Vous songez à peindre votre maison ? Ou vous rénovez des appartements locatifs, un immeuble ou une opération d'achat revente et vous êtes en pleine réflexion sur le choix des couleurs ?

Il est essentiel de bien choisir vos couleurs de peinture, la peinture étant l'un des moyens les plus puissants et les plus économiques d'augmenter la rentabilité de vos travaux. Vous avez beau avoir refait l'isolation, l'électricité, la plomberie, etc … Mais ce qui se voit au final lorsque vous faites visiter à un locataire ou à un potentiel acquéreur c'est bel et bien la couleur, le design, le mobilier …

Mais… Pour la personne lambda, choisir les bonnes couleurs de peinture peut s'avérer être un vrai casse-tête. C'est une forme d'art que certaines personnes font sans effort, tandis que d'autres se trompent horriblement. Donc, je vais vous donner quelques notions de base de la théorie des couleurs afin que vous puissiez provoquer des coups de cœur (= gagner plus d'argent💰)

Et surtout, je vais vous donner ma formule de couleurs que j'utilise sur tous mes projets locatifs que vous pouvez recopier ! De cette manière, vous êtes sûr de réussir votre choix stratégique de couleurs de peinture.

La base de la théorie des couleurs

Le concept de comment et pourquoi certaines combinaisons de couleurs fonctionnent et d'autres non, est une science basée sur la relation des couleurs sur un petit appareil astucieux appelé la roue chromatique .

Pour comprendre la roue chromatique, pensez au dernier arc-en-ciel que vous avez vu. Nous avons tous appris étant enfant que les couleurs d'un l'arc-en-ciel respectent toujours le même ordre. Cet ordre est créé par la nature où chaque couleur se mélange avec la suivante pour créer une nouvelle couleur. Par conséquent, considérez la roue chromatique comme rien de plus qu'un arc-en-ciel simplifié qui nous aide à obtenir toutes les combinaisons de couleurs que nous avons dans notre monde.

Les bases de la roue chromatique

Le monde des couleurs est assez complexe, mais pour faire le plus simple possible il existe douze couleurs pures divisées en trois groupes :

• les couleurs primaires (rouge, bleu et jaune),
• secondaires (orange, violet et vert),
• et les couleurs tertiaires (écarlate, doré, vert chartreux, turquoise, indigo et pourpre).

Grâce au mélange de deux couleurs primaires on obtient une couleur secondaire (par exemple rouge + jaune = orange). Et grâce au mélange d'une couleur primaire et d'une couleur secondaire on obtient une couleur tertiaire.

Et c'est ainsi qu'on obtient les 12 couleurs du cercle chromatique !

Et pour créer des variations plus claires ou plus foncées d'une couleur (par exemple ROUGE devenant du ROUGE COQUELICOT, ROUGE GRENAT, ROUGE TOMATE, ROUGE BORDEAUX, etc…) il suffit d'y mélanger différentes quantités de NOIR, BLANC et GRIS.

• Vous rendez la couleur plus claire en ajoutant du blanc.
• La couleur sera plus foncée en ajoutant du NOIR.
• La couleur passera de "vive" à plus ou moins "terne" en ajoutant du GRIS plus ou moins foncé.

Comment choisir vos couleurs de peinture grâce à la roue chromatique

Maintenant que vous connaissez les bases du fonctionnement de la roue chromatique, le choix stratégique de votre sélection de couleurs doit dans un premier temps être une combinaison de couleurs qui fonctionnent naturellement ensemble.

En utilisant la roue chromatique comme guide, il existe de nombreuses versions différentes de combinaisons de couleurs qui fonctionnent le mieux ensemble, mais les 7 principales sont :

Laissez-moi vous expliquer rapidement chacune de ces combinaisons :

Créer sa sélection de "couleurs analogiques"

Les schémas de couleurs analogiques utilisent normalement une combinaison de 3 couleurs qui se trouvent côte à côte de n'importe quel côté de la roue chromatique. Pour ce type de schéma de couleurs, il s'agit de sélectionner 1 seule couleur prédominante sur la roue chromatique puis de déplacer un segment vers la gauche ou la droite de la roue chromatique pour former un groupe de 3 couleurs.

Voici un exemple d'un salon utilisant la roue "Blue" ci-dessus composée des couleurs bleue (le canapé), violet (la table basse, l'objet de décoration au mur, un peu sur le tapis) et turquoise (les coussins). La couleur turquoise étant un mélange de bleu et de vert sur la roue chromatique :


La qualité d’un bien immobilier s’estime en fonction de plusieurs points dont les principaux :

Personnellement, je trouve que ce n'est pas le schéma de couleurs le plus facile à maîtriser.

Créer sa sélection de "couleurs monochromatiques"

Cette sélection de couleurs est créée en utilisant 1 couleur de base, mais en combinant ses différents tons, teints et nuances pour créer une décoration cohérente. Il est généralement combiné avec du blanc, du noir ou du gris pour ajouter du contraste.

Voici deux exemples de chambre utilisant un schéma de couleurs monochromatiques. La première chambre utilisant différent gris comme couleur de base avec des touches blanches, noires et bois pour le contraste :

Cette deuxième chambre utilise différentes variations de verts :

Cette deuxième chambre utilise différentes variations de verts :

Les couleurs complémentaires sont complètement opposées les unes aux autres sur la roue chromatique offrant un contraste élevé. Ces combinaisons peuvent être assez frappantes lorsque les couleurs utilisées sont vives. Mais ces types de schémas fonctionnent mieux lorsqu'ils sont réalisés avec des couleurs plus atténuées ou ternes.

Un exemple pour illustrer ça pourrait être d'utiliser un vert sarcelle (étant une nuance de vert) sur vos murs, associé à un canapé rose corail (qui est une teinte plus claire du rouge) comme sur la photo ci-dessous :

Et voici un autre exemple de couleurs complémentaires en utilisant du bleu et du jaune pour le contraste :

Créer sa sélection de "couleurs complémentaires divisées"

Les couleurs complémentaires divisées sont basées sur le schéma complémentaire, mais au lieu d'utiliser la couleur directement opposée, vous regardez les couleurs de chaque côté. Cette variante offre plus d'options pour le style intérieur, offrant aux pièces encore plus de contraste.

Sur la photo ci-dessous on voit du jaune comme couleur principale puis du rose (mélange de rouge et de violet) et une sorte d'indigo pour les deux coussins (mélange de violet de bleu) :

Créer sa sélection de "couleurs triadiques"

Le triadique est un autre combo de 3 couleurs en forme de triangle où les angles du triangle se rejoignent pour former une combinaison triadique. La clé avec cette combinaison de couleurs est de trouver 1 couleur que vous voulez vraiment utiliser, puis de localiser les deux autres couleurs via la triangulation ci-dessus.

En exemple vous trouverez ci-dessus un salon avec le schéma de couleurs triadiques rouge, bleu et jaune :

Créer sa sélection de "couleurs carrés"

Un de schéma les plus compliqué est le schéma de couleurs carré car il comprend 4 couleurs. Vous pouvez trouver une combinaison carrée en plaçant un carré sur la roue chromatique et en choisissant les couleurs à chaque angle du carré.

Couleurs froides vs chaudes

Mais ce n'est pas encore fini. En plus de savoir quelles combinaisons de couleurs fonctionnent naturellement ensemble, vous devez également savoir que les couleurs sont généralement classées en 2 catégories – les couleurs « chaudes » ou « froides ». Les couleurs chaudes (warm) se trouvent d'un côté de la roue chromatique et les couleurs froides (cold) de l'autre côté.

Les couleurs plus chaudes telles que les rouges, les oranges et les jaunes ont tendance à déclencher des émotions de bonheur, nous rappelant la chaleur et le soleil. Ce sont donc de bons choix de couleurs pour les pièces sociales telles que votre salon ou votre cuisine.

