait que Simon va placer ses 90 000 euros et va ainsi faire fructifier son épargne. 

 

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Les limites de l’effet levier

Bien évidemment, aucune solution n’est parfaite. L’effet de levier, s’il est très attractif, présente aussi un risque. En cas de vacance locative ou si vos locataires ne règlent plus le loyer, vous ne percevez plus les revenus nécessaires au remboursement de votre emprunt. Aussi, cela peut vous mettre dans une situation financière délicate

Toutefois, comme nous vous le disons toujours, il existe pour chaque problème une solution. Pour vous prémunir contre les loyers impayés, il existe une assurance, la garantie des loyers impayés (GLI). Elle vous permet, en cas de défaillance du locataire, de continuer malgré tout à percevoir vos loyers le temps de régler le litige. 

Quant à la vacance locative, si vous avez suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0, le risque est réellement limité. Pourquoi ? Simplement parce que nous vous donnons les clés pour réussir votre investissement immobilier. À travers cette formation, vous apprenez :

 

Les limites de l’effet levier

 

En clair, cette formation vous apprend à choisir le meilleur investissement et à valoriser votre bien immobilier pour le rendre attractif et augmenter sa rentabilité. Au regard de la tension locative dans certaines régions, un bien parfaitement rénové trouvera rapidement ses locataires. 

L’autre limite est l’augmentation de votre taux d’endettement. Si vous souhaitez multiplier les projets, vous devez savoir que les banques prennent en compte uniquement 70 % des loyers. Elles considèrent en effet un éventuel défaut de paiement des locataires. Aussi, ce calcul éloigné de la réalité est préjudiciable puisque votre taux d’endettement augmente naturellement à chaque opération. Toutefois, au regard de la plus-value espérée à la revente, vous pouvez ensuite alterner autofinancement et emprunt bancaire pour continuer à constituer votre patrimoine immobilier. 

 

Effet de levier immobilier : faut-il nécessairement un apport ? 

Selon, votre profil, la banque n’acceptera pas nécessairement une demande de prêt immobilier sans apport. Toutefois, si c’est le cas, la question peut se poser de l’intérêt de l’apport. 

L’apport personnel reste intéressant pour plusieurs raisons :

Vous n’avez pas d’apport personnel ? N’oubliez pas qu’avec la formation Subvention Stratégique 2023, vous pouvez obtenir jusqu’à 94 % de subventions, de quoi réduire de manière conséquente le montant du prêt et convaincre votre banquier.

 

Effet de levier immobilier : faut-il nécessairement un apport ?

 

Avant d'aller chez votre banquier, restez donc un peu ici pour vous former sur la rénovation énergétique ! C'est la première étape vers votre succès.

Avant de se projeter sur le financement d'un bien via un crédit auprès d'une banque, il faut déjà trouver le bon bien et surtout être en mesure de pouvoir le rénover pour y apporter une plus-value et lui faire obtenir un DPE D.

Lire quelques livres est un excellent moyen de commencer à se former. Mais quand on parle d'une opération à 200 000 € et qu'on veut une rentabilité élevée, nous pensons qu'il ne faut pas se lancer seul. C'est pour ca que nous avons créé l'école Rénover Pour Gagner.

Il existe de nombreuses formations autour de l'immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.

Et pour vous l'expliquer, , nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

 

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La fiscalité du marchand de biens

Certains investisseurs immobiliers multiplient les opérations d’achat-revente et se lancent ainsi, sciemment ou non, dans l’activité de marchand de biens. En effet, dès lors que l’activité d’achat-revente devient habituelle, l’administration fiscale considère l’investisseur comme un marchand de biens, avec la fiscalité qui lui est applicable.

Ces règles d’imposition étant particulières, il m’a paru utile de vous les récapituler dans ce dossier consacré à la fiscalité du marchand de biens. Mais avant de rentrer dans le vif du sujet, revenons sur la qualification de marchand de biens.

 

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Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Professionnel de l'immobilier, le marchand de biens a pour activité habituelle d’acquérir et de revendre des biens immobiliers, des fonds de commerce ou des parts ou des actions de sociétés immobilières avec pour objectif de réaliser des bénéfices. Bien qu’aucun statut légal spécifique n’existe pour les marchands de biens, l’administration fiscale retient deux critères pour vous qualifier comme marchand de biens :

 

Les frais de notaire réduits

 

Les frais de notaire réduits

Si en tant que particulier, vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter :

Cette facture peut être substantielle, représentant généralement de 7 à 8 % dans le cas de biens anciens et de 2 à 3 % pour les biens neufs.

