Interdiction de location DPE en F et G : des opportunités immobilières en 2023 !

Depuis le 1er janvier 2023, avec l'application de la loi Climat & Résilience, 450 000 logements sont interdits à la location à cause de leur diagnostic de performance énergétique (DPE). En effet, les propriétés classées en note énergétique G+ (passoire), sont désormais considérées comme indécentes et sont interdites à la location.

D'ici 2034, ce sont plus de 11 millions de logements supplémentaires qui seront concernés par cette interdiction ! Cela est donc une mauvaise nouvelle pour de nombreux propriétaires, mais peut se transformer en une opportunité pour vous, investisseurs immobiliers !

Pourquoi, quand, comment tirer avantage de cette loi et comment améliorer son DPE ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu'il faut savoir sur l'interdiction de location liée au DPE !

Pourquoi interdire les logements DPE en F et G à la location ?

Avec la mise en application de la loi Climat et résilience le 1er janvier 2023, les passoires énergétiques sont considérées comme le fléau à éradiquer par le gouvernement. Ils en font leur fer de lance de la lutte contre le réchauffement climatique, avec pour preuve, ces interdictions progressives de location envers les propriétaires.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique en 2023 ?

Les passoires thermiques, également appelées les passoires énergétiques, sont les logements qui possèdent une consommation d'énergie trop élevé par rapport à leur superficie. Cela est principalement dû à un manque d'isolation, ventilation ou des équipements comme le chauffage, devenu obsolète qui en fait des logements énergivores avec de mauvaise performance énergétique.

Un calcul est effectué pour connaître la consommation de ces logements et une note leur est attribuée allant de A à G.

Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?

Spécial investisseur immobilier

Quelles dates d'interdiction de louer pour les logements E à G ?

Depuis le 1er janvier 2023, les bâtiments identifiés comme des "passoires thermiques" ( dont la consommation d'énergie dépasse 450 kWh/m2/an ) ne sont plus autorisés à être loué, ils sont notés G+. Pour les autres concernés, le calendrier s'annonce comme cela :

Les logements classés G vont être interdits à la location en 2025 ;
Les logements classés F vont être interdits à la location en 2028 ;
Les logements classés E vont être interdits à la location en 2034.

Pourquoi ces passoires thermiques sont-elles interdites à la location ?

Comme nous l'avons précédemment expliqué, ces passoires thermiques consomment plus d'énergie que nécessaire. Avec le réchauffement climatique, ces déperditions énergétiques s'accentuent, ce qui rend ces logements inconfortables pour les locataires. Par conséquent, les locataires se retrouvent dans l'obligation de surconsommer, ce qui engendre :

Un coût supplémentaire pour les locataires, cela est d'autant plus accentué avec l'augmentation du coût de l'énergie.
Une dégradation de la santé des ménages, en effet, de nombreuses personnes n'ont plus les moyens de payer les coûts liés à la consommation d'énergie, ils vont donc se priver de chauffage et cela va impacter leur santé.
Une aggravation du réchauffement climatique, dû à cette surconsommation d'énergie et d'émissions de gaz à effet de serre.
Une dépréciation du prix des passoires thermiques, du fait du budget chauffage et de l'interdiction de location sans rénovation énergétique.

Passoires thermiques : une opportunité pour les nouveaux investisseurs ?

Environs 40% du parc immobilier actuel devra être rénové d’ici 2034, pour ne pas être considéré comme indécent !

Un marché immobilier très actif grâce aux interdictions !

Il est important de noter que seulement les logements locatifs sont dans l'obligation d'être rénovés. Cela concerne une petite moitié de logements soit environ 4 millions, qui vont donc se retrouver sur le marché immobilier.

Pour rénover ces logements, cela nécessite une expertise et du temps, or, de nombreux propriétaires possèdent des biens sur lesquels ils n'ont jamais fait de travaux.

Avec l'arrivée de l'indécence de ces bien à rénover et donc de leur interdiction de location, ces propriétaires vont se retrouver avec deux choix : faire des travaux ou vendre dans l’état !

Un afflux de nouveaux biens à vendre = des opportunités immobilières à saisir !

On peut donc supposer que de nombreux propriétaires ne vont pas souhaiter se lancer dans ces rénovations, du fait de la complexité, du coût et des investissements en temps nécessaire. Il va donc y avoir en France des dizaines de milliers de logements supplémentaires mis en vente. Cela va créer un afflux de biens immobiliers en vente sur le marché et donc l'arrivée de "pépites".

Cette hypothèse se confirme, comme vous pouvez le voir avec l'image ci-dessous montrant la hausse de mise en vente des passoires énergétique par région :

Peur des travaux de rénovation = peu d'acheteurs relèvent le défi !

Concernant les acheteurs, l'expertise nécessaire pour rénover ce genre de bien va en décourager beaucoup. Quand on sait également que dans le contexte de crise actuelle, il est plus difficile d'obtenir un crédit immobilier. On peut émettre l'hypothèse, qu'il y aura beaucoup plus de passoires thermiques à vendre, que d'acheteur potentiel.

Cela va avoir pour effet une baisse des prix des biens à rénover, si en plus on ajoute la demande de location des logements en constante augmentation. C'est le moment parfait pour saisir ces opportunités, de les rénover pour louer et gagner gros !

Éviter l'interdiction de location : comment passer de G à D ?

Vous l'aurez compris, pour ne pas être hors la loi, afin de contourner l'interdiction de location des passoires thermiques, vous n'avez pas d'autre choix que d'améliorer les performances énergétiques de votre bien. Pour cela, vous allez donc devoir effectuer des travaux de rénovation.

Rénovation énergétique : quels travaux rentables ?

Il faut savoir que depuis le 1er janvier 2022, la vente d’un logement classé F ou G doit être accompagné d’un audit énergétique, bien plus poussé qu’un simple DPE. C’est un audit qui coûte de 1000 à 1500€ pour le vendeur. Il fournit beaucoup d'informations concernant les zones énergivores du bâtiment et donc des indices sur les rénovations énergétiques à effectuer.

Ces travaux de rénovation peuvent être effrayants, de part les connaissances nécessaires et le coût que les rénovations énergétiques engendrent. Heureusement chez Rénover Pour Gagner, on ne vous laisse pas seul. Voici les éléments sur lesquels vous concentrer pour améliorer la note de votre DPE et les performances énergétiques de votre bien.

La première chose que vous devez savoir, avant de vous lancer dans vos travaux de rénovation, c'est qu'il y a 2 paramètres principaux qui influencent la note de votre DPE :

L’isolation thermique (mur, plafond, fenêtre, sol…)
La partie technique (chauffage, production d’eau chaude, VMC…)

L'isolation thermique : comment améliorer votre DPE en isolant !

Comme vous pouvez le voir dans l'image ci-dessous, votre priorité numéro 1 doit être d’isoler les murs donnant sur l’extérieur et d'avoir du double vitrage.

L'isolation des murs

Pour l’isolation de vos murs, vous avez deux possibilités :

une isolation par l’intérieur avec un doublage en placo

une isolation par l’extérieur avec un isolant appliqué directement sur la façade.

L'isolation du plafond

Pour améliorer la note de votre DPE, si votre bien à rénover a un voisin au-dessus, alors ce n’est pas nécessaire, car on considère qu’il n’y a pas d’échange thermique entre 2 logements chauffés.

En revanche, si le logement est au dernier étage, la toiture est une zone énergivore, alors il sera un indispensable d’isoler cette toiture ou grenier, avec au grand minimum 20 cm de laine minérale.

L'isolation du sol

Techniquement, le sol est la partie la plus complexe à isoler et également la moins rentable dans le calcul du DPE, car les pertes de chaleur se font plutôt par le plafond, les murs et la ventilation.

S’il y a un logement à l’étage inférieur, alors ce n’est pas nécessaire, car on considère qu’il n’y a pas d’échange thermique entre 2 logements chauffés. Mais s’il y a une cave, un vide-sanitaire ou un terre-plein, alors vous devez réfléchir à isoler.

La partie technique : optimiser vos installations pour éviter l'interdiction de location !

Pour améliorer votre DPE en optimisant vos installations, vous allez pouvoir vous concentrer sur 3 éléments principaux, le chauffage, la production d'eau chaude et la VMC.

Quel chauffage choisir pour améliorer votre DPE ?

Si on regarde uniquement en terme de DPE, l'installation d'une pompe à chaleur est le choix n°1 pour un logement énergivore. Mais c’est un système qui coûte très cher (environs 15.000€ par logement) donc pour votre rentabilité locative, c’est le dernier choix à faire.

En tant que propriétaire, vous devez donc trouver le juste milieu, afin d'avoir le meilleur DPE possible au meilleur coût. Pour cela, vous pouvez consulter notre article sur le Calcul DPE chauffage électrique, qui vous guidera dans le meilleur choix.

Bien choisir son chauffe-eau : optez pour un ballon d’eau chaude électrique

De manière générale, vous pouvez opter pour l'installation d'un ballon d’eau chaude électrique standard bien dimensionné, voir le plus petit possible. Quitte à ajouter un mode "boost".

Mais parfois, il sera nécessaire de faire le choix d'un ballon thermodynamique, du fait que pour certains logements, l'étiquette D est trop compliquée à atteindre à cause de sa disposition et de sa zone géographique.

C'est pour cela que nous recommandons de toujours faire valider votre concept de rénovation par un diagnostiqueur AVANT de lancer vos devis grâce à un DPE projeté.

Ventilation : passez à une VMC hygroréglable

Lorsque l'on ventile un logement en hiver, par exemple, en ouvrant les fenêtres, on le refroidit, du fait que la chaleur va aller « chauffer les rues ». Cet élément est pris en compte et affecte la note de votre DPE.

Pour éviter cela, il y a de forte chance que l'on vous recommande l'installation d'une VMC double flux, puisque c’est le meilleur choix pour obtenir un DPE optimal.

En revanche, c'est également la solution la plus chère en investissement et en coût d’entretien. Tout comme pour votre choix du système de chauffage, vous devez privilégier le meilleur équilibre entre le prix, la durabilité, l’entretien et le DPE. Dans ce cas, votre choix devrait se porter sur les VMC hygroréglable qui représentent le meilleur choix en termes de rapport « prix – durabilité – entretien – DPE ».

Et c'est exactement ce qui est expliqué à dans notre dernier atelier en ligne 👇

Pour vous inscrire au prochain atelier en ligne : https://renoverpourgagner.com/presentation-webi-interdiction-location-dpe/

Vous voulez aller plus loin ?

Résumer et expliquer comment améliorer le DPE de ces bien à rénover, afin d'éviter une interdiction pour louer les logements tout en ayant la meilleure rentabilité locative est difficile avec un simple article de blog.

Cependant, il est offert de temps en temps un webinaire sur « Les 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?

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Achat revente immobilier : comment bien investir et maximiser ses profits

2023 est l'année idéale pour se lancer dans l'achat revente d'immobilier car de nombreux biens à rénover arrivent sur le marché suite à la mise en application de la loi Climat & Résilience. Certains propriétaires de logements classés en DPE F et G préfèrent vendre leur passoire thermique que de faire l'effort de les rénover. Il y a donc de nouvelles opportunités sur le marché et c'est l'occasion de se lancer dans l'achat - rénovation - revente.

Mais l'achat revente, concrètement, c'est quoi ? Quelles sont les erreurs à éviter ? Quels sont les travaux les plus rentables ? Quel statut adopter pour ne pas rendre tout son profit à l'état ? On vous explique tout dans cet article sur l'achat revente immobilier !

L'achat revente immobilier : c'est quoi ?

L’achat revente consiste à acheter un bien immobilier, en augmenter la valeur et le revendre pour générer une plus-value.

Pour cela, il est important de « bien acheter ». C'est la base de toutes les opérations immobilières, en d’autres termes, il faut acheter en dessous du prix du marché.

Il est également possible d'acheter au prix du marché, mais de créer de la valeur. Exemples :

Acheter un terrain, y construire une maison et la revendre,
Acheter un logement en mauvais état et réaliser des travaux de rénovation,
Acheter un immeuble ou un grand appartement et le diviser en plusieurs lots

L'achat revente immobilier est une des meilleures stratégies pour générer une plus value immobilière rapide.

De plus, depuis la remontée des taux, les banques sont de plus en plus réticentes à accorder des prêts immobiliers. Ces dernières exigeant généralement un apport personnel à hauteur de 10% du projet. Par conséquent, entamer sa carrière d'investisseur immobilier avec une telle opération d'achat revente peut constituer une excellente stratégie pour accumuler du capital pour les investissements ultérieurs.

Si cela peut paraître attrayant sur le papier, ce n’est pas sans risque car de nombreuses erreurs peuvent faire disparaître l'éventuelle plus-value. Heureusement, avec cet article, l'achat revente immobilier n'aura plus de secret pour vous !