En revanche, le rouge ou l'orange ne sont pas une bonne couleur pour les chambres, où l'effet inverse est recherché. Ici, vous voudrez peut-être choisir une couleur de l'autre côté de la roue, les couleurs froides qui se trouvent sur la gamme bleue / vert. Ceux-ci créent un sentiment de sérénité (ce que vous voulez dans une chambre), nous rappelant des éléments naturels apaisants comme l'eau et le ciel. Ce sont de bonnes options pour les chambres à coucher, les salles de bains et un bureau.

Il est également possible de mélanger des tons de peinture chauds et froids dans une pièce. Une façon de le faire efficacement est de choisir un mur pour une couleur chaude et de laisser le reste de la pièce dans une couleur froide ou neutre pour équilibrer le tout. Cela ajoute une touche de chaleur sans en faire trop.

Créer sa sélection de couleur autour du blanc

Maintenant un petit mot sur le BLANC. C'est l'une des couleurs les plus utilisées en décoration d'intérieur. Pourquoi ? C'est toujours une valeur sûre et une excellente manière de faire ressortir votre mobilier, vos objets de décoration et votre sélection de couleurs de peinture. Le blanc doit donc rester prépondérant dans une décoration d'intérieure.

La règle 60-30-10

Les décorateurs d'intérieurs utilisent souvent la règle du 60-30-10. Cela signifie que lorsque vous choisissez votre palette de couleurs dans une pièce, utilisez 60% d'une couleur dominante, 30% d'une couleur secondaire et les 10% finaux dans une autre couleur. Idéalement, il n'y a pas plus de 3 couleurs dans une pièce afin de ne pas trop charger la pièce.

Voici comment cela fonctionne :

• 60% de la couleur principale comprend des éléments tels que vos murs, votre canapé, la couleur principale de votre tapis, de votre revêtement de sol ou de votre cuisine. Les 60% sont vraiment les choses qui occupent le plus d'espace visuel dans une pièce et généralement le blanc fonctionne très bien.

• 30% de couleur apparaîtront sur vos meubles, coussins, luminaires, etc. Pour avoir une pièce dynamique, vous pouvez varier les tons de cette couleur, donc ce n'est pas seulement une seule teinte.

• Les 10 % restants sont destinés aux touches de couleur via vos bibelots, cadres photos, bougies, composition florale, coussins… la petite chose finale et facile à mettre en place pour finaliser votre look.

Ma sélection de couleurs stratégiques que j'utilise pour tous mes projets locatifs

L'objectif pour un rénovateur rentable c'est de trouver une "formule" qui fonctionne à tous les coups afin d'accélérer le processus d'une rénovation.

Et ma formule magique a été réalisée grâce au schéma de couleurs complémentaires (donc 2 couleurs) :

• 60% de la décoration est BLANCHE.
• 30% de la décoration est BLEU NOIR - RAL 5004 (avec également du gris et du noir) pour ajouter du contraste et de la profondeur.
• 10% de la décoration est du JAUNE SOLEIL - RAL 1037 - pour ajouter du peps et du dynamique à la décoration.

Le bleu foncé et le jaune soleil étant opposé sur la roue chromatique, donc complémentaire naturellement.

Avec du parquet couleur chêne clair ou bois brut, du mobilier avec du métal noir, du carrelage effet béton ou carreaux de ciment, quelques accessoires jaune moutarde … on obtient un jeu de couleur qui fonctionne parfaitement.

Voici des photos de quelques-uns de mes logements locatifs réalisés toujours dans ce même principe :

Étude de cas 1 - appartement dans les combles

Le jaune soleil ci-dessus ajoute du peps et du dynamisme à la pièce. Et avec de la décoration noire dessus comme l'horloge, ce qui donne un contraste intéressant et facile à réaliser. Le bleu en dessous lui permet de créer de la profondeur à la pièce.

Et j'ai peint l'arrière de la tête de lit en bleu foncé toujours dans l'optique d'ajouter de la profondeur et de la hauteur à la pièce :

Étude de cas 2 : studio en longueur avec une seule fenêtre

Voici un autre exemple où j'ai mis en bleu plusieurs murs et en jaune soleil un seul mur. Cette fois, j'ai choisi le mur du fond en jaune car c'est une pièce étroite avec une seule fenêtre et ça a permis d'ajouter de la luminosité :

Étude de cas 3 : appartement F2 en duplex

Voici un autre exemple où j'ai mis en bleu plusieurs murs et en jaune soleil un seul mur. Cette fois, j'ai choisi le mur du fond en jaune car c'est une pièce étroite avec une seule fenêtre et ça a permis d'ajouter de la luminosité :

Toujours l'arrière de la tête de lit en bleu foncé avec une tête de lit que j'ai monté sur place pour quelques dizaines d'euros et qui ressort parfaitement avec ce bleu.

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Si vous appréciez le mobilier de mes 3 appartements ci-dessus, vous pouvez récupérer le listing complet de mobiliers et d'équipements que j'ai utilisé. Ce listing de mobiliers optimisé permet d'équiper et de meubler un studio complet pour environ 2500 à 3000 euros et un F2 pour environ 3000 à 3500 euros (y compris électroménagers, matelas, mobiliers, décorations, accessoires, luminaires, linges de maison, kit de nettoyage et ustensiles).

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Conclusion :

Avec les 3 exemples ci-dessus vous voyez qu'on peut rester simple avec 2 peintures de couleurs et beaucoup de blanc. J'aime les choses simples, donc dans mes rénovations j'utilise toujours le schéma de couleur complémentaire (2 couleurs) dont une qui sera dominante (30%) et l’autre qui sera vraiment là ponctuellement (10%).

N'oubliez pas que la lumière naturelle a un impact sur la couleur, c'est pourquoi certains puristes peignent une petite partie des murs grâce à un échantillon et regardent la couleur à différents moments de la journée avant de s'engager sur une couleur finale.

Mais surtout, la couleur est affectée par d'autres couleurs à côté d'elle. Par exemple, si votre pièce comporte de nombreux détails en bois, cela peut "déformer visuellement" l'apparence de votre couleur de peinture. C'est pourquoi j'aime le BLEU NOIR et le JAUNE SOLEIL ou MOUTARDE car ce sont des couleurs qui se marient parfaitement avec du bois effet brut ou naturel ainsi qu'avec du gris couleur ciment ou béton.

C'était un article d'assez haut niveau. Donc faites-moi savoir si cela vous a donné assez de matière pour choisir avec plus de confiance votre prochain jeu de couleurs de peinture.

Si vous souhaitez plus d'informations techniques rentables sur la rénovation stratégique, vous pouvez récupérer mon livre ici ou télécharger le "Pack Secret du Rénovation Rentable" ci-dessous :

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Augmenter la valeur de son appartement pour le vendre plus cher ou augmenter sa valeur locative, grâce à des travaux rapides et faciles ? C'est possible ! Avec certaines améliorations particulières qui offrent un rendement élevé. Dans cet article, je vais vous montrer comment vous pouvez ajouter un maximum de valeur pour un minimum de coût et de temps. Parce que prendre des décisions intelligentes est la clé des travaux stratégiques et rentables dans l'immobilier.

La peinture ; rendement élevé​

La peinture génère probablement le rendement le plus élevé de tous les travaux de rénovation que vous pouvez effectuer. Et le gros avantage est que vous n'avez pas besoin d'un gros budget. Surtout, vous pouvez même le faire vous-même pour économiser le coût de main-d’œuvre.

Repeindre peut radicalement changer l'apparence et la sensation d'une maison ou d’un appartement, ainsi que d'augmenter sa valeur instantanément. Il faut rester sur un schéma de couleurs neutres dans tout le logement, y compris les chambres. Enlevez tous les revêtements muraux qui alourdissent la pièce comme le papier peint et les frises murales. Ne limitez pas votre nombre de locataires potentiels en créant une « chambre d'enfants » spécifique. Il faut rester neutre.