Si vous réalisez une opération en tant que marchand de biens, vous avez la possibilité de bénéficier d'un régime dérogatoire. Ce dernier prévoit une exonération :

Ce qui permet de réduire considérablement ce que l’on appelle communément les frais de notaire.

Cette exonération peut s’appliquer dans quatre cas bien spécifiques :

 

Les plus-values immobilières : des BIC taxés à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés

Les gains provenant de la vente de biens immobiliers, soit les plus-values, sont imposés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La fiscalité de ces gains dépend de la structure juridique sous laquelle vous exercez l'activité de marchand de biens. En votre qualité de marchand de biens, vous pouvez réaliser des opérations 😐

Vous devez considérer le bénéfice dégagé au cours de l’exercice comptable, autrement dit sur l’ensemble des opérations que vous avez réalisées dans l’année. La plus-value est calculée en retranchant du prix de vente :

Selon la forme juridique pour laquelle vous avez opté, vous serez soumis :

 

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Tva sur prix et tva sur marge

Vous vous demandez certainement si vous avez la possibilité de récupérer la TVA une fois que vous avez le statut fiscal de marchand de biens. La réponse est oui, mais uniquement dans des cas bien précis.

Lorsqu’en tant de marchand de biens, vous effectuez une opération d’achat-revente de locaux à usage commercial ou tertiaire :

A contrario, lorsque vous réalisez une opération d’achat-revente de locaux à usage d’habitation, même en qualité de marchand de biens :

Info : Dans ce cas, il est donc préférable, dans la mesure du possible, d’effectuer la vente hors TVA, afin d’éviter de payer de la TVA sur le prix de vente TTC et ainsi de mécaniquement augmenter le prix de vente pour l’acquéreur. 

 

 

La TVA n’est applicable qu’en cas de rénovation lourde

 

La TVA n’est applicable qu’en cas de rénovation lourde

En cas de cession d’un bien de plus de 5 ans qui a subi des travaux de rénovation légère, la vente n’est pas soumise à la TVA, qu’elle porte sur un bien à usage d’habitation ou de locaux à usage professionnel. En conséquence, vous n’avez pas la possibilité de récupérer la TVA sur les travaux. Cependant, lorsque les travaux de rénovation légère portent sur un immeuble à usage professionnel, vous pouvez choisir de vous assujettir à la TVA sur option. Dans cette hypothèse, vous serez soumis à la TVA sur marge et vous pourrez récupérer la TVA sur les travaux.

Dans le cas où l’opération d’achat-revente concerne un bien immobilier à usage d’habitation ou professionnel de plus de 5 ans ayant fait l'objet de travaux de rénovation légère, la vente n'est pas assujettie à la TVA et il est impossible de récupérer la TVA sur les travaux. Cependant, dans le cas d’un bâtiment à usage professionnel, vous avez la possibilité d'opter pour l’application de la TVA. Dans ce cas, vous serez assujetti à la TVA sur marge et récupérerez la TVA acquittée sur les travaux.

Info: Lorsque le bien fait l’objet d’une rénovation lourde (fondations, rénovation de façade, des murs porteurs, de plus des deux tiers du second œuvre), le fisc part du principe qu’il a été remis à neuf et soumet de fait l’opération à la TVA sur le prix total. Dans ce cas, la TVA sur les travaux est récupérable.

 

Avant de choisir sous quelle forme exercer votre activité de marchand de biens, comparez les taux auxquels vous serez soumis dans les deux cas :

Il est donc évident que votre tranche marginale d’imposition va en grande partie vous permettre de déterminer quel type de société est le plus intéressant pour votre activité de marchand de biens.

Par ailleurs, dans le cas d’une société de personnes comme une société de capitaux, conserver, placez-vous sous le régime de rénovation approprié et veillez à conserver tous les justificatifs pour être en mesure de justifier ce choix lors d’un contrôle fiscal. Car en cas de requalification du régime de rénovation légère en rénovation lourde, le fisc vous redressera sur le prix total avec TVA.

 

 

L'achat-revente vous fait rêver ? Pensez d'abord à vous former pour transformer des passoires énergétiques en investissment rentable !

Avant de devenir un pro de l'achat-revente, il faut avoir de solides connaissances dans le bâtiment mais aussi d'un point de vue juridique. Rien d'insurmontable mais vous devez prendre ce temps pour apprendre.