Comment réussir votre première opération d'achat revente immobilier ?

Afin de garantir le succès de votre projet d'achat revente immobilière, voici une méthodologie en 4 étapes qui vous permettra de dégager une plus-value à coup sûr. Les 4 étapes sont :

Étape 1 - Bien acheter votre bien immobilier (sous le prix du marché)
Étape 2 - Augmenter la valeur du bien
Étape 3 - Optimiser les coûts (impôts, travaux, frais de vente, etc.).
Étape 4 - Revendre au prix le plus élevé possible.

Étape 1 - Bien acheter votre bien immobilier.

Comme vous l'avez sûrement entendu, dans l'immobilier, c'est à l'achat qu'on réalise sa plus-value. Il est donc primordial de bien acheter, et pour cela, bien connaître le marché immobilier de la zone qui vous intéresse. Dès l'achat du bien, vous devez garder à l'esprit la revente et donc connaître quels biens se vendent, et à quel prix.

Voici 4 conseils pour réaliser une bonne affaire dès l'achat de votre bien :

"Location, location, location" : le premier paramètre à prendre en compte est l'emplacement. On vous recommande dans l'idéal d'investir dans les bons quartiers, et bien sûr, d'éviter les quartiers à mauvaise réputation.
Ciblez des propriétés qui exigent d'importantes rénovations. Les rénovations découragent de nombreux investisseurs car cela implique des frais et un savoir-faire. C'est dommage pour eux, car c'est grâce aux travaux de rénovation qu'il est possible d'augmenter rapidement la valeur d'un bien. Et avec la formation présente sur ce site, les rénovations n'auront plus de secret pour vous !
Identifiez des vendeurs pressés. Que ce soit à cause d'un divorce, d'un transfert professionnel, d'un déménagement urgent ou d'un héritage à diviser, ces situations génèrent souvent un besoin de vendre dans l'urgence. Ces situations sont des excellentes opportunités pour négocier le prix à la baisse.
Identifier les propriétés à vendre sur le marché depuis une longue période : les plateformes immobilières fournissent des informations sur la durée de publication de l'annonce et si le prix a déjà été révisé à la baisse. En effet, plus une vente s'éternise, plus le vendeur est susceptible de réduire ses exigences, ce qui peut être une opportunité dans le cadre de l'achat revente immobilier.

Étape 2 - Augmenter la valeur du bien

Afin de pouvoir ajouter de la valeur à un bien, la première étape et d'identifier sa cible à la revente. En effet, selon si vous visez des personnes âgées, des étudiants, des jeunes professionnels, vous allez devoir équiper et effectuer les travaux de votre logement différemment.

Inutile de choisir des finitions en or si votre projet cible les étudiants ! L'objectif est de trouver le bon compromis entre une rénovation de qualité et des coûts modérés, afin de préserver la rentabilité de l'investissement.

Pour maximiser votre prix de vente, l'objectif est de susciter l'intérêt de plusieurs acheteurs et les mettre en concurrence. Il est donc primordial de comprendre les attentes de l'acheteur que vous ciblez et de répondre à ses demandes en matière de design et d'agencement.

Prenez le temps d'observer les projets rénovés par des promoteurs ou des investisseurs professionnels dans votre zone. Consultez les agents immobiliers locaux pour savoir ce qui se vend bien et ce qui est moins demandé. Vous pouvez également envisager de tester l'attrait de votre bien en publiant des annonces fictives sur différentes plateformes.

7 techniques pour augmenter la valeur du bien :

Décoration / Rafraichissement / Remise au goût du jour
Résoudre des problèmes liés à la propriété
Obtenir des autorisations de construction par exemple
Réaménagement de l’espace intérieur
Réparation de la structure
Ajouter de la surface (aménagement comble, extension...)
Augmenter les revenus locatifs

Toutes ces actions sont détaillées dans l'article augmenter la valeur d’un bien immobilier : les 8 méthodes

Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?

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Étape 3 - Optimiser les coûts (impôts, travaux, frais de vente, etc…).

Bien choisir ses artisans

Suivant l'ampleur des travaux à effectuer, cela va nécessiter du temps et des connaissances en bricolage. Il est donc fort probable que vous déléguiez au moins une partie des travaux à des professionnels. Il est crucial de bien les sélectionner pour éviter les retards de chantier, les problèmes de finitions, et les surprises sur la facture finale !

Pour bien choisir vos artisans, misez sur les recommandations de votre réseau. Sollicitez votre cercle familial, vos amis, et utilisez le pouvoir du bouche-à-oreille. Des astuces sont également fournies pour vous aider dans l'article de la méthode en 3 étapes pour trouver le bon artisan.

Bien négocier son prêt

En plus des travaux, il est important d'obtenir les meilleures conditions de financement. Il ne faut toutefois pas sous-estimer les conditions de l'offre qui vous est proposée, notamment la durée du prêt immobilier ou les garanties requises. Le coût de l'assurance emprunteur est un autre élément à ne pas négliger. Un courtier peut vous être d'une grande aide pour trouver le financement le plus favorable pour ces deux produits.

Anticiper ses demandes d'autorisations

Si votre projet requière une autorisation, comme un permis de construire, gardez à l'esprit que ces démarches administratives prennent du temps. Pour optimiser la rentabilité de votre projet, pensez à débuter toutes ces formalités dès l'officialisation du compromis de vente.

Bien définir son budget (et garder une réserve !)

Vous l'aurez compris, lorsque vous entreprenez un projet d'achat revente immobilier, plusieurs défis peuvent surgir, tels que le coût des travaux, les retards sur le chantier ou des problèmes inattendus nécessitant une augmentation de votre budget. Faites preuve de prudence lors de l'établissement du budget de votre opération d'achat revente immobilier. Il est judicieux de prévoir une réserve financière pour faire face à d'éventuels imprévus, car obtenir une augmentation de votre prêt auprès de votre banque pourrait ne pas être une option disponible.

Étape 4 - Revendre au prix le plus élevé possible.

Réussir son projet, c'est donc : bien acheter, maîtriser ses coûts lors de la rénovation, mais aussi bien vendre ! Voici 5 points à garder en tête lors de la vente de votre bien.

En général, les acheteurs prennent leur décision dans les 30 premières secondes de la visite. Soignez la première impression ! Tous les détails comptent, de la poignée de porte qui fonctionne, à votre attitude ou celle de l'agent immobilier que vous aurez choisi.
N'hésitez pas à utiliser des techniques marketing classiques comme faire comprendre à votre acheteur potentiel qu'il n'est pas le seul sur le coup, ou encore demander à l'agent immobilier de lui faire visiter un bien moins sympa juste avant le vôtre.
Utilisez la pression psychologique en organisant des visites avec un intervalle serré afin de faire en sorte que les acheteurs se croisent. De cette manière, vous mettez toutes les chances de votre côté de recevoir une offre plus rapidement.
Publiez des photos vendeuses afin de donner envie aux acheteurs. Mettez le bien sous son meilleur jour, et montrez les aspects positifs de la propriété : belle cuisine, salle de bains, angles mettant en valeur les volumes, photos prises par temps clair, etc. L'idéal est de décorer votre bien d'une manière à ce que les acheteurs se projettent dedans.
Enfin vous devrez faire le choix entre une vente en direct ou de passer par un agent immobilier. Certes, la vente en direct vous permet une meilleure plus-value car il n'y a pas de commission, mais un agent immobilier sert de tiers de confiance et rassure toujours les acheteurs.

5 erreurs à éviter dans l'achat revente immobilier

L'activité d'achat revente immobilier ne nécessite pas de diplôme professionnel spécifique. Cependant, cela ne signifie pas qu'il faut se lancer de manière impulsive dans ce domaine, compte tenu des enjeux significatifs et des fonds à investir. Voici cinq erreurs à éviter pour démarrer judicieusement :

Ne pas connaître votre marché immobilier : Analysez les tendances du marché et identifiez les zones où les propriétés se vendent bien. Repérez également les types de biens qui se vendent facilement dans ce secteur.
Ne pas prévoir un capital suffisant : Pour accorder un prêt bancaire, la banque demande un apport de 10% du capital. Si vous sous-estimez mal ou oubliez certains coûts des travaux, il sera compliqué de réviser par la suite le montant du prêt. Il est donc important de prévoir assez de capital pour faire fasse aux imprévus.
Ne pas avoir de connaissances des travaux à effectuer : Vous devez être capable de superviser les travaux de rénovation nécessaires pour le bien immobilier. Que cela soit pour la préparation de votre projet, l'élaboration d'un cahier des charges, le choix des artisans, l'analyse des devis, l'optimisation des coûts, il est crucial d'avoir des connaissances pour contrôler les coûts et faire une bonne estimation.
Ne pas avoir une vision d'ensemble du projet : La rénovation d'une propriété nécessite une gestion de projet efficace. Que cela soit pour la priorisation des travaux à effectuer, la gestion et le suivi des travaux, le respect des réglementations urbaines vous devez avoir une vue sur tout cela.
Ne pas connaître les réglementations actuelles : Pour éviter les problèmes lors de la revente de votre bien, il vous faut connaître les réglementations actuelles. Comme celle en lien avec le DPE et la consommation d'énergie, les critères d'un logement décent ou bien les règles de fiscalité d'achat revente par exemple.

Chez Rénover Pour Gagner, on n'insistera jamais assez sur l'importance de se former pour minimiser les erreurs coûteuses et maximiser les chances de succès du projet. Pour rappel, c'est exactement les sujets qui sont abordés dans notre formation. En la suivant, vous aurez toutes les connaissances nécessaires pour éviter de perdre toutes vos économies lors de votre premier achat.

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Exemple d'un achat revente réussi

Voici le projet d'achat revente d'une grange abandonnée depuis des dizaines d’années que j'ai fait rénover. Cela a permis la création d'un actif net de 130 000€ en 7 mois de travaux. Achat et travaux financés entièrement par la banque.

Loyer avant : 500€
Loyer après : 2 500€
Total projet incluant le coût d'acquisition et les travaux : 230 000€
Valeur après : 360 000€
Durée des travaux : 7 mois

D'autres exemples sont présents dans la formation Rénover Pour Gagner Gros, avec le détail des différentes étapes et des coûts afin de vous guider dans la réussite de votre projet.

Achat revente immobilier : quel statut adopter ?

Il n'est pas obligatoire de choisir un statut juridique spécifique pour mener des opérations d'achat revente immobilier. La loi ne l'exige pas, toutefois, en menant cette activité en tant qu'individu, vous vous exposez à des risques importants. Si l'opération ne se passe pas comme prévu, vous êtes personnellement responsable des dettes contractées, sans limitation.

De plus si vous effectuez plusieurs opérations d'achat revente de biens immobilier, vous risquez d'être considéré comme exerçant une profession commerçante. C'est pourquoi il est généralement recommandé de mener l'activité d'achat revente immobilier en tant que marchand de biens une fois que vous en avez réalisé plusieurs en particulier. Mais commencez toujours en tant que particulier car ce sera plus facile (meilleure condition de prêt, durée plus longue, moins d'apport, moins d'impôts ... Voir pas du tout dans certains cas).

Le statut de marchand de biens pour l’achat revente immobilier

Marchand de biens n’est pas un statut en soi. Il s’agit d’une profession commerçante non réglementée, qui nécessite un cadre juridique pour être exercée. En théorie, plusieurs options sont possibles : la société civile immobilière (SCI), la microentreprise ou la société commerciale. On vous dit tout !

Société civile immobilière (SCI) et micro entreprise

Il est impossible en SCI d'exercer une activité commerciale, or l’activité de marchand de biens est considérée comme une activité commerciale. La SCI ne conviendrait que si vous envisagiez d'acquérir des bâtiments pour les louer non meublés (la location meublée est considérée comme une activité commerciale).

Concernant la micro entreprise, bien qu'envisageable, ce statut n'est pas compatible avec cette profession. En effet, le seuil de chiffre d'affaires pour les activités de marchand de biens est limité à 176.200 €. Avec les prix de l'immobilier, ce chiffre d'affaires sera très vite atteint et donc ce statut n'est pas la bonne option.

La société commerciale : le statut privilégié par les marchands de biens

Après avoir écarté les options de la microentreprise et de la SCI, les sociétés commerciales s'imposent comme les choix les plus appropriés en tant que marchand de biens pour votre opération d'achat revente.

Lorsque vous créez une société, une entité distincte qui sauvegarde votre patrimoine personnel est également créée ce qui vous protège. Si votre projet implique plusieurs investisseurs, la Société par Actions Simplifiée (SAS) et la Société à Responsabilité Limitée (SARL) sont deux options à considérer. Noter que si vous êtes le seul investisseur, cela sera la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) et l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). On vous explique les différences.