Neutre ne veut surtout pas dire « tout blanc ». Au contraire, il faut éviter le logement complètement blanc. Par exemple, une pièce avec trois pans de murs blancs et un pan de mur en couleur fonctionne très bien. Rappelez-vous : il ne s'agit pas de ce que vous aimez mais il s'agit d'attirer le nombre le plus large d’acheteurs ou de locataires possible. Les surfaces claires sont le moyen le plus rapide de créer un espace lumineux.

Choisissez les bons murs à peindre. La couleur peut interférer avec l’amplitude ou la réduction d’un environnement. En complément, vous trouverez un article court et bien imagé sur ce lien pour jouer avec les volumes d’une pièce grâce à la peinture.

Dernier conseil, assurez-vous de ne pas lésiner sur la préparation du support et de bien placer vos protections avant de peindre. Plus vous passez du temps à préparer vos surfaces, moins vous aurez besoin de passer du temps à peindre ou à repeindre.

Le revêtement de sol ; mon préféré​

Pour le sol, j'aime lorsque toutes les pièces de la maison ont le même revêtement, voir au maximum 2 ou 3 modèles différents. Par exemple, lorsqu’il y a un type de revêtement dans la cuisine, un autre dans le salon, un autre dans la chambre, un autre à l’étage, etc. Ça alourdit particulièrement l'ambiance de la maison ! D’autant plus qu'en général, il y a aucune cohérence de style entre les différents revêtements car chaque pièce a été réfléchie individuellement, au lieu de faire une réflexion d'ensemble.

Alors qu'avec un sol uniforme, le logement semble plus grand et plus lumineux.

Le but est qu'il ait l’air plus grand pour faire augmenter la valeur de son appartement. Pour réaliser ça, nous utilisons un revêtement de couleur claire. Par exemple un stratifié couleur chêne clair avec les quatre côtés chanfreinés pour valoriser l’esthétique des lames ou des dalles en PVC couleur effet béton clair. C’est moderne, intemporel, facile à poser et résistant à l'usure. Par exemple, s’il y a des marques sur un sol effet béton on ne le remarque pas car on peut penser que ça fait partie de l’effet. Donc parfait pour du locatif et ça rentre parfaitement dans notre concept de travaux stratégiques et rentables.

Si vous mettez du carrelage, évitez absolument les carrelages clairs avec des joints foncés. Ça rétrécit littéralement une pièce. Utilisez les joints de même couleur que le carrelage, car visuellement ça donnera un sol uni et donc un effet optique qui agrandira la pièce.

Astuce test qualité​

Toujours faire le test de la clé au magasin avant d’acheter un revêtement de sol. C’est-à-dire qu’avec votre clé de voiture vous allez mettre des coups de clés pour tenter de rayer la surface. S’il ne marque pas alors c’est un revêtement de qualité. Vous remarquerez que certains rayent très vite alors que d’autres ne bougent pas. La base des travaux stratégiques est l'utilisation de matériaux de bonnes qualités.

Augmenter la valeur de son appartement grâce à la cuisine ; devenu incontournable

La plupart des améliorations de cuisine offrent généralement des rendements élevés. Plus votre investissement est petit, plus votre gain sera élevé. Si vous avez e genre de cuisine ci-dessous, on la jette et on en installe une neuve. Et vous allez voir qu'il est possible d'avoir de très belle chose pour un petit budget.

La nouvelle cuisine doit être à la fois :

• Esthétique pour que les photos d’annonce attirent un maximum de locataires ou acheteurs potentiels,
• Solide pour résister aux usages répétés de locataires parfois peu soigneux,
• Au prix le plus bas possible pour maximiser la rentabilité de l’investissement.
  

J'ai fait un tas de cuisinistes et de mon expérience de bailleur, les cuisines en kit font très bien le job. Mes préférés se trouvent chez Ikea, Leroy Merlin et Brico Dépôt.

L'association qui est harmonieuse et qui plaît à beaucoup de monde est :

• Façade blanc mat.
• Plan de travail en bois ou béton.
• Sans poignée ou avec des poignées en métal.
• Une crédence originale de type carreaux de métro augmente la sensation de luxe.

Ci-dessus une cuisine Leroy Merlin dans un studio qui a coûté 750 euros, ce qui donne en détail :

• 500 euros de caissons, façade et poignées.
• 100 euros de plan de travail.
• 60 euros de crédence avec la colle et les joints.
• 40 euros l’évier inox un bac.
• 50 euros le mitigeur.

Le plus important est d'éviter les extras qui ne permettent pas d'augmenter la valeur de l'appartement, comme des électroménagers de pointes ou un plan de travail sur mesure haut de gamme. Gardez en tête que les acheteurs porteront surtout une attention particulière à la propreté, à l’esthétique et à la capacité de stockage. Quand on parle de travaux stratégiques, on a vu précédemment qu'il ne faut pas sous-rénover, mais on parle rarement dans le sens opposé, c'est-à-dire de sur-rénover. C'est un juste milieu à trouver pour pouvoir être le plus rentable possible.

Astuce installation cuisine​​

Il est possible de faire installer votre cuisine directement par des artisans de chez Ikea ou Leroy Merlin. En bonus, vous bénéficiez de la TVA réduite (10 %) sur la pose et surtout la cuisine en prenant le pack « fourniture cuisine + pose ». Hop économie de 10 % facilement. De plus, ils connaissent parfaitement les produits, donc l’installation sera efficace.

La salle de bains ; pour séduire madame​

Vous constaterez après avoir vendu ou loué plusieurs logements, que lorsque des clients viennent visiter en couple c'est généralement madame qui décide !

Et comme les cuisines, les rafraîchissements de salle de bains peuvent également offrir des rendements élevés si c’est réalisé correctement. On évite de mettre à nue la salle de bain pour partir de zéro, car cela pourrait être très coûteux. Examinez les options à faible coût qui vous permet d’obtenir un look moderne. La peinture des carrelages avec une peinture spéciale (je conseille d’aller chez un fournisseur de professionnels) est le moyen le moins coûteux d'améliorer sa salle de bains. Un nouveau revêtement de sol permet également de rendre harmonieux l’ensemble.

Un contraste élevé est toujours frappant, alors pensez à utiliser un revêtement foncé sur le sol et pourquoi pas un rappel sur un des murs (par exemple le fond de la douche ou le caisson du WC suspendu). Beaucoup d'hôtels de luxe font ça dans les salles de bains pour vraiment amplifier l’effet « wahou ». Opter pour une couleur claire sur les murs pour apporter de la lumière et une sensation d'espace, tandis que le sol sombre créera de la profondeur.

Ci-dessous vous trouverez un exemple de réalisation avec un sol PVC effet béton foncé posé directement sur l’ancien carrelage et la peinture des faïences et murs. La salle de bains a tout de suite un autre standing, pour un budget de 900 euros et quelques jours de travail. Typiquement le genre de travaux stratégique et rentable à faire pour vendre son appartement plus cher ou augmenter sa valeur locative.

En complément, des choses aussi simples que l'ajout d'un nouveau siège de toilette, d'un meuble sous le lavabo ou d'accessoires flashy comme du jaune moutarde permet d'ajouter du dynamisme et du standing sans réel frais et travaux.

En complément, des choses aussi simples que l'ajout d'un nouveau siège de toilette, d'un meuble sous le lavabo ou d'accessoires flashy comme du jaune moutarde permet d'ajouter du dynamisme et du standing sans réel frais et travaux.

Réparer au lieu de remplacer ; le piège anti-travaux stratégiques​

Avant d'arracher quelque chose et de le jeter à la déchetterie, posez-vous quelques questions comme :

• Peut-il être repeint ? Une simple couche de peinture peut faire des merveilles.
• Est-ce vraiment important si les étagères encastrées ne sont pas flambant neuves ?