Lire quelques livres est un excellent moyen de commencer à se former. Mais quand on parle d'une opération à 200 000 € et qu'on veut une rentabilité élevée, nous pensons qu'il ne faut pas se lancer seul. C'est pour ca que nous avons créé l'école Rénover Pour Gagner.

Il existe de nombreuses formations autour de l'immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.

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Investir dans un garage : bonne ou mauvaise idée ?

La diversification des investissements est souvent la clé pour limiter les risques. Investir dans un garage est un projet à envisager pour obtenir un bon rendement et bénéficier de bien d’autres avantages. Mais est-ce toujours une bonne idée ? Faisons un point sur les atouts de cet investissement et ses limites… et l’alternative à envisager. 

 

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Les avantages d’un investissement dans un garage

Commençons par faire un tour d’horizon des raisons d’investir dans un garage plutôt que dans un appartement ou une maison. 

 

Une forte demande 

Dans les grandes villes, la problématique du stationnement est une réalité. De nombreux automobilistes sont à la recherche de places de parking pour aller travailler, mais aussi tout simplement pour stationner leur voiture près de leur domicile. Investir dans un garage permet donc de prime abord de limiter la vacance locative.

Mais nous le verrons un peu plus tard, ce risque existe malgré tout si vous faites les mauvais choix. 

 

Pas d’entretien

Le grand avantage de la location de garage est sans conteste sa simplicité. Pas de locataire appelant parce que le ballon d’eau chaude est défectueux, pas de peinture et d’isolation à revoir, le garage est l’investissement demandant le moins d’entretien. Vous réduisez ainsi mécaniquement vos charges et votre investissement en temps.

 

Pas de problème de DPE

Autre atout de la location de garage : il n’existe pas de normes spécifiques contrairement à la location d’un logement. Aujourd’hui, on vous parle en permanence de DPE (diagnostic de performance énergétique). Avec un mauvais DPE, vous pouvez tout simplement ne plus avoir le droit de louer. Avec un garage, vous disposez d’un bien prêt à louer, et ce, sans limite de durée. 

 

Des charges réduites

Avec un garage, vous limitez les charges. Vous devez simplement vous assurer du bon fonctionnement de la porte de garage, de la lumière et des prises. Pour un garage en copropriété, vous paierez quelques charges, celles-ci restent toutefois minimes. 

 

Un bon rendement

Investir dans un garage permet d’espérer un rendement de près de 10 % (5 % à Paris en raison du prix d’achat très élevé). De plus, il n’existe aucune loi encadrant le prix des loyers d’un garage, vous êtes donc libre de fixer votre loyer librement pour augmenter votre rentabilité (en veillant tout de même à rester dans les prix du marché).

Exemple de calcul de rentabilité de votre garage : vous achetez un garage fermé dans le 7e arrondissement de Paris à 42 000 €. Vous le louez 200 € par mois. La rentabilité locative est de 5,71 %. 

 

Un bail souple

Le bail de la location d’un garage n’est pas régi par la loi Alur. Vous pouvez déterminer la durée de ce bail, mais surtout, vous pouvez le rompre plus facilement en cas de défaut de paiement de votre locataire. 

Les clés pour réussir un investissement dans un garage

 

Les clés pour réussir un investissement dans un garage

Trouver le bon emplacement 

Ici, le garage est un bien immobilier comme un autre. L’emplacement est la clé pour rentabiliser votre projet. Vous aurez plus de chances de louer facilement un garage à Paris que dans une petite ville de campagne. Privilégiez l’hypercentre où tous les parkings sont payants. Préférez des villes de plus de 50 000 habitants, voire, selon votre budget, des villes de plus de 150 000 habitants. 

 

Mettre un chargeur de voiture électrique

Au XXIe siècle, difficile d’imaginer acheter un garage sans l’équiper d’une prise pour recharger les voitures électriques. D’ici quelques années, les voitures thermiques ne seront plus commercialisées, toutes les places de stationnement auront besoin d’un chargeur. De plus, en investissant dans un centre-ville, c’est ici que vous retrouverez le plus de voitures électriques. 

 

La bonne taille

En centre-ville, de nombreuses voitures de petite taille circulent, justement pour contrer les problèmes de stationnement. Mais on retrouve aussi des véhicules plus imposants, des berlines aux SUV en passant par les monospaces. Pour répondre à la demande le plus large possible, prévoyez un garage assez spacieux.