La société par Actions Simplifiée (SAS) ou unipersonnelle (SASU)

La majorité des marchands de biens optent pour la SAS ou SASU, qui propose un cadre juridique plus flexible et donc généralement mieux adapté.

Ce statut offre une grande liberté aux associés pour définir le fonctionnement et l'organisation de la société. En tant que marchand de biens dans une SAS, vous profiterez d'un régime social avantageux.

En effet, les dirigeants de la SAS sont affiliés au régime général de la sécurité sociale en tant que salariés assimilés, ce qui vous accorde une protection similaire à celle d'un salarié, à l'exception des cotisations pour le chômage.

Enfin, la SAS facilite l'intégration de nouveaux associés. Pour créer une SAS, des documents spécifiques doivent être déposés au greffe du Tribunal de commerce.

La société à Responsabilité Limitée (SARL) ou l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)

Concernant le fait d'établir une SARL ou EURL pour l'activité de marchand de biens, contrairement à la SAS, le statut juridique de la SARL est plus strict. La loi impose certaines dispositions indérogeables pour les associés. En échange de ce formalisme plus rigoureux, les associés de la SARL bénéficient d'une protection accrue. En outre, en créant une SARL pour votre activité d'achat revente immobilier, l'arrivée de nouveaux associés doit être approuvée par les associés actuels.

Quelle est la fiscalité de l'achat revente immobilier ?

Le statut que vous choisissez pour pratiquer l'achat revente immobilier a des conséquences sur la TVA et l'imposition de la plus-value générée. Il est donc important de choisir le statut vous permettant de maximiser votre fiscalité.

La TVA liée aux opérations d'achat revente immobilier

La TVA pour un marchand de bien

Si votre activité consiste à construire pour revendre, c'est-à-dire à proposer des biens neufs, une TVA à 20 % s'applique.

Cependant, si le bien que vous achetez est âgé de plus de 5 ans, vous n'êtes pas soumis à la TVA. Par conséquent, la TVA sur les travaux n'est pas récupérable, il faut donc être prudent lors de la budgétisation des travaux et comptabiliser leur montant TTC.

Une exception existe : si vous entreprenez d'importants travaux de rénovation pour une remise à neuf d'un bien de plus de 5 ans, la revente, cette fois-ci est soumise à la TVA. Cette TVA est calculée sur le prix total, pas sur la plus-value réalisée. Vous pourrez alors récupérer la TVA sur les travaux.

La TVA dans le cadre de l'achat revente en tant que particulier

Quelle que soit la nature du bien acheté et revendu, vous n'êtes pas tenu de payer la TVA en tant que particulier.

L'imposition de la plus-value lors de la revente du bien immobilier

En théorie, si tout se déroule comme prévu, vous devriez réaliser un bénéfice sur la revente. La différence entre le prix d'achat et le prix de vente constitue une plus-value, qui est taxée différemment selon que vous agissiez en tant que particulier ou professionnel.

La plus-value d’achat revente pour un particulier

Pour un particulier, seule la plus-value issue de la revente de la résidence principale est exonérée d'impôts.

Dans les autres cas, pour bénéficier d'une exonération partielle, il faut conserver le bien au moins 6 ans, ce qui n'est généralement pas l'objectif dans le cadre de l'achat revente.

Lors du calcul de la plus-value, vous pouvez ajouter au prix d'acquisition :

Les frais d'acquisition (honoraires du notaire, droits d'enregistrement...) pour leur montant réel ou selon un forfait de 7.5 % du prix d'acquisition
Le coût des travaux (ou un forfait de 15 % du prix d'acquisition si vous avez conservé le bien pendant plus de 5 ans)
Les frais de voirie, réseaux et distributions, (généralement dans le cadre de construction ou de division de bien)

La plus-value est ensuite imposée à l'impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 % après application d'un abattement suivant la durée de détention. Il sera également nécessaire de payer des prélèvements sociaux de 17,2 % (après abattement suivant la durée de détention), soit un impôt total de 36,2 %. Vous pouvez trouver le détail des abattements et du calcul sur le lien article calcul plus-value.

Si la plus-value est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % sera appliquée en fonction du montant.

La plus-value quand vous êtes en société

Il y a deux scénarios :

Si vous pratiquez votre activité d'achat revente d'immobilier dans une société à l'impôt sur le revenu ou en microentreprise : la plus-value est imposable dans la catégorie des BIC. Cela signifie donc taxé selon votre tranche marginale d'imposition. À cela s'ajoutent également les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Si au contraire vous exercez votre activité dans une société cette fois-ci soumise à l'impôt sur les sociétés : le bénéfice sera taxé au taux d'IS applicable (normal ou réduit).

Comme vous l'aurez compris en lisant cet article, l'achat revente de bien peut vous permettre de gagner rapidement des gros montants. Néanmoins, durant toutes les étapes du processus de l'achat à la vente du bien, un savoir-faire est nécessaire. Si vous souhaitez améliorer vos connaissances afin de vous assurer la réussite de votre projet, vous pouvez vous inscrire à la formation présente sur ce site.

Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?

Spécial investisseur immobilier

Calcul DPE chauffage électrique - investisseurs, ne vous faites pas avoir par ce piège !

Si vous êtes investisseur immobilier, vous avez peut-être déjà rencontré le défi de louer un logement avec chauffage électrique. En effet, l'État interdit depuis ce 1er janvier 2023 la mise en location des logements qui consomme d’après le DPE plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale. Cela peut déjà poser problème si vous possédez un bien avec chauffage électrique et une mauvaise classe DPE.

Heureusement, il existe une astuce pour éviter l'interdiction locative des logements avec chauffage électrique. Dans cet article, je vous explique comment éviter ce piège en différenciant l'énergie primaire et finale dans le DPE. Et je vais même me mouiller en émettant une hypothèse pour les prochaines années concernant cette réforme 🔮

Premièrement, que dit la loi ?

Les logements présentant un résultat de plus de 450 kWh/m²/an à partir du 1er janvier 2023 seront interdits à la re-location en cas de nouveau bail.

Ensuite, l’interdiction de louer des passoires thermiques sera progressive :

Les logements G seront interdits à la location en 2025 ;
Les logements F à partir du 1er janvier 2028 ;
Les logements E à partir du 1er janvier 2034.

Donc on remarque que jusqu'en 2025, la réforme parle d'un seuil en énergie finale, puis à partir de 2025, la même norme parle d'un seuil via une lettre…

Quelle est la différence entre énergie primaire et énergie finale ?

Pour simplifier, la différence entre l'énergie primaire et finale est la quantité d'énergie produite nécessaire (= énergie primaire) pour obtenir l'équivalent de 1 kWh d'énergie consommable (= énergie finale).

Par exemple, avec l'électricité, il faut en moyenne produire 2,3 kWh pour que le consommateur final puisse en utiliser 1.

Pourquoi ?

Principalement en raison des pertes d'énergie liées au transport via les câbles entre les producteurs d'électricité (centrale nucléaire, éolien...) et le consommateur final.

Voici un schéma pour mieux expliquer ce ratio de 2,3 dans le calcul du DPE avec chauffage électrique :

En revanche, pour le gaz, le fioul, le bois, etc... le ratio entre l'énergie primaire et finale est de 1 !

Car lorsqu'on transporte 1000 litres de fioul avec un camion-citerne, c'est bien 1000 litres qui vont arriver au consommateur final.

Ok, mais les interdictions portent-elles sur l’énergie primaire ou l’énergie finale ?

Donc là, on comprend facilement que les biens ayant un calcul DPE avec chauffage électrique ont forcément une consommation d'énergie primaire 2,3 supérieurs au MÊME bien immobilier, qui aurait la même isolation et les mêmes caractéristiques … Mais chauffé au gaz.

Alors, est-ce que l’interdiction porte sur l’énergie primaire ou l’énergie finale ?

Tadaaaaaam :

Source : Nouveaux seuils des étiquettes du DPE (source Ministère de la Transition Ecologique).

Et bien, les seuils des étiquettes (de A à G) portent sur l'énergie primaire.

Cependant, pour la première échéance d'interdiction au 1er janvier 2023, voici ce que l'on peut lire sur le site du gouvernement :

Exemple concret avec un calcul DPE chauffage électrique G : interdiction locative en 2023 ou pas ?

Prenons l'exemple du DPE avec chauffage électrique G ci-dessous, qui consomme 608 kWh/m2/an en énergie primaire :

MAIS l'échéance de 2023, comme nous l'avons vu plus tôt, indique que « Le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement est fixé à 450 kWh/m2 depuis le 1er janvier 2023 ».

Si nous regardons attentivement le petit texte en bas de page du DPE ci-dessus, nous voyons que l'énergie finale est de 264 kWh/m2/an :

DONC, ce logement ne sera pas interdit à la location en 2023.

Mais est-ce qu’il sera interdit à la location en 2025 ?

D'après la loi actuelle sur l'interdiction des passoires thermiques, les logements classés G ne seront plus louables à partir du 1er janvier 2025.

Comme nous l'avons vu plus haut, la classe énergétique est déterminée en fonction de l'énergie primaire.

Par conséquent, avec les règles actuelles, ce logement sera interdit à la location à partir du 1er janvier 2025.

D’ailleurs, quelle lettre prendre pour déterminer la classe d’un logement ?

C'est la "pire" des deux lettres qui est prise en compte pour déterminer la classe d'un logement.

Dans l'exemple ci-dessus, le logement est donc classé G, même si la classe GES (c'est-à-dire les émissions de CO2) est de classe C.

D'ailleurs, pourquoi le calcul DPE avec chauffage électrique donne-t-il une classe GES en C ?

C'est parce qu'en France, l'énergie électrique est considérée comme peu carbonée grâce aux centrales nucléaires et aux énergies renouvelables.

Ma théorie sur les 2-3 prochaines années !

Si nous prenons en compte les intérêts des politiques françaises, nous constatons quelques incohérences :

L'objectif de la loi Climat à laquelle la France s'est engagée est de réduire les émissions de CO2. D'où l'apparition de la deuxième classe GES sur le DPE en 2021.

Depuis la guerre en Ukraine, la France a définitivement compris que dépendre du gaz ou du pétrole de pays étrangers est une mauvaise chose.

Pour preuve, les subventions MyPrimRenov' pour les chaudières à gaz ont été supprimées ce 1er janvier 2023. La vente de voitures thermiques sera interdite en 2035, la vente de voitures électriques est actuellement promue, etc...

Pour la faire courte, nous sommes en train de transiter à une société "tout électrique" pour être énergétiquement indépendants.

Mais a contrario, le calcul DPE avec chauffage électrique est désavantagé par rapport aux autres énergies en raison de ce ratio de 2,3 entre l'énergie primaire et finale.

C'est d’ailleurs pourquoi les diagnostiqueurs recommandent partout d'installer des pompes à chaleur.

Car une pompe à chaleur avec un COP de 3 (coefficient de performance) transformera 1 kWh d'électricité en 3 kWh de chauffage. Nous annulons donc finalement cet inconvénient de l'électricité avec cette astuce...

Cependant, une pompe à chaleur présente à mon sens beaucoup inconvénients. Notamment en termes d'esthétique dans les zones ABF (on ne vous laissera jamais installer une unité de pompe à chaleur en façade d'un bâtiment en zone ABF).

Il y a aussi des problèmes d'entretien (cela ajoute de la gestion locative, contrairement à un simple radiateur).

Et puis, il y a le bruit, le coût... Bref, la pompe à chaleur n'est pas une solution viable à mon avis (sauf dans certains cas, comme un logement dans le sud de la France où l'on pourrait installer une pompe à chaleur air/air réversible pour avoir à la fois du chauffage et de la climatisation).

Pour en revenir à ma théorie sur les interdictions locatives en 2025, 2028 et 2034, je pense qu'elles seront modifiées et qu'on parlera de seuil sur l'énergie finale au lieu de l'énergie primaire comme c'est le cas actuellement.

Donc, en suivant ma théorie, le logement avec le DPE ci-dessous en classe G sera louable jusqu'en 2034 (au lieu de 2025, soit 9 ans supplémentaires...).

En plus, cela évitera de trop réduire l'offre locative d'un coup, car avec les règles actuelles, c'est ce qui risque de se produire. Les échéances étant trop ambitieuses car il est impossible de rénover autant de logements en si peu de temps (mais ça, c'est un autre débat).

Évidemment, je m'avance et je prends un risque en annonçant ça et ce n'est certainement pas une invitation à investir dans des logements en classe G sans faire de travaux. Au contraire, à mon sens il faut faire des travaux, et ce pour un tas de raison que j'explique ici.

Mais force est de constater qu'il serait plus équitable de parler de seuil en énergie finale afin de privilégier l'électricité. Et sans forcément passer par une pompe à chaleur et tous ses inconvénients.