Souvent, ce n'est pas le cas. C’est ce que les rénovateurs professionnels appellent des articles à faible rendement. Cela signifie que l'argent dépensé dans ces postes ne fait pas augmenter la valeur de son appartement lors d'une vente ou d'une mise en location. Même si ce sont de petites choses, elles s'accumulent toutes. Donc dépenser de l'argent sur eux vient viendra directement ponctionner votre gain.

Augmenter le nombre de rangements​

Nous savons tous qu'il n'y a jamais assez de rangements, mais parfois c'est plus facile à dire qu'à faire. Peut-être n’avez-vous tout simplement pas le budget ou l’espace pour un garde-manger de cuisine ou un dressing. C'est à ce moment-là que des étagères bien placées ou l'un des nombreux systèmes de garde-robes modulaires sur le marché prennent forme. IKEA par exemple, proposent des dizaines de solutions de stockage à coût imbattable.

Vous souhaitez un guide complet sur la façon d'augmenter la valeur de son appartement ?​

Cet article est également à combiner avec cet autre article qui consiste à rentabiliser encore plus vos travaux ci-dessus.

Mais si vous souhaitez aller encore plus loin dans ce domaine, je vous ai concocté un pack complet d'outils et de ressources indispensables pour tout investisseur rénovateur ou marchand de biens. Vous pouvez récupérer ci-dessous votre pack gratuitement et il vous aidera à faire les bons choix et à réaliser les travaux de façon stratégiques afin d'augmenter la valeur vénale et locative de votre appartement, maison ou immeuble.

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L’immobilier est un secteur dans lequel on peut gagner beaucoup d’argent.

Comme toujours lorsque l’on parle de gagner de l’argent la logique est simple : il faut apporter de la valeur à autrui. Dans le cas précis de l’immobilier, il faut apporter de la valeur à un locataire ou à un acheteur au travers d’un bien immobilier.

Le meilleur moyen d’apporter de la valeur à un bien immobilier c’est la rénovation.

Qu’il s’agisse de rénover pour vendre ou pour augmenter la rentabilité locative, la plus-value peut être conséquente.

L’idée de réaliser une rénovation peut impressionner de prime abord l’investisseur débutant. C’est pourquoi je vous propose de voir dans cet article, les 8 méthodes qui permettent d’ajouter de la valeur à un bien immobilier, et que certaines ne sont pas si compliquées que ça.

Dans certains cas, il n’y a même pas de travaux à réaliser pour augmenter la valeur de votre propriété.

Réparer la structure du bien à rénover

Les améliorations que vous pourrez apporter à la structure d’un bien immobilier peuvent constituer une grosse plus-value. Une fois les réparations nécessaires effectuées, vous
fournissez à votre prospect un bien opérationnel et respectant les règles de sécurité de base.

Le minimum absolu que vous devez assurer lorsque vous vendez un bien est :

• un bâtiment stable,
• sec et chaud,
• doté d’une plomberie et d’un chauffage fonctionnels,
• pourvu d’une installation électrique sans danger,
• et équipé d’une cuisine et d’une salle de bains fonctionnelle.

Et si en plus vous rendez la propriété jolie, et qu’il n’y a plus qu’à y poser ses valises, vous élargirez le nombre de potentiels acheteurs et, par conséquent, ceci augmentera sa valeur et prix de vente.

Augmenter la valeur de vente grâce à un rafraîchissement ou une remise au goût du jour

La valeur d'une propriété peut être augmentée simplement en améliorant son aspect esthétique pour la rendre plus attrayante à un plus grand nombre d'acheteurs. Il est fascinant à quel point des acheteurs puissent être rebutés par un logement dont les problèmes sont complètement superficiels comme une odeur désagréable, une mauvaise décoration, la saleté, l'encombrement ou un éclairage inadéquat.

Beaucoup d'acheteurs comptent entièrement sur leur instinct lors du choix d'une propriété et ne peuvent pas faire la distinction entre les problèmes qui coûteront plusieurs dizaines de milliers d'euros à résoudre et ceux qui peuvent être résolues avec une simple couche de peinture, l’abattement d’une cloison et quelques milliers d'euros de travaux. Cela signifie que n'importe qui avec un peu d'imagination et un flair pour la conception intérieure peut faire de l'argent sur une rénovation simplement avec un gros rafraîchissant d’intérieur.

Le montant que vous investissez dans les finitions esthétiques doit être proportionnel à la valeur du projet. Car attention, c'est LA partie d’un projet de rénovation où il est très facile de dépenser trop, ce qui aura pour effet de rogner sur vos bénéfices ou votre rentabilité. Mais c’est également la partie où vous pouvez perdre en valeur locative ou en plus-value immobilière car vous ferez de fausses économies en faisant des finitions bas de gamme et qui dévaloriseront la propriété. Il faut donc trouver un bon compromis entre la qualité, le coût et le design !

Réaménager l’espace intérieur du logement​

Avant de penser à ajouter de la surface à une propriété, il est logique de tirer le meilleur parti de l'espace qui est déjà disponible. Une valeur considérable peut être ajoutée à une propriété simplement en remodelant la disposition existante pour le rendre plus attrayant à un plus grand nombre d'acheteurs. C'est particulièrement le cas avec les propriétés plus anciennes qui ont une petite cuisine dissociée de la pièce de vie.

Le réaménagement peut être coûteux suivant l’emplacement des murs porteurs. Par exemple, c’est bien moins coûteux d’abattre une cloison légère qu’un mur porteur. Et parfois, il est même moins coûteux d’aménager une surface de plancher existant en espace de vie supplémentaire, en particulier lors d’aménagement de comble, d’un garage ou d’un sous-sol.

À moins que le logement soit en copropriété, les travaux de réaménagement intérieur ne nécessitent généralement pas de déclaration à la mairie ou à la copropriété, et peut-être commencé immédiatement. Si vous êtes en copropriété et que vous souhaitez ouvrir un mur porteur, il faudra obtenir l’autorisation de la copropriété qui vous demandera certainement une étude d’un ingénieur statique.

Les projets les plus courants de réaménagement intérieur qui amélioreront l'espace existant et feront paraître une propriété plus grande sans avoir à réaliser d’extension, incluent :

• les aménagements de grenier,
• les aménagements d'un garage ou d'un commerce,
• division de grandes chambres à coucher pour créer des salles de bains ou des chambres supplémentaires,
• réutilisation de l’espace de circulation gaspillé tels que les couloirs.

Ajouter de la surface à votre bien immobilier

Quelques agents immobiliers évaluent le prix d’une propriété seulement en regardant la surface de plancher et en utilisant un multiple basé sur la valeur moyenne par mètre carré pour l'emplacement et l'état de la propriété. Cela signifie également, au moins en termes bruts, que plus une propriété est grande, plus elle vaudra et donc ajouter plus d'espace en faisant une extension équivaut à une augmentation de la valeur.

Bien que cela soit généralement vrai, il y a une valeur de plafond dans la plupart des endroits, une valeur maximale au-delà de laquelle une propriété ne peut pas aller, n'importe combien elle est étendue ou améliorée. Il existe donc une loi de rendements décroissants, selon laquelle l'ajout d'espace est rentable jusqu'à un certain point, après quoi l'espace supplémentaire n'ajoute moins de valeur qu'il en coûte.

Il est également essentiel que les extensions soient conçues très soigneusement si elles doivent ajouter de la valeur à une propriété, par rapport au coût des travaux. Le style de toute nouvelle extension doit donc être considéré avec beaucoup de rigueur par rapport au style, à la taille, à la valeur, à la localisation et à l'état de la propriété existante. C’est notamment pour ça que la mairie impose un permis de bâtir réalisé par un architecte pour des projets d’extensions. Les petites extensions n'exigent souvent pas de permis de construire mais c’est à vérifier dans le PLU de la commune.