De plus, cette solution permettra à vos locataires de stocker des biens, un vrai plus si vous vous adressez à un locataire cherchant une place de parking pour son domicile. Investissez de préférence dans un garage de plus de 13 m². 

 

La sécurité

Les problèmes d’insécurité sont dans tous les esprits. Aussi, pour convaincre un locataire de choisir votre garage, équipez-le d’un système de télésurveillance. Si vous investissez dans un garage en copropriété, misez sur le garage le mieux situé par rapport aux caméras de surveillance.

Les limites de l’investissement dans un garage 

 

Les limites de l’investissement dans un garage 

Comme tout investissement, le garage présente des limites. On fait le point sur les risques pour lieux les anticiper.

 

Le risque de vacance

Si vous choisissez le mauvais emplacement, le risque de vacance locative est élevé. Aussi, si vous devez rembourser un crédit pour cet investissement, un risque financier existe. Avant de vous lancer, n’hésitez pas à vous rendre sur place pour estimer le niveau de risque. Si vous voyez trop de panneaux « garages à louer », passez votre chemin.

 

Un prix d’acquisition parfois élevé

Pour obtenir le meilleur rendement et limiter le risque de vacance locative, il faut miser sur les grandes villes. Bien souvent l’investissement dans un garage est perçu comme une opportunité pour un premier investissement afin de se constituer un patrimoine de manière progressive.

Or, en investissant par exemple à Paris, le prix d’un garage peut atteindre 100 000 euros. C’est le prix d’un petit appartement en province. 

 

Pas de valorisation possible pour faire une belle plus-value 

Le prix d’un garage peut augmenter au même titre que le prix de l’immobilier en général. Toutefois, il n’est pas possible de valoriser le bien comme vous le feriez en rénovant un logement. Aussi, la plus-value envisagée à la revente reste assez faible. 

 

La fiscalité de la location de garages

La fiscalité de la location de garage n’est pas extrêmement avantageuse. Elle est taxée de différentes manières :

 

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Et pourquoi ne pas investir dans un appartement avec un garage ? 

Pour un investissement plus conséquent, mais tout aussi attractif, pourquoi ne pas imaginer acheter un appartement avec un garage ? 

 

Pourquoi coupler location d’appartement et de garage ?

Dans une grande ville, cette solution est à envisager pour valoriser votre bien immobilier. Vous répondez à une véritable problématique de stationnement et séduisez des locataires avec une prestation complémentaire.  

Comme cela est expliqué dans la formation Rénovation stratégique 2.0, ce garage permet d’augmenter les revenus locatifs. Or, c’est un argument de poids si vous souhaitez revendre votre bien immobilier. Vous découvrirez par ailleurs dans cette formation les 8 façons d’ajouter de la valeur à un bien, de quoi vous promettre une belle plus-value à la revente !

D’autre part, en investissant à la fois dans un appartement et dans un garage, vous réduisez le risque de vacance locative de votre garage, mais aussi le turn-over. En proposant une offre globale à vos locataires, vous savez que pendant tout le bail, le garage sera lui aussi loué. Augmentation des revenus locatifs, sécurisation de l’investissement, c’est certainement le meilleur choix pour un investisseur. 

Autre point important : vous ne paierez pas de TVA puisque le garage est associé à un logement non soumis à cette taxe. 

Et si vous faites des travaux de rénovation, vous pouvez déduire vos charges. Tous vos revenus locatifs étant pris en compte, vous pourrez bénéficier du régime réel pour votre garage et votre logement en location. Vous souhaitez rénover votre logement pour passer d’un DPE F ou G à D ? Profitez-en pour installer une prise pour recharger les voitures électriques et un système de télésurveillance dans votre garage. Incluez ces dépenses dans vos charges pour réduire votre imposition, voire créer un déficit foncier reportable. 

Maximisez votre rentabilité locative ou envisagez une belle plus-value à la revente en achetant un logement à rénover ET un garage privatif.

 

N’ayez plus peur de rénover… et de gagner de l’argent !

Vous avez peur de vous lancer dans un tel projet ? En suivant la formation rénovation stratégique 2.0, vous lèverez tous vos doutes. Vous y apprendrez :

 

Est-ce que vous vous sentez l'âme d'un investisseur et vous visez bien plus qu'un garage ?

Si l'option d'acheter garage et appartement vous intéresse alors vous devrez vous former à la rénovation énergétique de bien immobilier ! Si un garage n'a pas besoin de DPE, un appartement oui !

Il existe de nombreuses formations autour de l'immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.