Pour conclure, quel chauffage électrique pour un bon DPE ?

Personnellement, je préfère les radiateurs à inertie car je ne loue que de petites et moyennes surfaces bien isolées thermiquement, et que ça demande aucun entretien.

Et si j'avais un logement dans le sud de la France, j'opterais pour une pompe à chaleur AIR/AIR réversible afin d'avoir de la climatisation au sein d'un même système.

Et pour obtenir d'autres astuces de ce genre sur la rénovation des passoires thermiques au meilleur coût, je vous conseille de participer à ma formation offerte 100% en ligne ce jeudi.

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Les 3 criteres essentiels d'un achat immobilier

"Les 3 critères essentiels et les plus importants d'un achat immobilier sont l'emplacement, l'emplacement et encore... l'emplacement". Vous avez certainement déjà entendu cette phrase plusieurs fois. Et bien personnellement, je ne suis pas du tout d'accord avec ça et je vais vous expliquer les raisons.

L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement !

Et souvent quand je dis que je ne suis pas d'accord, ça offusque des (futurs) investisseurs. Pourtant, j'ai gagné de l'argent dans des villes de 3000 ou 5500 habitants, et vous trouverez mon histoire ici.

Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?

Spécial investisseur immobilier

Parce que si on pense uniquement en termes d'emplacement, on se focalise à tel point sur ce critère qu'on occulte une bonne partie du sujet. Par exemple, êtes-vous prêt à acheter un bien excessivement cher à partir du moment où l'emplacement est de qualité ? Pire, êtes-vous prêts à acheter un taudis excessivement cher parce qu'il se trouve dans un emplacement premium ?

Présenté sous cet angle, on comprend bien qu’il est fondamental de raisonner plus largement. On n’est pas obligé d’investir dans un quartier « premium » pour trouver des locataires. Car justement vous ne louerez jamais assez cher pour pouvoir rentabiliser votre prix d’acquisition élevé.

Je pense qu'on peut réussir à louer à peu près partout, du moment que votre bien correspond à la demande du marché. Mais ça, nous en parlerons plus bas dans cet article.

À mon sens, l’important est de trouver le « meilleur » ratio entre :

Le prix d'achat,
La qualité du bien,
La demande locative.

Et nous allons décortiquer ces 3 critères !

Le prix d'achat

Il faut dans un premier temps connaître le prix moyen de votre secteur.
Pour le connaître, j'utilise ces 2 sites :

https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/ (site de courtiers immobiliers)
https://www.immobilier.notaires.fr (site des notaires)

Pourquoi ces 2 sites en particulier ?

Parce que contrairement à d'autres, ils différencient le prix moyen au m² des maisons et des appartements. Les autres sites font un mélange des deux, ce qui fausse le prix moyen. Par exemple, si vous cherchez un immeuble de rapport il faudra vous fier au prix moyen des appartements.

Car comme vous vous en doutez, le prix moyen au m² d'une maison est supérieur au prix moyen au m² d'un appartement.

Par exemple à Nancy via le site meilleursagents on obtient 1838 € par m² pour les appartements et 2273 € par m² pour les maisons :

Et en plus, on obtient des informations très intéressantes sur la disparité des prix des appartements et des maisons. On remarque ci-dessus dans notre exemple que les maisons ont une disparité des prix plus importante. Donc intéressant en cas d'achat - rénovation - revente. Vous pouvez notamment lire dans mon livre l'importance d'une disparité des prix dans le cadre d'un projet de rénovation.

Alors qu'avec un site comme La Cote Immo nous avons juste une information sur un prix moyen TOTAL. Exemple ci-dessous :

Et en prime, les données sur la disparité des prix me semblent loin de la réalité.

Si vous souhaitez vraiment investir dans une grande ville, vous pouvez taper le nom de la ville dans la barre de recherche et vous obtiendrez ceci :

Vous comprenez la subtilité ?

En gros, dans l'Ebook - pour ceux qui le liront ou qui l'ont déjà lu - j'ai indiqué durant un chapitre entier que l'analyse des DATA est importante pour avoir une longueur d'avance sur vos pairs, et comment les obtenir ! Alors partez sur une base saine avec les bonnes données, afin de connaître par cœur les prix qui se pratiquent dans votre secteur, et de négocier en fonction. Vous pouvez récupérer mon livre en cliquant ici.

La qualité du bien immobilier

Ce critère est essentiel (le plus important des 3 critères, à mon sens) car c’est ce critère qui vous permettra d’accroître vos chances de louer à un prix élevé, d’avoir une demande locative plus importante et également de vendre dans de bonnes conditions. N’oubliez jamais que les gens prennent leur décision les 30 premières secondes d’une visite.

La qualité d’un bien immobilier s’estime en fonction de plusieurs points dont les principaux :

L'état général du bien et la qualité des matériaux (attention aux bâtiments après année 60),
L’orientation et la luminosité,
L’emplacement des murs porteurs et la distribution des pièces,
L’état général de l’immeuble et des communs,
Le vis-à-vis plus ou moins existant,
La facilité de stationnement,
Etc.

Certains des critères ci-dessus ne peuvent généralement pas être améliorés car ils ne dépendent pas entièrement de votre champ d’action. Comme l'orientation, l'emplacement des murs porteurs ou l'état des parties communes. Alors qu’une cloison mal placée ou l’état du bien peuvent être facilement corrigés.

Sachez par exemple, qu’il sera globalement compliqué d’attirer des locataires de qualité ou des acquéreurs sérieux dans un immeuble en copropriété ayant des communs vétustes et sales même si votre appartement a été rénové avec goût.

Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?

Spécial investisseur immobilier

La demande locative

Que ce soit dans une grande ou une très petite ville, il est important d'éviter les "quartiers mal réputés". Sinon, il sera compliqué d'attirer les meilleurs profils de locataires. Il est donc important de connaître les "bonnes rues", "bons quartiers" ou "futur bon quartier" de la ville.

Parfois, vous verrez un bien sous le prix du marché en annonce sur internet et en demandant l'adresse au vendeur vous constaterez qu'il se situe dans un mauvais quartier. Ce qui justifie son prix d'achat inférieur. Dans ce cas, inutile d'aller visiter (hormis si votre but est de vous faire un contact supplémentaire avec un agent immobilier).

Donc la demande locative est essentielle si vous investissez dans l'immobilier locatif ! Car rien de pire que d'avoir un logement ... Vide ! Pour éviter ça, votre logement doit non seulement ne pas être dans un mauvais quartier (vue précédemment) mais doit surtout correspondre à la demande du marché !

Exemple

Si la demande dans le secteur est pour des petites surfaces (car ville étudiante, population de jeunes cadres…) alors évitez d’acheter un immeuble composé d'appartements F5. A moins qu’il soit possible de réaménager ou diviser cet immeuble. Et inversement dans les petits villages, c'est souvent des familles qui y sont. Dans ce cas, proposez un bien correspondant à la demande comme une petite maison avec 2 ou 3 chambres et jardin.

Conclusion

D’une manière très générale, on constate que les emplacements très prisés génèrent souvent des cash-flows assez faibles. Mais en contrepartie, ils peuvent offrir une plus-value à la revente à moyen/long terme. Sans oublier le taux de vacance locative faible voir inexistante. Mais n'est-ce pas trop cher payé pour faire partie des 3 critères essentiels immobiliers ?

On constate également que les biens de qualité médiocre mais pouvant être améliorés en réalisant des travaux et situés dans une zone moyennement attractive peuvent permettre de générer des rendements et cash-flow intéressant.

Le TOP reste d’investir dans un quartier en devenir qui vous permettra d’acheter à un prix suffisamment bas pour avoir un cash-flow intéressant ET bénéficier à moyen terme d’une hausse des prix de l’immobilier. Très puissant si vous couplez ça à une rénovation qui va amplifier le phénomène d'augmentation rapide de la valeur vénale.

Et enfin, pour vous aider dans vos recherches et vos investissements immobiliers, je vous ai concocté un lot d'outils ultra-importants et indispensables pour tout investisseur, rénovateur et marchands de biens qui se respectent avec notamment des calculateurs de cash-flow, de plus-value, de montant de travaux ainsi que des vidéos replays en séminaire ou en web conférence où je dévoile des pépites à des investisseurs (ainsi que d'autres surprises).

Vous pouvez le lot complet gratuitement ci-dessous :

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Comment trouver dans quelle ville investir

Dans quelle ville faut-il investir dans l’immobilier ? C'est une question qui est régulièrement posée. Investir à Paris, dans une grande ville étudiante, dans une ville de taille moyenne ou en campagne ?

Votre ville est trop chère ?

Dans cet article nous avons vu les 3 critères les plus importants pour l'achat d'un bien immobilier. ~~L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement !~~

Acheter de l'immobilier hors de prix seulement pour son emplacement premium ou sa ville attractive ne sera que très rarement rentable, hormis en faisant de la location courte durée mais elle sera sûrement bientôt interdite ou fortement régulée dans les grandes villes. Et comme je le dis toujours à mes clients en coaching, cette stratégie est plutôt à considérer comme un bonus. C'est-à-dire que votre logement devrait tout de même être rentable en location meublée annuelle classique, sinon ce n'est pas un bon investissement.

Le prix d'achat,
La qualité du bien,
La demande locative.

Mais lorsqu'on débute ou qu'on cherche un nouvel endroit où investir car on habite dans un secteur trop cher (hello les Parisiens), il faut bien commencer quelque part. D'où cette notion de pré-définir un secteur de chasse, quitte à aller à 2 ou 3 heures de route de chez soi. Pourquoi ? Pour éviter de se perdre dans ses recherches car c'est réellement une phase longue et fastidieuse, donc autant se l'alléger avec ce petit travail en amont. Donc on va se faire une première liste de 4 ou 5 petites et moyennes villes.

Comment faire cette pré-sélection ?

Je vais vous donner une astuce simple et concrète en vous livrant ce site que j’apprécie tout particulièrement. C'est meilleursagents.com.

Pourquoi ce site ?

Parce qu'il intègre une cartographie très visuelle donnant les prix au m² par ville avec un code couleur allant du vert au rouge. Pour avoir cette cartographie, dirigez vous dans le menu en haut et cliquez sur "prix immobilier" puis sur "carte des prix". Vous tombez sur une barre de recherche et vous pouvez par exemple commencer par analyser la cartographie des prix au m² de votre région.

Je vais vous donner un exemple avec la "Marne" (51) ci-dessous :

Vous voyez la carte ? Visuellement et en une minute nous pouvons déjà faire une première analyse de cette région : on peut rapidement voir que Reims est la ville la plus chère de la région, et qu'autour il y a quelques secteurs relativement cher (certainement des banlieues pavillonnaires très prisées). On peut également voir les emplacements à éviter (les zones vert foncé, qui sont généralement des zones mortes).

Personnellement je privilégie les zones orange et jaunes. Surtout lorsqu'elles sont proches d'une zone rouge. Pourquoi ? Parce que le prix y est encore accessible et qu'on cherche avant tout un secteur où nous pouvons faire du cash-flow (donc acheter des m² à un prix qui permet d'avoir un bon ratio "prix d'achat / prix de location"). Et en plus, ce sont des secteurs susceptibles de voir leur prix augmenter dans le futur car elles sont proches d'une zone chère (grande ville). L'offre de biens à louer ou à vendre y est généralement bien inférieure à la demande, donc ça peut se répercuter sur ces zones jaunes / oranges qui sont en première ligne.

Évidemment, pour s'assurer que ce secteur jaune / orange est à potentiel, il faudra faire une analyse plus poussée de la ville, éviter les mauvais quartiers et se renseigner sur les projets futurs. Par exemple en allant visiter sur place. Mais on ne va pas parler de ça dans cet article. Le but est vraiment de parler de cette partie "présélection" qui décourage d'emblée beaucoup de nouveaux investisseurs.

Si vous souhaitez vraiment investir dans une grande ville, vous pouvez taper le nom de la ville dans la barre de recherche et vous obtiendrez ceci :

Vous remarquez sur la cartographie ci-dessus qu'on obtient un zonage de prix au m² par quartier. On remarque une zone rouge foncé (au milieu des autres zones rouges) et c'est le quartier le plus cher ce qui veut dire qu'il est très prisé. Et généralement, dans ce genre de secteur vous serez en concurrence avec des particuliers qui souhaitent acheter pour leurs résidences principales.

Est-ce un problème d'être en concurrence avec ces particuliers ?

Clairement oui ! Car vous serez en concurrence avec des particuliers qui ne prendront pas des décisions rationnelles comme vous en tant qu'investisseur. C'est-à-dire qu'ils seront prêts à "surpayer" le bien, même lorsqu'ils ont beaucoup de travaux car ils veulent absolument vivre dans ce quartier pour lequel ils ont eu un coup de cœur.