Les extensions devront être conformes à la réglementation thermique, c’est-à-dire pour de petites extensions (<50m²) il faudra respecter les Résistantes Minimales par parois, et pour les plus grandes extensions il faudra faire une étude thermique et respecter la RT2012 (ou 2020 si elle est sortie au moment où vous lisez ces lignes).

L'ajout de la mauvaise extension peut s'avérer être une erreur coûteuse et une extension mal conçue peut effectivement dévaluer une propriété.

Le travail d'extension est presque toujours plus cher que les travaux de rénovation et, par conséquent, avant de décider d'étendre, il est toujours une bonne idée d'abord de considérer comment il serait possible de tirer le meilleur parti de l'espace existant.

Les facteurs clés influençant si vous pouvez ou devriez prolonger une propriété sont la taille du jardin, la distance aux propriétés voisines, la politique locale d'urbanisme et surtout le prix du marché local. Concrètement, ça ne vaut pas le coup dans les secteurs où le prix est inférieur à 2 000 euros / m² car une extension bien faite peut coûter environ 1 500 euros / m² pour une extension horizontale.

Ajouter de la surface à votre bien immobilier

Hormis l'emplacement, la taille et l'apparence, une partie de ce que les acheteurs recherchent lors de l'évaluation d'une propriété sont les caractéristiques qui rendent une propriété plus pratique, confortable ou agréable à vivre. Ces caractéristiques, telles qu’un stationnement sécurisé hors rue, un garage, ou même des luxes tels qu'une piscine, un sauna, un chauffage par le sol ou une grande douche, ne sont pas essentiels à la fonction de base d'un logement, mais ajouteront considérablement en expérience de vie. Ils ajoutent ce qui est connu comme le standing d’un logement.

L'augmentation du standing à une propriété peut augmenter considérablement son attrait. Il y aura peu de possibilités d'ajouter de la valeur en améliorant le standing pour une maison très basique ou un appartement, surtout dans un secteur avec une faible disparité des prix, mais il peut y avoir un énorme potentiel d'ajout de valeur à un penthouse de luxe ou une belle et grande maison bien située de plusieurs centaines de milliers d’euros.

À l'extérieur, on peut augmenter le standing avec :

• un stationnement sécurisé hors route,
• un garage privé,
• une dépendance telle un atelier,
• l'amélioration de l'intimité dans le jardin,
• la construction d'une piscine.

À l'intérieur, les ajouts peuvent être :

• l'intégration d'un système domotique,
• une climatisation,
• un jacuzzi, bain de spa,
• une salle de gym dans le logement,
• un poêle à bois.

Pour éviter de dépenser trop sur la spécification ou de faire de fausses économies et de perdre de la valeur en raison de finitions bon marché, vous devez connaître le marché et de rénover en fonction.

Résoudre les problèmes​

On vous l’avait promis en introduction : il existe des moyens de faire prendre de la valeur à un bien immobilier sans travaux. L’augmentation de la valeur immobilière peut être considérable.

Il existe toute une série de problèmes pouvant rebuter les acheteurs potentiels.

Le plus souvent ce sont des problèmes d’ordre juridique. Il peut s’agir de locataires qui ne paient plus le loyer, de la présence de squatteurs, etc. La plupart des gens fuient ce type de problème. Or avec les bonnes méthodes, on peut acheter ces biens à un prix très bas, venir à bout des problèmes et ainsi faire augmenter la valeur du bien.

Obtenir des autorisations administratives

Obtenir une autorisation pour développer le plein potentiel d’une propriété peut créer une énorme augmentation de sa valeur. Parmi les exemples d’autorisation qui peuvent améliorer la valeur d'une propriété, mentionnons le consentement à de nouvelles extensions et modifications, l’autorisation d’une division d’un grand bâtiment en plusieurs appartements, la levée d'un arrêté de péril, le changement de destination d’un garage ou d’un local commercial en habitation, l’acceptation d’un projet de transformation par une copropriété, etc…

• le consentement à de nouvelles extensions,
• l’autorisation d’une division d’un grand bâtiment en plusieurs appartements,
• la levée d'un arrêté de péril,
• le changement de destination d’un garage ou d’un local commercial en habitation,
• l’acceptation d’un projet de transformation par une copropriété.

L’obtention d’une autorisation demande généralement peu de coûts, mais demande plutôt de bonnes connaissances juridiques et du temps.

Les autorisations n'ont pas besoin d'être exécutées pour ajouter de la valeur à une propriété. Le simple fait d'avoir obtenu l’autorisation est suffisant car le permis de construire ou les diverses autorisations concernent la propriété et non l'individu et sont donc vendus avec la propriété.

Augmenter les revenus locatifs

Il faut savoir que si vous arrivez à augmenter les revenus locatifs d’un bien, en particulier si c’est un bien d’investisseur comme un immeuble de rapport, un Airbnb ou une colocation alors automatiquement vous augmentez sa valeur. Car un investisseur cherche avant tout une rentabilité, et si votre bien est en parfait état vous pouvez vous permettre de le vendre avec une rentabilité moindre car vous trouverez forcément un acheteur qui privilégie la tranquillité.

Par exemple, vous pouvez augmenter les revenus locatifs avec un réaménagement intérieur, des travaux pour améliorer le standing, un changeant le mode d’exploitation (meublé, airbnb, colocation), une division, etc…

Augmenter les revenus locatifs

Alors je vous offre l'accès à mon Pack Secret du Rénovateur Rentable !

Vous trouverez dans ce pack une synthèse d'outils puissants pour vous aider à gagner gros avec l'investissement immobilier couplé à la puissance d'une rénovation intelligente. Avec notamment un calculateur de cash-flow, un calculateur de business plan d'une opération  d'achat - rénovation - revente, le replay d'un séminaire privé devant 200 investisseurs, l'extrait de mon livre "Comment Investir & Rénover pour gagner GROS" ainsi que d'autres ressources secrètes très puissantes. 

L'idée de concevoir et de développer un projet immobilier du début à la fin vous passionne ? Vous avez déjà investi dans des appartements ou des immeubles de rapport ? Vous avez plusieurs années d'expérience dans l'immobilier à votre actif et souhaitez passer au niveau supérieur ?

Si vous avez répondu « oui » à au moins une de ces affirmations, alors vous pouvez continuer à lire cet article afin d'en savoir plus sur la façon de devenir un promoteur immobilier indépendant.

Quel est le rôle d'un promoteur immobilier ?

Les promoteurs immobiliers indépendants sont des entrepreneurs qui supervisent le développement et la construction (ou rénovation lourde) de propriétés immobilières. Ils planifient et contrôlent les projets du début à la fin, de l'achat du terrain à la construction de la propriété. Les promoteurs immobiliers travaillent aussi bien sur des projets immobiliers résidentiels ou commerciaux, comme des immeubles de bureaux et de résidences, des  maisons individuelles ou même de cellules commerciales.

Si vous vous demandez en quoi consiste le quotidien d'un promoteur immobilier, vous pouvez comparer ce métier à un rôle de chef de projet. Comme un chef de projet, les promoteurs supervisent les projets du début à la fin, prennent des décisions importantes et recrutent ou s'entourent de professionnels pour exécuter chacune des étapes du projet.

Les professionnels de l'immobilier sont souvent attirés par la promotion en raison de la complexité et la diversité des projets et surtout du potentiel de rendement élevé. Cependant, gardez à l'esprit qu'il n'y a pas de rendement élevé sans présence de risque. Tout dépendra du profil du promoteur mais certains acceptent de prendre des projets complexes en échange de gros rendements alors que d'autres préféreront des projets plus "sécuritaires" et avec un rendement moindre.

Responsabilités quotidiennes d'un promoteur immobilier

Les promoteurs immobiliers doivent s'adapter à un environnement de travail toujours exigeant. Vous aurez plusieurs nouveaux défis à relever quotidiennement qui seront difficiles, variés et gratifiants.