Et pour vous l'expliquer, , nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

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Revendre son bien avant un an : quelles conséquences ?

Si vous lisez ce texte, c’est peut-être parce que vous savez qu’il est généralement déconseillé de revendre un bien immobilier trop rapidement.

Mais qu’en est-il réellement ? Pourquoi s’imposer une limite ? Que risque-t-on lorsque l’on souhaite revendre sa maison plus tôt, la première année après l’achat ? Législation, fiscalité, crédit… On fait le tour de la question ensemble.

 

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Revendre avant un an : ce que dit la loi

Commençons avec une bonne nouvelle. Rien ne vous interdit de revendre un bien immobilier que vous venez d’acheter, même si cela fait moins d’un an. Cette règle est également valable lorsqu’un emprunt est en cours.

Il faut dire que la plupart des achats immobiliers sont des résidences principales, et moins des investissements locatifs à rénover dont on parle souvent sur ce blog. Il n’est donc pas rare que des particuliers venant juste d’acheter une maison ou un appartement doivent déménager pour des raisons professionnelles ou familiales.

Il est d’ailleurs intéressant de noter que la vente de la résidence principale est exonérée des taxes sur la plus-value sans condition de délai.

Mais revenons-en au sujet qui nous intéresse plus particulièrement. Quand on a pour projet de rénover un bien et que l’on change d’avis pour une raison ou une autre, vaut-il mieux le revendre le plus rapidement possible ou prendre son mal en patience ?

 

Revendre avant un an : ce que dit la loi

 

La question du crédit

Pour commencer, revendre son bien la première année a des conséquences quand on a contracté un crédit.

Tout d’abord parce que la plupart du temps, il est difficile de conserver son prêt… En effet, le bien sert généralement de garantie au prêteur. Il faut donc le plus souvent utiliser l’argent de la revente pour rembourser son prêt.

En plus de cela, un remboursement anticipé entraîne des pénalités. Heureusement, pour éviter les mauvaises surprises la banque doit fournir gratuitement les informations permettant de connaître les frais liés au remboursement anticipé. Pour une transparence totale, le document transmis doit indiquer les hypothèses utilisées pour les calculs.

La banque ne peut pas demander d’indemnité dans certaines situations… Mais cela est uniquement valable pour les résidences principales. Il n’y a pas d’indemnité si :

Pour des investissements locatifs, en particulier quand vous achetez en société, il y a souvent des pénalités prévues dans le contrat de crédit ! Les indemnités varient selon les banques, mais elles ne peuvent pas dépasser :

En imaginant que vous ayez contracté un prêt de 100 000€, le capital restant dû pourrait être par exemple de 90 000€. Il est donc possible de payer jusqu’à 3% du capital restant, soit 2 700€.

Dans la réalité, il est important de négocier la close de remboursement anticipé AVANT de signer. Si vous êtes en position de force par rapport à la banque, ça sera facile. Mais des fois, il vaut mieux accepter un crédit avec des conditions moins avantageuses que d'attendre le deal parfait et ne jamais se lancer dans son premier investissement.

Car une fois que vous aurez réussi votre premier investissement, vous aurez plus de pouvoir de négociation avec la banque. Nous avons même vu le cas d'un membre de la formation qui a réussi à négocier 20 000 € de frais annulés car il était devenu un bon client, alors même que c'était inscrit noir sur blanc sur son contrat !!!

 

La question de la fiscalité

Une revente trop précipitée a aussi des conséquences fiscales, aussi bien pour une résidence secondaire que pour un investissement locatif. En effet, la vente d'un appartement dans le cadre d'un investissement locatif avant 5 ans est soumise à une taxation similaire à celle des résidences secondaires, et ne bénéficie pas encore d'abattements. 

Tout d’abord, en revendant la première année, on ne bénéficie pas des exonérations de plus-value ni des exonérations de prélèvements sociaux. Ceux-ci sont en effet accordés après respectivement 22 années et 30 années de détention du bien pour un abattement total, et commencent à partir de la 6ième année de détention. 

Ensuite, la plus-value nette obtenue après application des abattements est soumise à une double taxation. Il faut en effet payer 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Par exemple, si vous avez acheté un bien à 100 000€, que vous l’avez rénové rapidement et que vous avez la possibilité de le revendre 125 000€ dès la première année. La plus-value brute sera donc de 25 000 €. La plus-value nette est calculée après application des abattements. Comme vous l'aurez maintenant compris, après si peu de temps, il n'y aura pas d'abattement. 