Lorsqu'on débute dans l'immobilier, je préconise de ne vraiment pas commencer par ces secteurs car ce sont des marchés très tendus où les biens partent très vite (parfois en moins d'une heure). Et vous serez très frustré de voir les biens partir sous vos nez à chaque tentative.

On peut même zoomer encore un peu plus sur la ville :

C'est assez dingue, non ?

Par contre attention, le repérage par quartier fonctionne (pour l'instant) que dans les grandes villes de France, car le volume de transaction y est assez important pour récupérer assez de DATA.

Mais je vous le répéterai jamais assez que nous vivons dans un monde de DATA, et qu'il faut ne profiter ! Car peu de gens prennent le temps de le faire, et si vous le faites vous aurez une longueur d'avance sur vos paris. D'ailleurs, dans mon livre "Comment Investir et Rénover pour gagner GROS" j'ai réalisé un exemple concret d'analyse de DATA d'une ville dans le chapitre 5.

Bonus : les agences immobilières

On peut même repérer facilement les agences immobilières physiques en cliquant sur "agences" en bas de la cartographie. Très pratique également pour pouvoir les contacter, sans en oublier.

Conclusion

Il ne faut pas non plus perdre trop de temps sur cette partie. On fait sa pré-sélection de villes et ensuite on analyse le marché et on le teste avec des annonces fictives pour valider le type de locataire, le type de bien, le type de location ainsi que le montant des loyers. C'est à cette partie qu'on se fait nos propres DATA et qui va nous permettre de faire les bons choix sur la sélection de sa machine à cash.

Si ça mord on peut approfondir, sinon on l'élimine de la pré-sélection et on choisit une autre ville.
Le régime foncier classique et les SCI à l’IR ne permettent pas de déduire les frais de notaire mais uniquement la partie garantie bancaire (PPD, hypothèque, caution bancaire).

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investisseurs locatifs : comment deduire vos frais de notaire, suivez le guide !

Cela peut paraître simple de prime abord mais dans la réalité, c’est beaucoup plus compliqué qu’il n’y paraît. Vous êtes perdu ? J’ai souhaité rédiger un article de fond pour aller au bout de la question en essayant d’être le plus exhaustif possible.

Pour ce faire, je vais distinguer quatre statuts différents pour lesquels j’analyserai les différentes options qui s’offrent à nous en matière de déduction des frais de notaire et des garanties bancaires :

Revenus fonciers classiques,
Location meublée (LMNP et LMP),
SCI à l'impôt sur les sociétés (IS),
SCI à l'impôt sur les sociétés (IR).

Mais dans un premier temps, il convient de bien définir ce que j’évoque, à savoir le contenu de ces fameux « frais de notaire ».

Que contiennent en réalité les frais de notaire ?

Les frais de notaire se décompensent en deux grandes catégories :

Les honoraires et les débours du notaire,
Les divers impôts et taxes.

Je vais prendre l’exemple de l’achat d’un bien ancien parce que c’est ce qui correspond à la plupart des investissements immobiliers locatifs.

Pour simplifier la compréhension, je prends un exemple avec une valeur d’achat de 100 000 euros pour un bien situé à Nancy. Je considérerai une déduction forfaitaire de 5 000 euros concernant le mobilier fourni.

Cas d'un bien ancien

Imaginons que vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien ancien à Nancy au prix de 100 000 euros et contenant du mobilier pour une valeur de 5 000 euros.

Vous recouvrez à un emprunt bancaire de 120 000 euros, car vous souhaitez englober les frais de notaires et bancaire dans l’emprunt ainsi qu’un budget travaux de 10 000 euros. C’est ce qu’on appelle dans le jargon des forums et groupes Face Book immobilier « un prêt à 110% ».

Quel que soit le mode de financement, les émoluments du notaire resteront les mêmes. Mais vous aurez à ajouter à ces honoraires, si vous avez fait l’acquisition d’un bien avec un emprunt garanti par une hypothèque, les frais encadrés en orange ci-dessous (source : paris.notaire.fr).

Les frais de garanties bancaires sont-ils déductibles ?

Pour accorder un crédit immobilier, la banque peut exiger l’une des trois garanties suivantes qui lui permettront d’être remboursée en cas de non-paiement des échéances par l’emprunteur :

L’hypothèque (correspondant aux frais encadrés en orange ci-dessous) : son inscription est faite par le notaire et elle doit être publiée aux services de la publicité foncière,
Le privilège du prêteur de deniers : cette garantie permet d’assurer à la banque qu’elle sera indemnisée en priorité en cas de saisie du bien,
La caution: un organisme financier s’engage à rembourser le crédit immobilier à la place de l’emprunteur si celui-ci fait défaut (ex : Crédit Logement).

Les frais de garanties bancaires sont déductibles dans tous les cas et quel que soit votre régime fiscal SAUF si vous avez opté pour un régime forfaitaire (microfoncier ou micro-Bic). Cela sera vu plus précisément dans les exemples concrets développés ci-dessous.

Déduction des frais de notaire dans le cadre des revenus fonciers classiques au régime réel

Lorsque les loyers annuels encaissés des locations non meublées détenues en nom propre excèdent 15 000 €, le propriétaire est alors au régime « réel ». Les dépenses déductibles telles que définies par la loi peuvent être déduites des revenus locatifs à hauteur de leurs montants réels.

Dans ce cas, les frais d’acquisition du bien comme les honoraires du notaire n’entrent pas dans les charges déductibles prévues par la loi et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une déduction du revenu foncier. Seule la garantie bancaire (parmi les 3 au choix) est déductible des revenus fonciers.

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, seuls les émoluments correspondants à l’hypothèque sont déductibles, c’est-à-dire :

La taxe de publicité foncière (214 €)
Les frais, taxes et salaire du conservateur liés à l’inscription hypothécaire (129 €)
Les émoluments TTC du notaire proportionnel au prêt immobilier (461 €)

Info : Le coût du PPD est composé des mêmes éléments à l'exception de la taxe de publicité foncière, dont il est exonéré.

Tout ça pour dire que dans notre exemple, sur les 8 796 € de frais de notaire et les 804 € de garantie bancaire, seules les 804 € sont déductibles des revenus locatifs dans le cas d’une location nue détenue en nom propre. Si vous passez par une PPD ou une caution bancaire, seulement ces frais seront déductibles.

Info : Les dépenses déductibles peuvent créer un déficit foncier imputable lui-même à hauteur de 10 700€ de votre revenu global. Et si le déficit créé dépasse ce seuil, le solde et le déficit lié aux intérêts d'emprunt sont reportables et déductibles des revenus fonciers pendant dix ans.

Déduction des frais de notaire dans le cadre des revenus fonciers classiques au régime "microfoncier"

Pour les bailleurs percevant moins de 15 000€ de revenus locatifs, le régime du « microfoncier » s’applique par défaut et dans ce cas un abattement forfaitaire de 30% s’applique sur les revenus fonciers. Donc il n’est pas possible de déduire autre chose.

Il est également possible d’opter pour le régime réel (si vous avez réalisé de gros travaux dans le bien ou la copropriété par exemple) mais il faut savoir que cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Déduction des frais de notaire dans le cadre d'une location meublée

Les locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devez en effet déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus comme des revenus fonciers.

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez de deux options :

Le micro-Bic,
Le régime réel.

Dans le cas du régime micro-Bic, c’est la même chose que le microfoncier. C’est-à-dire l’utilisation d’un forfait déductible chaque année (50% dans le cas du micro-Bic) et c’est tout. Vous ne déduisez rien d’autre. Ce qui veut dire que vous payez de l’impôt sur 50% de vos recettes. Mais généralement, le régime réel d’imposition est plus avantageux.

LMNP, le régime réel d'imposition

Dès que vos recettes annuelles atteignent 70.000 € par an, vous êtes obligatoirement soumis à un régime réel d’imposition. Mais même si vous faites moins de chiffres, vous pouvez tout de même choisir de déclarer votre activité au régime réel. Cela signifie que vous déduirez vos charges des montants réels de vos recettes. Vous pourrez également amortir votre bien chaque année, c’est-à-dire enlever de vos revenus un montant fictif calculé correspondant à la dévalorisation de votre bien dans le temps.

Les charges déductibles sont les suivantes :

Les frais d’établissement (constitution de société, frais de notaire, etc.),
Les impôts fonciers,
Les frais de gestion et d’assurances,
Les frais d’entretien et de réparation,
Les intérêts d’emprunt,
L’amortissement du mobilier sur une durée allant de 5 à 10 ans,
L’amortissement du bien sur sa durée de vie estimée.

Ce régime implique de tenir une comptabilité et d’établir un plan d’amortissement. Si vous ne passez pas par un comptable et souhaitez faire la comptabilité vous-même, je vous conseille ce site que j’utilise moi-même jedeclaremonmeuble.com

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, l’ensemble des frais de notaire seront déductibles, soit 8 796 €. Et l’ensemble des frais de garantie bancaire, soit 804 € dans notre cas avec l’hypothèque seront déductibles.

Info : Les frais de notaire déductibles peuvent être soit portés à l’actif et amortis sur plusieurs années ou passés en charges déductibles la première année d’exercice.

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour être loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les deux conditions suivantes qui sont cumulatives :

Les recettes annuelles (loyers et charges) doivent être supérieures à 23.000 €.
Les recettes annuelles retirées doivent représenter au moins la moitié des ressources totales du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Comme dans le LMNP soumis au régime réel, les frais de notaire seront intégralement déductibles ainsi que les frais de garanties bancaires.

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, l’ensemble des frais de notaire seront déductibles, soit 8 796 €. Et l’ensemble des frais de garantie bancaire, soit 804 € dans notre cas avec l’hypothèque seront déductibles.

Déduction des frais de notaire dans le cadre d'une SCI

La société civile immobilière (SCI) est soumise par principe à l’impôt sur le revenu (IR) du fait de son objet civil.

Sur option lors de sa création ou même au cours de sa vie sociale, les associés peuvent opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Contrairement à des idées reçues, une SCI peut louer des logements meublés mais seulement en étant à l’IS.

Le cas de la SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Ce cas est assez simple à traiter puisque c’est exactement le même cas que celui des revenus fonciers classiques. Pour les propriétaires percevant moins de 15 000 € de revenus locatifs, le régime du « microfoncier » s’applique par défaut avec un abattement forfaitaire de 30%. (le régime réel pouvant être choisi sur option, celle-ci étant irrévocable pendant 3 ans).

Si vous percevez plus de 15 000 € de revenus locatifs, alors le régime réel s’applique d’office, avec la possibilité de créer un déficit foncier déductible (hors intérêts d’emprunt) à hauteur de 10 700€ de votre revenu total, au prorata de votre participation au capital de la SCI. Si le déficit est plus important, le solde et le déficit lié aux intérêts d’emprunt sont reportables et déductibles des revenus fonciers pendant dix ans. La SCI à l’IR n’est cependant pas soumise à des obligations comptables sauf cas exceptionnel.

Dans ce cas, les frais d’acquisition du bien comme les honoraires du notaire n’entrent pas dans les charges déductibles prévues par la loi et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une déduction du revenu foncier. Seules les garanties bancaires sont déductibles.

Le cas de la SCI à l'IS (Impôt sur la Société)

Lorsque la SCI est soumise à l’IS, elle peut déduire de ses revenus les charges suivantes :

Frais d’acquisition du bien dont les frais de constitution de la SCI et les frais de notaire,
Frais de gestion du bien (honoraires de gestion et de location, travaux, copropriété, etc.),
Amortissements du bien (de la construction hors terrain),
Rémunération du gérant associé.

Une SCI soumise à l’IS est redevable de l’impôt sur les sociétés calculé avec un barème fiscal appliqué sur les bénéfices enregistrés lors de l’année comptable (taux de 15% jusqu’à 38 120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ puis 33.33% au-delà. La société civile n’est pas redevable des prélèvements sociaux).

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, l’ensemble des frais de notaire seront déductibles, soit 8 796 €. Et l’ensemble des frais de garantie bancaire, soit 804 € dans notre cas avec l’hypothèque seront déductibles.

Conclusion

Il apparaît qu’il y a en réalité seulement deux modes d’imposition qui permettent de déduire les frais de notaire des revenus locatifs :

La location meublée (LMNP et LMP) soumise au régime réel.
La location via une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI ou autre).

Bien évidemment, tous les régimes forfaitaires, que ce soit le microfoncier ou même le micro-BIC, ne permettent pas par principe de déduire les frais de notaire.

Le régime foncier classique et les SCI à l’IR ne permettent pas de déduire les frais de notaire mais uniquement la partie garantie bancaire (PPD, hypothèque, caution bancaire).