Les responsabilités quotidiennes d'un promoteur immobilier comprennent :

• Visiter et analyser des terrains et des biens immobiliers,
• Réseauter avec des entrepreneurs et des investisseurs,
• Maîtriser le bilan comptable d'une opération,
• Planifier et organiser les projets,
• Faire réaliser les plans par les architectes et ingénieurs,
• Rechercher continuellement de nouveaux projets,
• Connaître les bons et mauvais emplacements de son marché,
• Concevoir un projet de construction ou rénovation,
• Connaître les principales normes de construction et de rénovation,
• Communiquer avec les organismes locaux (mairie, urbanisme, architecte de France...),
• Etc...

Conditions requises pour devenir promoteur immobilier

Si devenir promoteur immobilier vous intéresse, la prochaine étape est de savoir si vous possédez ou non les qualités requises par la profession. La plupart des experts recommandent d'avoir quelques années d'expérience dans l'immobilier, ce qui vous permet de vous familiariser avec les tenants et aboutissants d'un marché immobilier et de commencer à vous constituer un réseau professionnel.

Vous aurez également besoin de solides compétences concernant l'analyse du potentiel de rentabilité d'un projet immobilier pour pouvoir prendre des décisions d'investissement judicieuses. Les sections ci-dessous détaillent chacun de ces aspects.

Expérience en immobilier

Ceux qui souhaitent devenir promoteur immobilier doivent comprendre que, bien qu'aucune formation traditionnelle ne soit requise pour être un promoteur immobilier à son propre compte, une expérience dans un domaine lié à l'immobilier, la construction ou la rénovation s'avérerait inestimable. De plus, une connaissance préalable des différents risques et obstacles liés à la promotion immobilière réduira votre exposition au risque et vous aidera à prendre des décisions d'investissement judicieuses.

Si vous n'avez pas encore d'expérience dans l'immobilier et dans la rénovation, vous former dans ces domaines est un excellent point de départ. Vous pouvez notamment télécharger gratuitement le "Pack Secret du Rénovation Rentable" afin de vous aider à comprendre tous les pièges liés au secteur de la rénovation.

Commencez à investir dans l'immobilier vous permet également d'apprendre à éviter les erreurs courantes et d'obtenir des informations précieuses sur votre marché. Enfin, cela vous donnera le temps de vous constituer un réseau professionnel, un aspect crucial qui sera abordé ci-dessous. Prenez une longueur d'avance sur votre formation de promoteur immobilier en vous formant à mes côtés afin d'apprendre à élaborer, budgétiser et piloter un projet de rénovation optimisé.

Construire son réseau

L'une des principales responsabilités d'un promoteur immobilier est de recruter, de sous-traiter et de gérer des professionnels de divers domaines. Mon conseil est d'établir des liens avec des professionnels intervenants à chaque étape du processus d'un projet de promotion. Vous devrez établir des liens avec des personnes qui peuvent vous aider en matière de financement, d'acquisition de terrains, de vente de vos produits, d'entreprises de rénovation et d'avocat ou architecte pour vous aider dans les démarches juridiques et de demande d'autorisation à bâtir.

Construire ce réseau solide de ces professionnels facilitera grandement le travail d'un promoteur, car cela lui permettra de demander des conseils et d'embaucher des partenaires en qui il peut avoir confiance. Ainsi, lorsque vous assisterez à votre prochain mastérant immobilier, essayez de mettre en œuvre certains de ces conseils de réseautage éprouvés par les plus grands experts immobiliers.

Recherche

Si vous vous demandez si devenir promoteur immobilier vous conviendrait ou non, vous devez d'abord vous demander si vous avez de solides capacités de recherche et d'analyse. Les promoteurs immobiliers les plus performants passent des heures à scanner le marché immobilier pour trouver de nouvelles opportunités et éviter les "fausses bonnes affaires". Ils savent reconnaître en un coup d'œil le potentiel d'un terrain ou d'un bâtiment et le budget travaux à y injecter. Cependant, ils doivent également avoir la capacité d'analyse pour planifier à court et à long terme, en utilisant les ressources à leur disposition. Cela comprend la capacité de rapidement trouver des solutions à des problèmes courants ou rares, ce qui nécessite de l'ingéniosité, de la créativité et de la patience. On peut prendre en exemple des terrains squattés ou un immeuble idéalement placé mais à la structure fragile ou à l'humidité abondante.

Ressources financières

Les capacités de recherche et d'analyse décrites ci-dessus sont également liées au talent d'un promoteur pour prendre des décisions d'investissement judicieuses. Lors de la réalisation d'un projet immobilier de A à Z, un grand nombre de ressources financières sont investies dans l'achat de terrains, ou de bâtiments, l'achat de matériaux de construction, la gestion de la construction et l'acquisition de ressources humaines. 

Donc avoir des capitaux propres est essentiel. Les banques financent les projets de promotions qu'à hauteur de 50 à 70% pour les nouveaux professionnels. Elles ne souhaitent pas prendre le risque seul … Donc vous devrez mettre la main à la pâte. Ensuite, lorsque vous avez fait vos preuves, les banques financeront vos projets à plus grande hauteur.

N'oubliez pas qu'il subsiste un risque de pertes financières conséquentes si un projet échoue. Par conséquent, quelqu'un qui veut savoir comment devenir un promoteur immobilier indépendant doit se demander s'il est prêt à faire face à ces risques.

Éthique et intégrité

Le maintien d'un haut standard d'éthique et d'intégrité est primordial pour le succès de tout propriétaire d'entreprise et c'est ce qui différenciera votre entreprise des autres. Parce qu'un projet de promotion implique de nombreux professionnels contribuant à un produit fini, leur travail et leur conduite se refléteront sur votre marque. C'est pourquoi établir et communiquer un code de morale et d'intégrité dès le début est nécessaire. Par exemple, certains promoteurs sont réputés pour faire des constructions / rénovations bas de gamme, donc au fil des projets ça se sait dans le milieu et les relations seront de plus en plus compliquées (avec les acheteurs, la commune, les maîtres d’œuvre, les entreprises de rénovation…).

Au contraire, le maintien d'une réputation d'éthique et d'intégrité sans compromis vous aidera à gagner de nouveaux clients et de plus en plus de bonnes affaires, contribuant ainsi à construire votre marque. En savoir plus sur la façon de réaliser une rénovation à la fois durable - design et économique.

Quel est le salaire moyen d'un promoteur immobilier indépendant ?

Selon jobted.com, le salaire annuel moyen d'un promoteur immobilier salarié est de 55 000 € brut par an. Bien qu'il s'agisse de la moyenne, la fourchette varie de 110 000 € à 36 000 €. Cependant, la majorité des salaires des promoteurs immobiliers se situent entre 45 000 € et 70 000 € brut annuel suivant le niveau de compétence et les années d'expérience.

Mais pour un promoteur immobilier indépendant, la gestion des liquidités de son entreprise sera un facteur déterminant dans sa réussite. Le secteur est plein d’opportunités et un bon promoteur immobilier indépendant peut se rémunérer plusieurs milliers d’euros par mois, et toucher des dividendes sur les bénéfices de sa société. Mais l'objectif d'une entreprise sérieuse est de réinvestir au maximum les bénéfices pour réaliser des projets de plus en plus gros et donc de plus en plus rentables (le fameux effet boule de neige qui grossit de plus en plus) et ainsi obtenir un salaire mensuel à 5 chiffres ...

Évidemment, le niveau de sa rémunération dépendra fortement du niveau de compétence, du nombre de projets ou d'argent investit et de la rentabilité de ses projets.

Se lancer en tant que promoteur immobilier

Maintenant que vous connaissez les qualités indispensables pour devenir un promoteur immobilier et que vous lisez encore cet article, alors vous êtes probablement intéressé par la façon dont vous pouvez faire votre place dans cette industrie lucrative.