Les 25 000€ de plus-value nette seront donc soumises à une double taxation : 19 % d'impôt sur les plus-values et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Cela nous donne :

Il vous faudra donc débourser 4 525€. On passe donc de 25 000€ de plus-value à environ 20 500€.

Si on ajoute à cela des indemnités bancaires d’environ 2 500€ de remboursement anticipé, on tombe donc à 18 000€ de plus-value réelle.

 

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Les dépenses liées à l’achat

Nous avons vu concrètement les pénalités et taxes à envisager en cas de revente la première année. Nous pouvons maintenant pousser le raisonnement un peu plus loin en réfléchissant quelques instants aux dépenses liées à l’achat de tout bien immobilier.

Dans un investissement locatif, les dépenses sont constituées par l’apport personnel, le coût du crédit, les charges et les impôts. Dans un investissement, il ne faut pas oublier tous les frais, comme par exemple :

 

Les diagnostics : une corvée à ne pas oublier

Pour terminer, il faut ajouter à tout cela le coût ainsi que la charge mentale liée aux  diagnostics obligatoires à effectuer avant chaque vente. N’hésitez pas à consulter nos tableaux pour en savoir plus à ce sujet.

En résumé, il faut savoir vous risquez de devoir faire un diagnostic DPE ainsi qu’un diagnostic loi Carrez si des travaux ont été réalisés. Si vous êtes dans une zone à risque, vous aurez aussi peut-être besoin de réaliser un diagnostic pour les termites, et un diagnostic « Etat des Risques » en cas de risque de catastrophe naturelle.  

En plus, si une location a lieu entre-temps, il aura déjà fallu demander un diagnostic DPE en cas de travaux, un diagnostic Etat des Risques, ainsi qu’un diagnostic loi Boutin en cas de travaux.

 

Pas de loi Pinel ni de Censi Bouvard

Pas de loi Pinel ni de Censi Bouvard

Il est aussi intéressant de signaler que pour de l’investissement locatif comme pour de la rénovation, il est impossible de profiter des avantages fiscaux liés à la loi Pinel.

En effet, cette loi oblige à détenir le bien pendant au moins 6 ans… Et de toute façon dans le cas de la rénovation le problème ne se pose pas, car il faut acheter un bien neuf pour pouvoir en profiter.

Même chose pour les investissements Censi Bouvard, qui eux offrent des avantages fiscaux pour les investissements en résidence service meublée. Dans ce cas particulier, il faut conserver le bien pendant neuf années.

 

Quel est le moment idéal pour revendre ?

Vous voyez donc qu’avec les pénalités, les taxes, les frais d’achat, les mensualités et le coût des travaux, la revente trop précoce d’un bien a des conséquences financières assez importantes. Il est à vrai dire presque impossible de faire des bénéfices, à moins de tomber sur un bien bradé et de réussir à le revendre très cher…

On comprend donc mieux pourquoi il est généralement recommandé d’attendre environ 5 ans… La plupart du temps, cela permet de s’assurer de la rentabilité de la revente. On a eu le temps d’amortir les frais liés à l’achat ainsi que les intérêts. En cinq ans, on fait aussi beaucoup diminuer le capital restant dû, qui est généralement à la base du calcul des pénalités.

Avant cinq ans le risque de perdre de l’argent est donc bien plus important. Si on ajoute à cela les problèmes de diagnostics et les cas particuliers de loi Pinel et de Censi Bouvard dans le cas d’un achat neuf ou d’un investissement de meublé de service, on comprend d’autant plus que la revente précoce est rarement une bonne idée.

Ceci étant dit, n’oubliez pas que rien ne vous empêche de revendre un bien si vous en avez l’envie ou le besoin. Même chose si vous constatez que quelque chose menace la valeur de votre bien. Il peut parfois être judicieux de se débarrasser du bien rapidement, sous peine de devoir le revendre pour une bouchée de pain quelques années plus tard… 

Mais bien sûr, nous tombons là dans des cas très particulier, qu’il nous est malheureusement impossible de traiter de façon exhaustive.  

 

Chez Rénover Pour Gagner, on vous aide à acheter, rénover et profiter pendant  longtemps !

Pour réussir à bien vendre son bien, il faut que ce dernier soit dans un état parfait, respectant les obligations légales liées aux lois sur la transition énergétique. Grâce à notre école de formation Rénover Pour Gagner, vous serez parés pour affronter le marché de l'immobilier sereinement. 

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