Si vous souhaitez en savoir plus pour atteindre plus rapidement l'indépendance financière, alors je vous invite à récupérer Le Pack Secret du Rénovateur Rentable où j'ai rassemblé un lot d'outils et de vidéos indispensables pour tout bon investisseur, rénovateur et marchand. Vous trouverez le lien ci-dessous :

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2 réponses à “investisseurs locatifs : comment deduire vos frais de notaire, suivez le guide !”

FOURGEOT KARINE

17 mai 2023

Bonjour,

Est ce que les frais de banque pour la garantie hypothécaires notés dans l'offre de prêt sont à déduire en plus des frais liés à l'hypothèques que l'on a réglé au notaire SVP

Merci d'avance

Répondre
1. Fabien Liegeois
  
  18 mai 2023
  
  Tout ce qui est frais bancaire est déductible, oui.
  Au même titre que les intérêts bancaires payés chaque mois.
  
  Répondre

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9 astuces pour négocier le prix d'un immeuble

Si vous souhaitez être un investisseur immobilier prospère, vous aurez besoin de beaucoup de compétences ; savoir trouver des affaires, les analyser, gérer les artisans, la gestion locative, etc.

Mais il y a une compétence particulière qui, si elle est maîtrisée, vous permettra de gagner beaucoup d’argent. Cette compétence unique peut transformer une affaire initialement moyenne en une excellente affaire. Elle est probablement l'une des compétences les plus rentables dans l’investissement immobilier.

Vous l'avez ! C'est la négociation.

En négociant le prix d'achat, le coût des travaux, les conditions bancaires ... Vous pouvez transformer une bonne transaction en une transaction exceptionnelle ! Donc, dans cet article je vais vous dévoiler les 9 astuces qui m'ont notamment permis de négocier 25% sur le prix d'un appartement.

Créer un rapport avec le vendeur

Lorsque vous faites une visite, vous devez vous focaliser sur le fait d’établir une relation avec l’agent immobilier ou le vendeur.

Retenez que les gens préfèrent faire des affaires avec des personnes qu'ils apprécient ! Sauf si ils n'ont pas le choix. Alors, intéressez-vous à la personne. Les gens aiment parler d'eux-mêmes alors faites la parler le plus possible. Asseyez de trouver des points communs. Par exemple, si un vendeur me fait visiter sa maison et que je vois un poster de foot ou des médailles, alors je vais rebondir dessus et parler un peu football.

Ne visitez pas comme une personne qui est juste venu chercher tous les défauts du bien, pour les balancer à la tronche du vendeur dans l'unique but d'assassiner le prix. J'en vois régulièrement agir ainsi. Et moi-même ayant été en position de vente, je peux vous dire qu'il n'y a rien de plus désagréable aux yeux du vendeur. Et s’il a le choix, il ne le vendra pas à cette personne. Mettre le doigt sur les défauts oui ! Mais en nuançant, par exemple en précisant que le bien est lumineux, que les volumes sont beaux ... Mais qu'il y a des travaux à faire.

Séduire, faire parler puis analyser;

Écoutez activement, soyez empathique et mettez-vous à leur place. En écoutant activement, vous pouvez répondre par des questions ouvertes réfléchies qui montreront que vous vous intéressez à eux et à leur patrimoine. On peut faire la parallèle avec la séduction, c'est-à-dire écouter l'autre personne pour rebondir sur ce qu'elle dit. Cela permet de créer une conversation intéressante. Ainsi, la personne qu'on séduit va s'ouvrir peu à peu et se mettre à révéler sa réelle motivation de la mise en vente. Surtout, écoutez et analysez ce que le vendeur dit.

Estimer la marge de négociation

Maintenant que vous avec développé une relation, le vendeur sera plus enclin à répondre à vos questions. Vous pouvez notamment utiliser les 4 questions de cet article pour vérifier si vous avez un levier de négociation, comme un divorce ou des problèmes financiers ! Si tel est le cas, vous aurez plus de poids et de marge de négociation.

Montrer son sérieux en faisant une offre tel un professionnel

Que ce soit la première offre que vous faites de votre vie, ou la centième, elle ne doit pas être rédigée à la légère. Je vois encore trop d’acquéreurs qui font des offres par SMS ou seulement à l’orale. C'est dangereux car un "oui" à l'oral n'engage officiellement pas le vendeur. Il peut changer d'avis s’il reçoit une meilleure offre entre-temps.

Personnellement, soit je propose déjà un prix à l'oral si c'est une petite négociation de quelques milliers d'euros car j'estime que le prix est déjà bon. C'est-à-dire que je me mets d'accord sur le prix à l'oral et envoie mon offre le soir même par mail afin d'avoir un retour écrit et "bloquer" le bien. Ou soit je dis au vendeur que j’ai vu ce que je voulais mais que je vais réfléchir à tête reposée chez moi. Puis je fais mon calcul de cash-flow ou de plus-value, et réalise une offre par mail sous mon prix plafond via une offre officielle, carrée et argumentée.

Puis j'appelle 1 ou 2 jours plus tard pour en parler. D'ailleurs, beaucoup d'agents immobiliers m'ont dit qu'ils ont rarement vu une offre aussi bien rédigée et carrée. Même si c'est votre première offre et que vous êtes débutant, avec une telle offre on vous prendra forcément au sérieux.

PS : vous pouvez trouver mon calculateur de cash-flow, mon calculateur de plus-value et mon 'offre type' en fichier Word modifiable dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable.

Justifier son prix

En particulier si le bien est en mauvais état. Les défauts que je mets le plus en avant sont la couverture qui n'est plus bonne, la présence de simples vitrages à changer, la plomberie vieillissante puis l'électricité qui n'est plus aux normes.

La clé ici est de savoir estimer ce que coûteraient ces réparations, ou de faire venir un entrepreneur qui saura les estimer. Ensuite, dans votre offre vous détaillez les travaux nécessaires. Par exemple : "toutes les fenêtres en simple vitrage sont à changer en double vitrage - budget estimé de 12 000 euros" ou "couverture toiture à changer - budget estimé de 20 000 euros".

J'adore cette astuce car elle permet de mettre en avant des chiffres concrets de ce que vous pourriez avoir à dépenser en achetant son bien. Cela aura forcément un impact psychologique, surtout si le vendeur en demande trop.

J'utilise cette astuce depuis des années et l'ai définitivement adopté le jour où elle m'a permis de négocier mon premier projet d'achat - revente affichée initialement au prix de 77 000 euros. C'est un grand appartement F2 de 72 m² dans une petite copropriété. Je l'ai négocié au prix de 57 500 euros (une baisse de -25% tout de même alors que l'agent immobilier m'avait dit oralement que le vendeur ne descendrait pas en dessous des 65 000 euros). C'est la première fois que je réussissais à négocier le prix de quelque chose, et en grande partie grâce à cette offre parfaitement claire et argumentée (que vous pouvez trouver dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable).

Utiliser un prix précis

Le genre d'astuce simple et bête, mais qui fonctionne réellement ! Je l'utilise surtout en fin de négociation, lorsque le vendeur essaie de tirer le prix vers le haut et que je suis à ma 2ème contre-proposition. Dites par exemple : « voici ma dernière et meilleure offre qui est de 192 500 euros ».

Ce qui montre que vous avez tout calculé, que vous offrez tout ce que vous pouvez donner et que vous ne pouvez pas aller plus haut. Et logiquement le vendeur comprendra que c’est votre offre limite.

Faire une offre limitée dans le temps

Très important !! Pourquoi ? Parce qu'un vendeur qui a une offre dans les mains peut s'en servir pour faire monter les enchères - et si ça ne fonctionne pas - revenir vers vous. Une offre limitée dans le temps évite ça et oblige le vendeur à prendre une décision rapidement. J'ai même connu un gros investisseur qui utilisait un délai de 48 heures dans toutes ses offres. Cela peut fonctionner avec les personnes étant dans l'urgence de vendre, et cet investisseur faisait énormément d'offres donc il s'en foutait d'avoir des refus. Mais d'après mon expérience, ça peut avoir comme conséquence de braquer le vendeur qui va se sentir pressé. Un délai d'une semaine me paraît être un bon compromis. D'ailleurs, je l'indique même 2 fois dans mon offre type pour bien insister sur cette date limite.

Vous n’êtes plus maître des décisions

Dites par exemple que vous souhaitez acquérir ce bien mais que c’est le montant maximum que la banque vous finance, et que vous ne pouvez pas aller plus haut (même si ce n'est pas vrai). Dans ce cas, le vendeur n’essaiera plus de vous persuader de monter encore le prix car il comprendra que le pouvoir de décision ne vous appartient plus.

Rester détaché

Se montrer intéressé est une chose mais se montrer pressé et trop intéressé peut vous mettre dans une situation où vous pouvez moins négocier. Restez discret sur vos émotions et faites même comprendre (ou croire) que vous êtes sur plusieurs biens. Les agents immobiliers disent toujours qu’il y a plusieurs personnes qui sont sur ce bien … Et répondez en retour que vous aussi êtes sur plusieurs biens afin de contrer sa technique favorite.

Ne pas avoir peur de devoir lâcher l’affaire

Lors d'une négociation, gardez toujours à l'esprit que vous pouvez sortir de la négociation si vous n’arrivez pas à descendre le prix au montant que vous vous êtes défini. Vous ne devrez pas avoir peur de le faire.

Dans de nombreux cas, des acheteurs font une acquisition sur un "coup de cœur" et prennent donc des décisions irrationnelles comme par exemple acheter trop cher. Ne soyez jamais dans l'émotion et agissez comme un robot ! Le plus important est les chiffres.

Conclusion

Sachez qu’une offre d’achat peut être rétractée de votre part tant que vous n’avez pas signé de compromis. Par contre, le vendeur ne peut plus se rétracter une fois votre offre signée. C’est pour cette raison que j’envoie un mail avec l’offre jointe en PDF et que je demande au vendeur, en cas d’acceptation, de me la retourner signée. Vous pouvez récupérer mon offre type prête à l’emploi en fichier Word dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable ci-dessous que vous n’aurez plus qu’à ajuster et envoyer aux agents immobiliers lors de vos négociations :

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Comment estimer la marge de négociation d'un immeuble de rapport

Comment estimer la marge de négociation d'un immeuble afin de négocier son meilleur prix ? En immobilier, la bonne affaire se fait surtout à l’achat ! En tant qu’investisseur, il est primordial de savoir bien négocier. Il existe plusieurs techniques qui vont vous permettre de faire la différence et de faire baisser le prix de vente. Mais avant ça, il faut vérifier la présence d'une éventuelle marge de négociation de l'immeuble. L'article se compose en deux parties :

Partie 1 : les 3 situations permettant d'acheter sous le prix du marché.
Partie 2 : les 4 questions à poser en visite pour définir la marge de négociation.

Pourquoi négocier le prix d'un immeuble de rapport ?

ATTENTION à ne pas tomber dans le piège d’acheter trop cher ou de ne pas négocier sous prétexte qu’on utilise un prêt bancaire et que l’argent ne sort pas directement de votre compte. Avec les crédits, on peut avoir tendance à perdre la notion de l’argent. Il faut donc respecter drastiquement les règles mathématiques de rentabilité et de cash-flow que nous nous sommes fixés. (vous trouverez des calculateurs de cash-flow et de rentabilité dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable). Nous sommes des investisseurs et nous cherchons la rentabilité avant tout. Pas d'émotion.

Tous les immeubles sont-ils négociables ?

NON ! C'est simple, par exemple un immeuble en parfait état, bien entretenu et loué à des locataires sérieux et avec un propriétaire qui n’est pas pressé de vendre ne se négociera pas - ou très peu (5% du prix) même à une faible rentabilité !

La clé pour être un investisseur immobilier prospère est de pouvoir cibler et trouver des biens avec un problème. C’est-à-dire avec un propriétaire ou l'immeuble en lui-même se trouvant dans une position où le bien se vendra probablement en dessous de sa valeur marchande. Il y a généralement trois situations qui entraînent la vente d'un immeuble de rapport à négocier et d'acheter sous le marché.

Problème financier

Un problème financier du propriétaire est une situation courante. La plus courante est un problème de remboursement des mensualités bancaires - en raison de la perte d’un emploi ou d’une mauvaise gestion financière de l’immeuble. Le propriétaire risque d'être saisi s'il ne peut pas vendre sa propriété rapidement. Dans ce cas, il existe une opportunité pour l'investisseur intelligent d'aider à résoudre le problème du propriétaire et, en retour, de négocier une belle remise sur l’immeuble de rapport.