Voici les étapes à suivre pour réussir votre promotion immobilière :

• Définir son secteur géographique de chasse immobilière,
• Se spécialiser dans une stratégie (par exemple la construction d'immeubles sociaux, la construction de maisons neuves, de bâtiments de bureaux...). Vous pourrez vous diversifier par la suite mais je préconise dans un premier temps de se spécialiser parce que chaque stratégie à ses propres spécificités.
• Mettre en place une équipe de professionnels fiables et expérimentés,
• Tisser des liens avec des investisseurs prêts à financer vos projets,
• Créer un planning clair qui établit les échéances de chaque projet,
• Commercialisez votre projet.

La promotion immobilière a le potentiel de générer une grande richesse. Cependant, la plupart des promoteurs n'utilisent pas leur propre argent pour financer desprojets. En fait, ils financent leurs projets en utilisant l'argent des autres. Les prêts bancaires sont des options de financement populaires, et les prêteurs privés sont également d'excellentes ressources. En profitant de ces options, vous pouvez devenir un promoteur immobilier sans avoir à financier complètement un projet.

Résumé

Apprendre à devenir un promoteur immobilier nécessite de l'ambition, des compétences techniques et un savoir-faire immobilier. Si vous avez quelques années d'expérience dans l'immobilier ou la rénovation à votre actif, vous avez déjà les bases dont vous avez besoin pour réussir. Si vous êtes au début de votre carrière, je vous recommande de réaliser par exemple une opération d'achat - rénovation - revente ou un investissement locatif pour comprendre les rouages de l'immobilier. Mon programme d'investissement immobilier et de rénovation stratégique pourrait être la ressource dont vous avez besoin.

Acheter puis rénover un appartement, une maison ou un immeuble dans un but de revente constitue un investissement susceptible de générer d’importants bénéfices, à condition que l’opération soit réalisée de manière stratégique.

Et les investisseurs immobiliers qui dégagent le plus de marge sont ceux qui entreprennent des rénovations permettant d’apporter une véritable valeur ajoutée au bien.

Dans cet article, je vous donne 7 conseils pour vous aider à planifier et à optimiser votre prochaine opération d’achat revente. Vous trouverez également des liens vers des sources utiles.

Ciblez le bon type de propriété

Avec une détermination sans faille et les outils adéquats, un investisseur immobilier peut trouver des projets à rénover pour les revendre ensuite dans quasiment tous les secteurs.

Idéalement, vous devez négocier un appartement, une maison ou même un immeuble au moins 20% en dessous du prix moyen. Sur ce point, les biens mal présentés, voire repoussants sur le plan esthétique, constituent un terrain de chasse privilégié. En d’autres termes, votre objectif en tant qu’investisseur immobilier est de détecter le potentiel d’un bien a priori peu séduisant.

Par exemple, une petite maison mitoyenne avec :

• une façade sale et fatiguée, qui nécessite un ravalement,
• des volets en bois en mauvais état,
• un jardin non entretenu ou un mauvais aménagement paysager,
• une décoration datée mais une structure saine et robuste.

... est typiquement un bien pouvant se négocier en dessous des prix du marché et se revendre beaucoup plus cher une fois les travaux effectués, d'autant plus si la demande est forte sur ce type de bien.

A contrario, et bien qu’il soit difficile de généraliser, il faut se méfier de certains signes de mauvais augure lorsque vous visitez des bâtiments dans le but d'un achat revente et notamment :

• Charpente et fondations - Puisque vous ne pouvez pas tout voir de l’extérieur, vous devez procéder à une inspection à l'intérieur du bâtiment et rechercher des fissures sur les murs ou les plafonds qui pourraient avoir été causées par le déplacement de la bâtisse en raison de problèmes de fondations. Montez également dans les combles afin de vérifier l’état de la charpente, quitte à la faire contrôler par un professionnel qui pourra écarter ou au contraire détecter un éventuel problème de structure.

• La mise aux normes de l'électricité ou de plomberie ne sont pas des travaux d'une grande complexité mais ils sont nécessaires et représentent un coût non négligeable. Or, il est très difficile d'obtenir un retour sur investissement sur ces deux postes à faible rendement qui n’ajoutent généralement, aux yeux de l'acquéreur, aucune valeur à votre bien : non seulement ce sont des travaux qu'il ne visualise pas concrètement dans le logement, mais en plus il est évident pour lui que l’électricité et la plomberie d'un bien mis à la vente sont aux normes et que les équipements électriques et sanitaires fonctionnent. Les travaux d'électricité et de plomberie sont par conséquent à estimer et à négocier, devis à l'appui, sur le prix d’achat.

Appuyez-vous sur les données du marché

L’information, c’est le pouvoir et l'élément clé d’une prise de décision éclairée ! Et c’est pour cette raison qu’à notre époque, les données se vendent à prix d’or. Nous avons la chance de disposer d’une gigantesque quantité de données disponibles gratuitement dans le secteur de l’immobilier, mais rares sont ceux qui prennent le temps de les analyser. Pourtant, l'exploitation de ces données permet de tirer des conclusions pertinentes et de détenir un sérieux avantage sur leurs concurrents.

Avant de vous lancer dans une opération d'achat revente, définissez votre marché cible. Autrement dit, assurez-vous que la propriété que vous allez commercialiser séduit les acquéreurs que vous avez en tête. Car vous devrez adapter votre stratégie de rénovation en fonction du marché visé.

Tenez notamment compte des paramètres suivants :

• Démographie de la population,
• Composition des ménages,
• Ratio locataire / propriétaire,
• Proportion des types de logements actuels,
• Tendance des prix moyens,
• Caractéristiques des propriétés qui plaisent.

Ces données sont à comparer à celles de la moyenne nationale. Vous pouvez y accéder en tapant « nom de la ville + INSEE » sur Google. Et si vous voulez savoir exactement la marche à suivre et le raisonnement à avoir, vous pouvez trouver un exemple concret d’analyse d’une ville dans le chapitre 5 de mon livre "Comment investir et rénover pour gagner GROS"

Effectuez des recherches avant de vous lancer dans un projet​

Glanez des renseignements sur le marché actuel de biens immobiliers dans la région et notamment :

• le délai entre la mise en vente et la cession des propriétés sur le secteur. 
  Vous pouvez également consulter la session « demandes => ventes immobilières » sur Leboncoin.

• le prix moyen des transactions pour des propriétés similaires et l'évolution historique des prix de l'immobiliers dans la région.

Vérifiez l’historique des ventes, les caractéristiques détaillées des biens vendus et les ventes récentes de biens comparables. Bien évidemment, il vous faut également une estimation de la valeur marchande de la propriété que vous convoitez dans son état actuel, puis une fois les travaux réalisés. Le site: https://app.dvf.etalab.gouv.fr, mis en ligne gratuitement par la DGFiP, permet d'avoir accès aux prix des biens vendus depuis 2014 sur le secteur de votre choix.

Planifiez vos travaux et établissez un budget​

Une fois que vous avez déterminé le type de propriété le plus approprié pour une opération d'achat revente sur un secteur répondant à vos critères d’achat, vous devez établir un budget couvrant le coût d’acquisition de la propriété et les travaux que vous envisagez de faire. Il vous faut également analyser la plus-value potentielle et vous assurer que le retour sur investissement justifie la réalisation de l'opération.

Le budget doit couvrir :

• Prix d’achat
• Honoraires de l’agence immobilière
• Frais de notaire
• Frais de dossier bancaire
• Honoraires du courtier en crédit
• Frais de garantie bancaire
• Montant des travaux de rénovation
• Remboursement d’intérêts lors de la rénovation
• Fonds de sécurité

En outre, vous pouvez utiliser ma calculatrice de plus-value que vous pouvez récupérer gratuitement dans le Pack Secret du Rénovateur Rentable pour pouvoir établir votre budget sans rien oublier :

Par ailleurs, il est essentiel de profiter du délai entre le compromis de vente et l’acte authentique pour rechercher des professionnels sérieux qui exécuteront vos travaux de rénovation à prix abordable.