Problème personnel

La détresse du propriétaire n'est pas toujours causée par des situations financières. Dans de nombreux cas, la détresse du propriétaire peut être causée uniquement par des circonstances de vie hors de son contrôle. Parfois, les situations de vie courantes obligeront un propriétaire à vouloir ou à vendre rapidement son bien. Et lorsque des propriétaires sont obligés de vendre rapidement, ils seront généralement disposés à vendre au rabais pour y arriver. Les quatre situations les plus courantes que vous rencontrerez lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien rapidement sont les suivantes :

Divorce du propriétaire,
Décès du propriétaire, succession,
Changement d'emploi nécessitant une délocalisation,
Propriétaire fatigué de la gestion locative de son immeuble ou surmené,
Propriétaire surtaxé car ayant choisi le mauvais régime fiscal.

Ces circonstances se traduisent souvent par une situation où le vendeur est très motivé pour se débarrasser rapidement du bien, créant une excellente occasion pour un investisseur avisé.

Mauvais état de l’immeuble de rapport

Dans de nombreux cas, le problème est plus lié à l'état du bien qu'à la situation du propriétaire. Lorsqu'un immeuble est en mauvais état, le nombre d’acheteurs potentiels se restreint. Beaucoup d’investisseurs souhaitent juste investir leur argent dans un produit qui tourne sans avoir à gérer des travaux et ses contraintes. Donc lorsqu’un bien a besoin de beaucoup de travaux, il y a moins de concurrence de la part des autres investisseurs qui ont peur des grosses rénovations. Cette situation offre de grandes opportunités aux investisseurs qui n'ont pas peur de se lancer dans une rénovation et de se mouiller.

D’ailleurs, c'est la base de ma méthode immobilière. Si vous avez besoin d'aide pour cette partie, je vous invite à découvrir mon programme Rénovation stratégique 2.0 que j'ai créé grâce à mes 10 années d'expérience dans le bâtiment et 7 années d'expérience dans l'investissement immobilier.

Évaluer la marge de négociation en 4 questions

Les qualités d’un bon négociateur sont surtout dans son écoute et sa faculté à analyser les failles de l’interlocuteur. En trouvant les failles de votre adversaire, vous serez en position de force sans même que le vendeur ne s’en rende compte. Pour glaner un maximum d’information, il va falloir parler, observer et surtout laissez parler votre interlocuteur au maximum en lui posant de temps en temps les questions ci-dessous.

" L'information c’est le pouvoir et le fondement d'une bonne prise de décision

Quelle est la raison de la vente ?

Est-ce que c’est à cause d’un divorce ? Dans ce cas les personnes sont dans l’urgence. Ne pas hésiter à faire une offre agressive.

Est-ce une succession, un besoin d’argent ? Là aussi c’est à jauger. Les successions sont souvent de belles opportunités car ils n'ont pas sué pour l'acquérir, le rénover et le gérer pendant des années. Donc il a moins de valeur à leurs yeux. Sauf dans le cas particulier où il y a des héritiers qui ne s’entendent pas (parfois un héritier qui en souhaite un prix beaucoup plus haut que les autres).
Lorsque vous tenez le nom d’un artisan recommandé, rendez-vous sur la page Facebook de ce dernier. Dans le cas où il affiche des photos de ses chantiers, alors c’est qu’il aime son métier. Ainsi, intégrez-le dans votre sélection d'artisans à faire venir sur chantier pour obtenir un devis.

Est-ce simplement un arbitrage du propriétaire investisseur ? Ce qui veut dire qu’il n’est pas pressé à vendre, mais certainement légèrement négociable.

Cependant, prenez la réponse avec des pincettes car le vendeur ne vous dira pas forcément la vérité pour ne pas paraître désespéré. Mais s'il vous avoue sa situation difficile, alors ça veut dire qu'il est vraiment dans l'urgence de vendre.

Depuis combien de temps le propriétaire détient le bien ?

Cette question permet notamment d'évaluer le montant restant à rembourser à la banque par le propriétaire. Car il ne descendra pas - sauf cas exceptionnel - sous ce prix qui est un prix plafond.

Vous rencontrerez généralement ces 4 cas :

Entre 1 et 3 ans :si le propriétaire vend au bout d’un à trois ans, attention ! Il y a certainement un loup. Peut-être que le propriétaire a vu un vice entre-temps sur son bien, qu’il s’est rendu compte que ce n’était pas si rentable, etc.
Entre 3 et 5 ans : si c’est un investisseur et que vous remarquez qu’il y a eu des travaux de réalisés, alors c’est un investisseur qui finit son déficit. Si il n'y a pas eu de travaux récents, c'est un investisseur qui a sous-estimé la part de la fiscalité car il a utilisé le mauvais régime fiscal. Dans ces deux cas, le prix ne sera en théorie pas très négociable, sauf problème personnel.
Entre 5 et 13 ans : généralement un investisseur qui fait un arbitrage de son patrimoine. S’il a acheté juste avant l’explosion de la bulle en 2008 alors le bien ne sera pas forcément fort négociable car il avait acheté au prix fort. Si c'est juste après la bulle, il aura bien capitalisé et il y aura une possibilité de négocier le prix de l'immeuble de rapport.
> 15 ans : propriétaire qui veut récupérer son cash. Crédit certainement finit. Le propriétaire ne sera pas forcément enclin à négocier fortement car il ne sera pas pressé étant donné que l'emprunt est fini d'être remboursé. Généralement, les biens le plus fortement négociables sont ici.

Note importante : bien sûr, la raison de la vente et la durée de détention sont à corréler ! Par exemple si le propriétaire a le bien depuis plus de 20 ans et qu'il a beaucoup de travaux, alors il est certainement fortement négociable. D'ailleurs, c'est une des positions qui permet la plus grosse marge de négociation d'un immeuble. Ne pas hésiter à faire des offres à 20 ou 30% de ce que le vendeur demande. Voir plus !

Depuis combien de temps le bien est en vente ?

N’hésitez pas à vérifier les dires du vendeur en vérifiant sur le site www.castorus.com/ qui est peu ludique à l’utilisation mais diablement efficace. Si vous avez repéré un bien dans une ville, taper le nom de la ville dans Castorus et vous la retrouverez certainement. Avec le nombre de jour depuis quand le bien est en ligne, et si le prix a évolué depuis sa mise en ligne.

Réseautez, réseautez et réseautez ! Ne restez pas seul dans votre coin à vous croire plus malin que les autres. Ouvrez-vous aux autres, partagez, aidez, réseautez et d’innombrables portes s’ouvriront devant vous. Réseauter fait partie de votre job d’investisseur.

Par exemple ci-dessus en faisant une recherche d’immeubles en vente à Reims, on remarque que certains sont en vente depuis plus d’une année. Et que le prix a même parfois baissé (Castorus les surligne en vert).

Vous pouvez également télécharger le plugin pour Firefox ou Google Chrome ici.

Ainsi, vous retrouverez l’information directement en bas des annonces de vente sur des sites tel que Seloger ou Leboncoin.

Le bien est-il en vente en mandat simple ou exclusif ?

Sans forcément le demander à l’agent immobilier, vous pouvez le voir sur internet si vous voyez l'immeuble en annonce sous une autre agence.

Pourquoi connaître ce point ?

C’est simple, si l’agent immobilier a le bien en mandat simple en concurrence avec d’autres agents immobiliers, il défendra beaucoup plus efficacement votre offre au rabais face au vendeur quitte à diminuer ses propres frais d’agences. Pour éviter que ce soit l’agence concurrente qui trouve un acquéreur, et se retrouver à 0 euro de commission sur ce bien. S’il est en mandat exclusif, l’agent contrôle mieux la situation et peut se permettre de jouer les « enchères ».

Définir si le prix est à négocier

Il faut absolument ressortir de la visite avec au minimum les 4 réponses aux questions ci-dessus pour connaître la marge de négociation possible. Plus il y a de problèmes, et plus votre offre doit être agressive. Les tips que je vous donne sont mes retours d’expériences de plusieurs années sur le terrain. Et bien sûr, vous apprendrez également au fil des visites avec l’expérience à analyser les réponses et à les corréler entre elles.

Mais n'oubliez jamais qu'on se fait toujours notre propre avis et notre analyse !! On connait notre marché, nos prix, nos objectifs et on s’y tient ! On ne se fait pas influencer par ce que dit le vendeur, car il dira toujours que c’est « une bonne affaire ».

Investisseur = résolveur de problèmes

En tant qu'investisseur, vous devriez vous considérer comme un résolveur de problèmes ; l'une de vos plus grandes clés du succès sera de trouver des problèmes et ensuite trouver des solutions créatives et efficaces. Si vous pouvez trouver des propriétaires qui font face à l’une des 3 situations ci-dessus, et si vous pouvez vous positionner pour aider à résoudre leurs problèmes d'une manière qui soit gagnant-gagnant pour les deux côtés, vous constaterez que de bonnes affaires tomberont constamment dans vos mains.

Et si vous voulez avoir de précieux outils pour vous aider (des calculateurs, mon offre d'achat type et des vidéos où je donne un tas d'astuces concrètes pour les investisseurs immobiliers) alors je vous invite à télécharger gratuitement ci-dessous le Pack Secret du Rénovateur Rentable :

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Une réponse à “Comment estimer la marge de négociation d'un immeuble de rapport”

Khalil

27 mai 2023

Actuellement en veille pour acheter un immeuble. Vos astuces sont bien utiles

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La méthode en 3 étapes pour trouver un bon artisan

Trouver un bon artisan n'est pas aussi simple que d'aller sur internet et de choisir celui avec la plus grande publicité ou les meilleurs avis. Ce sont généralement les plus chers car les plus sollicités. Il existe des artisans qui sont super, qui offrent un excellent service. Ce sont des gens avertis, des gérants de petites entreprises ou des auto-entrepreneurs qui font du travail de qualité. Mais il y en a une autre partie qui ne le sont pas. Ou qui sont de bons artisans mais de très mauvais gestionnaires de projets donc ils se retrouvent vite la tête sous l’eau, ce qui entraînera du retard et du stress sur votre projet.

Et je finirais par 7 points à vérifier pour éviter les escrocs tout en validant les bons artisans.

Comment trouver un bon artisan ?

Pour trouver un bon artisan pour réaliser votre projet, voici trois techniques imparables.

Bouche à oreille

Dans les petites et moyennes villes, c’est encore plus efficace. Demander à l’agence immobilière qui vous a vendu le bien si elle connaît de bons artisans dans le coin. Adressez-vous au diagnostiqueur, au notaire, à vos proches et même à un BON artisan si vous en avez déjà un que vous aimez car généralement les bons travaillent ensemble. Et il arrive même qu’ils fassent l'organisation eux-mêmes, de sorte que vous n'aurez pas à payer un chef de projet pour gérer votre projet et vous aurez du coup moins à vous déplacer.

Dès que vous rencontrez une personne dans le monde de l’immobilier ou du bâtiment, demandez-lui des contacts, faites votre liste, contactez-les et faites-les éventuellement venir sur le chantier.

Attention tout de même ! Il est courant qu'un artisan que l'on fait venir sur recommandation fasse monter les prix de ses prestations. C'est une attitude dont personne ne parle, mais que j'ai observée quand ce dernier sait que vous voulez absolument travailler avec lui.

Donc ne montrez pas que vous voulez absolument travailler avec lui, mais plutôt qu'il y a plein d'entreprises similaires qui fournissent le même service.

Les panneaux de chantier dans la rue

Les artisans qui prennent le temps de faire des panneaux pour les afficher proprement sur leurs chantiers sont généralement de bons contacts. Certains professionnels fonctionnent uniquement de cette manière et grâce au bouche-à-oreille.

Si vous voyez une affiche d’un artisan qui propose ses services quand vous marchez dans votre secteur, récupérez-le. Faites-le même si ce n’est pas un corps de métier dont vous avez besoin dans l’immédiat. Prenez une photo et garder le contact précieusement pour le jour où vous en aurez besoin.

Et pour des travaux comme un ravalement de façade, on peut constater facilement de la qualité du travail et ainsi éviter les escrocs ou les entreprises non compétentes.

Les sites internet

Vous pouvez également trouver un bon artisan sur des sites internet comme Leboncoin, Google ou les Pages Jaunes. Certes, cette méthode est moins efficace que le bouche-à-oreille, mais ça vaut le coup d’essayer.

Mes 3 endroits favoris pour trouver un bon artisan lorsque je pars de 0

Si vous êtes totalement nouveau dans un coin et que vous ne connaissez personne, il existe d’autres méthodes pour trouver un bon artisan.

Face book

Dans les groupes Facebook de votre ville où se trouve le chantier (il y en a généralement plusieurs suivant les villes). Demandez simplement si quelqu’un connaît un bon maçon, plaquiste, électricien… Vous ne serez pas déçu.

Parmi les propositions que vous recevez, si vous avez un même nom qui ressort plusieurs fois, alors c’est bon signe !

Lorsque vous tenez le nom d’un artisan recommandé, rendez-vous sur la page Facebook de ce dernier. Dans le cas où il affiche des photos de ses chantiers, alors c’est qu’il aime son métier. Ainsi, intégrez-le dans votre sélection d'artisans à faire venir sur chantier pour obtenir un devis.

Fournisseur de matériaux de construction

Un autre moyen de trouver un bon artisan, c’est de demander à des fournisseurs professionnels de matériaux proches de chez vous. Par exemple, si vous êtes à la recherche d’un plombier, demandez des recommandations à un fournisseur de plomberie.

Si en revanche vous êtes à la recherche d’un bon plaquiste ou carreleur, tournez-vous vers un fournisseur de matériaux de construction (BatiC, Gedimat ou Probat). Il est dans leurs intérêts de recommander de bonnes personnes et de vous éviter les escrocs.

Mon réseau d’amis investisseurs locaux

Avec les années d’expérience, de rencontres et de participation à des événements, je me suis créé un réseau d’investisseurs immobiliers locaux. Ils sont aussi les premières personnes à qui je demande quand je veux trouver un bon artisan ou éviter un escroc.

Réseautez, réseautez et réseautez ! Ne restez pas seul dans votre coin à vous croire plus malin que les autres. Ouvrez-vous aux autres, partagez, aidez, réseautez et d’innombrables portes s’ouvriront devant vous. Réseauter fait partie de votre job d’investisseur.

Si vous souhaitez en savoir plus sur moi ou me contacter, je vous invite à vous rendre sur la page à propos.

Mes 7 points de vérification pour éviter les escrocs

Avec ces sept points de vérification qui ne prendront pas plus d'une soirée, vous pouvez à 99% éviter les escrocs, les artisans non sérieux et non fiables.

Un artisan déclaré !

Un artisan de qualité, c’est avant tout un artisan déclaré dans une structure type Auto-Entrepreneur, EURL ou SARL par exemple. Pas un bricoleur du dimanche qui fait les travaux les soirs et week-end pour arrondir ses fins de mois. Vérifier son SIRET ou le nom de sa société sur societe.com

Il faut que le libellé du code APE corresponde à l’activité qu’il vous annonce. Par exemple, il m’est arrivé de recevoir un devis de menuiseries extérieures avec le SIRET d’un …. Restaurant snack ! Dans ce cas, c’est next sans réfléchir, même si c’est le devis le moins cher et que c’est tentant, il vous a menti.

L’ancienneté

En même temps que l’on vérifie le SIRET, il est possible de vérifier l’ancienneté. Parfois, vous pouvez tomber sur une personne ayant une dizaine d’années d’expérience en entreprise, qui se lance tout juste à son compte. Donc, toujours demander à l’artisan depuis quand il fait ce métier. Il est préférable qu’il ait au moins deux à trois ans d’expérience. Si vous voulez une grosse entreprise pour votre gros projet de réhabilitation, vérifiez qu’elle a survécu à la crise de 2008. Les entreprises dans ce cas sont un énorme gage de sécurité.

La ponctualité et la réactivité dans les échanges

À la fin de la visite de présentation de votre projet à l’artisan, demandez toujours une date pour l’envoi du devis. En règle générale, s’il est intéressé, le devis sera envoyé sous un délai d’une à trois semaines maximum.

S’il est en retard, il y a des chances que ce soit le cas sur votre chantier aussi. Certes, ça peut arriver parfois, c’est pourquoi une relance une à deux fois est nécessaire. Ensuite c’est NEXT !

Si l’artisan ne répond jamais au téléphone. S’il ne vous rappelle pas ou met des semaines à répondre à un mail, méfiez-vous. Vous risquez d’avoir des problèmes de communication pendant le chantier. Cela peut aussi vouloir dire que l’artisan est débordé et a la tête sous l’eau. Alors, NEXT !

Un artisan qui s’implique et conseille

Lorsque vous ferez la visite du chantier à votre artisan pour la demande de devis, il doit être généreux dans les conseils. En lui expliquant votre projet, vous devez être attentif à sa réaction.

S’il ne vous donne aucun conseil et ne vous dit pas lorsqu’une de vos idées ne fonctionne pas - il serait plus simple de faire de telle ou telle façon - cet artisan ne s’implique pas dans votre projet. D’après mon expérience, il faut passer au suivant !

La rédaction du devis

Un artisan qui fait un devis détaillé avec toutes les informations ci-dessous, est généralement un artisan sérieux.

L’inverse n’est pas forcément vrai. J’ai déjà eu à faire à des artisans qui me fournissaient des devis mal rédigés, mais qui travaillaient très bien. Ils sont de bons artisans mais mauvais dans l’administratif. Si le feeling est bien passé, ce n’est généralement pas quelque chose qui est éliminatoire pour ma part. Au contraire, je rédige moi-même le devis, le métré et leur envoie pour compléter les cases « prix ».

Un devis doit contenir obligatoirement :

Le nom de l’artisan ou la raison sociale de l’entreprise.
Le statut et forme juridique.
Son adresse.
Le nom du client ou sa raison sociale.
L’adresse où va avoir lieu l'exécution du projet.
La mention "devis".
La date de création.
Le décompte détaillé de la quantité et du prix des différentes prestation.
La dénomination du produit ou de la prestation et l'unité de référence.
Le numéro individuel d'identification à la TVA.
Le numéro de registre de commerce et des sociétés. (Ou le numéro de répertoire des métiers).
Les modalités des réclamations.
La somme globale HT (hors-TVA).
La somme globale TTC (toutes taxes comprises).
Les modalités de paiement.

On peut également demander d'avoir sur le devis :

La date de début et durée estimée des travaux ou de la prestation.
Les modalités des conditions du service après-vente (garantie notamment).

Des exemples de réalisations

Tous les artisans fiers de leur travail ont des photos de leurs chantiers précédents dans leurs téléphones. Il n’est pas question de les harceler en insistant afin d'aller voir un de leurs chantiers.

Cela serait déplacé car vous n’êtes encore qu’en phase de devis. Attendez plutôt de l’avoir sélectionné mais qu'avant de signer vous aimeriez une dernière chose, qui est la visite d'un chantier.

La réputation dans le milieu

Dans un secteur géographique, le monde des artisans n’est pas si grand que ça. De près ou de loin, ils se connaissent et parlent entre eux. Les artisans non sérieux sont vite repérés et dénoncé par les « anciens ».

Il suffit de poser la question aux artisans lorsque vous faites les visites. Par exemple, vous faites un devis avec un plaquiste et vous lui parlez d’un certain électricien. Il y a des chances qu’il ait déjà travaillé avec et il vous dira s’il est sérieux ou non.

Cela vous permet d'éviter les escrocs qui se sont faufilés jusque-là. Mais évidemment, ne faites pas cette technique entre deux artisans concurrents, ils ne seront pas objectifs.

Mon conseil final

Quand j'ai réussi à trouver un bon artisan à prix corrects qui s’implique dans mes projets, je le récompense pour son travail bien fait afin qu'il veuille bien travailler à nouveau pour moi. Même quelque chose de petit pour montrer mon appréciation, comme par exemple leur ramener des bières ou des croissants régulièrement sur le chantier.

Enfin, n'allez pas nécessairement vers le devis le moins cher, l’important est d'obtenir de la valeur pour votre argent.

Conclusion

En respectant les sept règles ci-dessus, vous avez 99 % de chance d’éviter les escrocs et les artisans ni fiables ni sérieux. Quand on dépense 50 ou 100 000 € en travaux et qu’on s’endette sur 20 ans alors ça vaut le coup de prendre quelques heures pour faire les vérifications ci-dessus.

En combinant l'investissement immobilier avec une rénovation intelligente ET une optimisation fiscale, vous pouvez atteindre votre indépendance financière en quelques années. Et pour vous aider à atteindre cette indépendance financière, je vous offre un lot d'outils et de ressources indispensables pour tout bon investisseur, rénovateur et marchand de biens que vous trouverez dans mon Pack Secret du Rénovateur Rentable à télécharger ci-dessous :

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Pourquoi interdire les logements DPE en F et G à la location ?

Qu'est-ce qu'une passoire thermique en 2023 ?

Quelles dates d'interdiction de louer pour les logements E à G ?

Pourquoi ces passoires thermiques sont-elles interdites à la location ?

Passoires thermiques : une opportunité pour les nouveaux investisseurs ?

Un marché immobilier très actif grâce aux interdictions !

Un afflux de nouveaux biens à vendre = des opportunités immobilières à saisir !

Peur des travaux de rénovation = peu d'acheteurs relèvent le défi !

Éviter l'interdiction de location : comment passer de G à D ?

Rénovation énergétique : quels travaux rentables ?

L'isolation thermique : comment améliorer votre DPE en isolant !

L'isolation des murs

L'isolation du plafond

L'isolation du sol

La partie technique : optimiser vos installations pour éviter l'interdiction de location !

Quel chauffage choisir pour améliorer votre DPE ?

Bien choisir son chauffe-eau : optez pour un ballon d’eau chaude électrique

Ventilation : passez à une VMC hygroréglable

Vous voulez aller plus loin ?​​

L'achat revente immobilier : c'est quoi ?

Comment réussir votre première opération d'achat revente immobilier ?

Étape 1 - Bien acheter votre bien immobilier.

Étape 2 - Augmenter la valeur du bien

7 techniques pour augmenter la valeur du bien :

Étape 3 - Optimiser les coûts (impôts, travaux, frais de vente, etc…).

Bien choisir ses artisans

Bien négocier son prêt

Anticiper ses demandes d'autorisations

Bien définir son budget (et garder une réserve !)

Étape 4 - Revendre au prix le plus élevé possible.

5 erreurs à éviter dans l'achat revente immobilier

Exemple d'un achat revente réussi

Achat revente immobilier : quel statut adopter ?

Le statut de marchand de biens pour l’achat revente immobilier

Société civile immobilière (SCI) et micro entreprise

La société commerciale : le statut privilégié par les marchands de biens

La société par Actions Simplifiée (SAS) ou unipersonnelle (SASU)

La société à Responsabilité Limitée (SARL) ou l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)

Quelle est la fiscalité de l'achat revente immobilier ?

La TVA liée aux opérations d'achat revente immobilier

La TVA pour un marchand de bien

La TVA dans le cadre de l'achat revente en tant que particulier

L'imposition de la plus-value lors de la revente du bien immobilier

La plus-value d’achat revente pour un particulier

La plus-value quand vous êtes en société

Premièrement, que dit la loi ?

Quelle est la différence entre énergie primaire et énergie finale ?

Ok, mais les interdictions portent-elles sur l’énergie primaire ou l’énergie finale ?

Exemple concret avec un calcul DPE chauffage électrique G : interdiction locative en 2023 ou pas ?

Mais est-ce qu’il sera interdit à la location en 2025 ?

D’ailleurs, quelle lettre prendre pour déterminer la classe d’un logement ?

Ma théorie sur les 2-3 prochaines années !

Pour conclure, quel chauffage électrique pour un bon DPE ?

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L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement !

Le prix d'achat

Pourquoi ces 2 sites en particulier ?​

Vous comprenez la subtilité ?​

La qualité du bien immobilier​​

La demande locative​

Exemple​​

Conclusion

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Votre ville est trop chère ?​

Comment faire cette pré-sélection ?​

Pourquoi ce site ?

Est-ce un problème d'être en concurrence avec ces particuliers ?​

C'est assez dingue, non ?​

Bonus : les agences immobilières

Conclusion

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Que contiennent en réalité les frais de notaire ?

Cas d'un bien ancien

Les frais de garanties bancaires sont-ils déductibles ?

Déduction des frais de notaire dans le cadre des revenus fonciers classiques au régime réel

Déduction des frais de notaire dans le cadre des revenus fonciers classiques au régime "microfoncier"

Déduction des frais de notaire dans le cadre d'une location meublée

LMNP, le régime réel d'imposition

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

Déduction des frais de notaire dans le cadre d'une SCI

Vous voulez aller plus loin ?

Pourquoi ces 2 sites en particulier ?

Vous comprenez la subtilité ?

La qualité du bien immobilier

La demande locative

Exemple

Votre ville est trop chère ?

Comment faire cette pré-sélection ?

Est-ce un problème d'être en concurrence avec ces particuliers ?

C'est assez dingue, non ?

Créer un rapport avec le vendeur

Séduire, faire parler puis analyser;

Estimer la marge de négociation

Justifier son prix

Pourquoi négocier le prix d'un immeuble de rapport ?

Tous les immeubles sont-ils négociables ?

Problème financier

Problème personnel

Évaluer la marge de négociation en 4 questions

Définir si le prix est à négocier

Investisseur = résolveur de problèmes

Comment trouver un bon artisan ?

Les panneaux de chantier dans la rue

Les sites internet

Mes 3 endroits favoris pour trouver un bon artisan lorsque je pars de 0

Face book

Mes 7 points de vérification pour éviter les escrocs

Un artisan déclaré !