Attention ! Lorsque vous planifiez votre budget ainsi que les marges que vous comptez générer, vous devez vous méfier de la sur-rénovation, autrement dit éviter que le coût de vos travaux de rénovation une fois ajoutés au coût d’acquisition ne dépasse la valeur du marché (= achat + rénovation > valeur vénale), le risque dans ce cas étant de rénover pour revendre non seulement sans générer de marge, mais en plus de devoir céder le bien en dessous du coût de revient de votre investissement global.

Pour résumer, connaître la valeur du bien, le prix qu’il est possible d'en retirer une fois rénové et une estimation des travaux nécessaires sont les éléments clés pour vous aider à mener votre projet à bien.

Vendez en 30 secondes

Gardez à l'esprit que les acquéreurs prennent leur décision dans les 30 premières secondes de la visite.

Par conséquent, la façon dont vous présenterez votre propriété aura une influence majeure sur la perception qu'en ont les acheteurs potentiels. La présentation peut sembler triviale et très superficielle à côté de tout le travail acharné de rénovation que vous avez réalisé, mais elle fait une énorme différence : les acheteurs prennent des décisions en fonction de leurs instincts et de leurs sens, et les facteurs qui les influent peuvent être extrêmement subtils. Par exemple, une mauvaise odeur ou une serrure qui bloque donne d'emblée une impression négative sur une propriété, dont il est extrêmement difficile de se défaire ensuite.

D’ailleurs, de nombreux vendeurs perdent des dizaines de milliers d’euros en bâclant cette dernière étape et en mettant leurs maisons ou leurs appartements sur le marché sans s'y être sérieusement préparés. Or, il est essentiel au contraire de soigner la présentation du bien, et de prévoir par exemple un gros nettoyage d’après chantier avant que n'ait lieu la première visite.

Utilisez les techniques du marketing immobilier pour vendre plus cher

La façon dont vous commercialisez et gérez la vente de votre bien rénové a un impact significatif sur le prix que vous pouvez obtenir. En d'autres termes, une utilisation appropriée des techniques du marketing permet d'augmenter considérablement votre bénéfice et ce, moyennant un investissement supplémentaire minime.

Quel que soit le bien vendu, le prix que vous obtenez dépend du niveau d’intérêt des acheteurs potentiels, et du prix que l'acquéreur est prêt à payer pour devenir propriétaire de votre bien. Si vos actions marketing permettent d'attirer plusieurs acquéreurs potentiels tous intéressés par votre propriété simultanément, alors vous pourrez faire jouer la concurrence et revendre rapidement et au meilleur prix. Par exemple, vous devez organiser les rendez-vous à 15 ou 20 minutes d’intervalle et faire en sorte que les visiteurs se croisent. Cette technique contribue à exercer une pression psychologique sur les acquéreurs intéressés par le bien, qui font rapidement une offre proche du prix d'affichage, afin d'éviter que le bien ne leur échappe. C’est très efficace ! (astuce bonus : cette technique fonctionne tout autant pour la mise en location).

L’inverse est également vrai. Des actions marketing mal ciblées peuvent conduire à ce que votre propriété soit laissée sur la touche et se languisse sur le marché pendant des mois. Or, lorsqu'un acquéreur potentiel repère qu'un bien est depuis longtemps à la vente, il est tenté de proposer une offre bien au-dessous du prix demandé. Malheureusement, si vous avez besoin de vendre afin de rembourser votre emprunt et passer au projet suivant, vous n’avez peut-être guère d’autre choix que d’accepter.

En conclusion, une mauvaise commercialisation peut réduire voire anéantir le bénéfice escompté.

Publiez des photos vendeuses​​

C'est un des principes de base du marketing, le beau fait vendre ! C'est pourquoi les photos doivent être travaillées afin de mettre le bien sous son meilleur jour, et montrer les aspects positifs de la propriété : belle cuisine, salle de bain, angles mettant en valeur les volumes, photos prises par temps clair, etc.

L’idéal pour aider les prospects à se projeter dans votre bien est de le meubler et le mettre en scène. Par exemple, vous pouvez disposer un catalogue sur la table basse, des verres de vin ou des croissants sur la table…. Dans cet esprit, mon photographe immobilier utilise toujours une série d’accessoires pour habiller la pièce (pots de fleurs, coussins, catalogues, etc…) lors des séances de shooting, ainsi qu'en atteste les photographies ci-dessous de deux de mes logements ... avec les mêmes accessoires.

Sécurisez votre bénéfice​

Il est essentiel que les travaux que vous réalisez dans le bien soient perceptibles et qu’ils apportent une réelle valeur ajoutée qui soit monnayable. Car il en va de la réussite de votre projet qui, rappelons-le, consiste à rénover un bien pour le revendre en dégageant un bénéfice.

Même si le marché a chuté alors que vous avez payé le bien avant les rénovations, assurez-vous d'afficher un prix de vente qui vous permet de récupérer l'intégralité des coûts engagés. Vous pouvez notamment envisager de supprimer les commissions d’un agent immobilier en vendant par vous-même.

Vous devez également vous adapter à votre nouveau marché cible. Une propriété qui, à l’origine, n’aurait attiré que des investisseurs tels que vous, peut devenir un bien très recherché par les particuliers, comme une maison familiale, un bien locatif clé en main ou encore une maison de vacances. D'où la nécessité de bien connaître le profil des potentiels acquéreurs avant d'engager des travaux de rénovation stratégique. Au moment de la mise en vente, assurez-vous également que les caractéristiques de la propriété correspondent toujours aux attentes de votre marché cible et que votre argumentaire de vente les met en valeur.

Rénover pour revendre : quelle fiscalité ?​​

Le traitement fiscal des dépenses et des déductions relatives à un achat revente est relativement simple, et bien moins complexe que des travaux de rénovation entrepris dans le cadre d'une mise en location.

L'essentiel à retenir

Si le bien constitue votre résidence principale, vous n’aurez pas d’imposition sur la plus-value. Je conseille à tout le monde d’utiliser au moins une ou deux fois cette « niche fiscale » qui est accessible à tout le monde.

Dans les autres cas, vous serez taxé sur la plus-value. Lors des 5 premières années de détention, la fiscalité sur la plus-value immobilière des particuliers est de 19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de CSG. Seuls les frais de notaire réels et les travaux avec factures d’entreprise sont déductibles de l'assiette de calcul de l'impôt sur la plus-value. Autrement dit, vous ne pourrez pas déduire les travaux réalisés vous-même, ni même les factures d'achats de matériaux.

Prenons un exemple :

1. Vous avez acheté un bien 72 000€
2. Les frais de notaire sont de 5 500€
3. Le montant de la rénovation est de 10 000€
4. Le prix de revient pris en compte par le notaire est donc de 87 500€
5. Vous vendez ensuite le bien 130 000€
6. La plus-value est par conséquent de 42 500€ (= 130 000€ – 87 500€)
7. Au final, l’imposition est de 15 385€

Mais en tant que particulier, vous pourrez le faire qu’une fois (hors résidence principale). La deuxième fois, vous risquez d'être requalifié comme marchand de biens professionnel et d'être soumis au régime d'imposition lié à ce statut. Il sera toutefois fait exception si vous louez le bien plusieurs années avant de le revendre car cette opération sera alors considérée comme un "arbitrage" de patrimoine, et non comme un achat revente.

Vous êtes prêt à démarrer votre projet de rénovation ?​​

Afin d'aller plus loin dans votre démarche, cliquez sur le lien ci-dessous et récupérez gratuitement mon Pack Secret du Rénovateur Rentable qui regroupe des outils et des ressources indispensable pour tout bon investisseur, rénovateur ou marchand de biens :